2019年上半年，重慶辦公樓空置率進一步回落。空置率進一步回落。近日，仲量聯行發佈2019年上半年重慶房地產市場報告顯示，今年上半年，我市產業辦公樓市場逆勢而上，增勢超預期。同時，聯合辦公等模式興起，帶動租金下行。總部樓宇集中交付及業主“以價換量”的普遍策略拉昇重慶辦公樓淨吸納量，平均空置率近五年來首次回落至30%以下。
上半年重慶辦公樓市場新增供應14.7萬平方米
報告顯示，2019年上半年，重慶辦公樓市場新增供應14.7萬平方米，中國華融現代廣場T2、高科涉外商務區寫字樓B1與B2、科技金融大廈T2和綠地保稅中心T3交付，新增供應均位於江北區和渝北區。
仲量聯行方面表示，重慶城北區域持續供應顯示出開發商對該板塊的關注熱度不減，新項目入市提升產業聚集度並有助於加速新興商務區市場成熟，但與此同時也給市場去化帶來一定壓力。
需求方面，受經濟增長放緩影響，辦公樓需求有所下滑，金融、房地產、TMT行業相對活躍。
上半年，重慶租賃市場錄得的主要成交包括大都會人壽選址廣發銀行大廈和錦嘉國際，花旗銀行升級至國金中心T1等。
據仲量聯行統計，上半年市場淨吸納量錄得20.8萬平方米，同比下降24.1%，其中總部樓自用去化面積約佔5.6萬平方米，需求來自新華信託、紫光集團、重慶富民銀行三家企業。需求推動平均空置率較2018年底回落2.2個百分點，至季末報29.4%，近五年來首次跌破30%。剔除總部樓宇影響，租賃市場平均空置率錄得32.2%，較2018年底同樣下滑2.2個百分點。
仲量聯行重慶分公司董事總經理何樂曄表示：“重慶正處於新舊動能轉換關鍵期， 2019年上半年，重慶辦公樓新增需求規模受經濟轉型影響有所下降。未來，重慶經濟結構調整不斷取得新成果，大數據、雲計算、人工智能等新興產業將為重慶辦公樓市場帶來廣闊的發展機遇。 ”
聯合辦公受青睞價格競爭加速市場租金下行
7月10日上午9點，解放碑環球金融中心，上班族陸陸續續到達。
重慶某文化傳媒公司的吳先生來到大廈40層的辦公室，開啟一天工作。只是與別的公司不一樣，他的辦公室是與人“共享”的。除了企業自己租用的辦公空間外，前臺、茶水間、會議室、甚至是行政經理等，都是同層樓的租用者“共享共用”。
在重慶，企業若想入駐這樣的聯合辦公空間，有越來越多的選擇。
記者瞭解到，目前重慶已經齊聚了雷格斯、TEC、俠客島、MFG等10來家知名聯合辦公運營商。今年上半年，又有Soho 3Q進駐申基金融廣場、Funwork落戶英利國際金融。
這些聯合辦公、轉租公司等第三方辦公服務企業在渝大勢擴張，也在悄然改變重慶辦公樓租賃市場格局。
數據顯示，當上半年一級租賃市場不溫不火時，二級租賃市場的第三方空間運營商用價格策略和新的服務模式吸引大量租戶，終端用戶活躍度遠超年初預期。截至上半年，重慶二級租賃市場整體轉租率錄得83.2%，較上年末提升14.4個百分點。
仲量聯行相關人員分析表示，受經濟形勢影響， 不少企業下調其行業的未來經營展望，進而縮減開支、節省成本，而聯合辦公“拎包入住”的辦公策略滿足此類企業攤銷裝修成本並降低運營風險的辦公訴求。而近幾個季度，重慶本土初創企業的崛起支撐起二級租賃市場的需求端，正是轉租公司的目標客群。當第三方辦公服務運營商相繼進駐重慶市場後，聯合辦公、精裝辦公、訂製辦公等產品的市場認知度亦明顯提高。靈活租約、完善配套、增值服務、價格引導等租賃策略成為此類轉租公司佔領市場的有力武器。尤其是價格競爭方面，第三方辦公服務機構提供有競爭力的定價策略增加市場份額。
報告顯示，2019年上半年，重慶辦公樓市場平均租金報74.4元/平方米/元，較2018年末下降1.3%。第三方辦公服務機構之間激烈的價格競爭是市場租金下行的加速器。
產業辦公樓崛起 “虹吸效應”致商業辦公需求分流
記者採訪瞭解到，上半年儘管部分行業承壓，但重慶產業辦公樓市場需求仍延續強勁勢頭。
例如，上半年重慶產業辦公樓租賃市場錄得重科智谷A座精裝部分交付，季末其去化率已高達98.1%。
業內人士表示，重慶產業辦公樓市場在過去數年表現優異，除產業園區聚焦的TMT行業外，金融業、服務業乃至房地產行業都是產業樓宇的重要需求來源，因此重慶商業辦公樓與產業辦公樓市場的租戶結構具有高度的同質性，加之產業辦公樓租金及政策補貼優勢，商業辦公樓的需求在過去數年受產業樓宇衝擊分流嚴重。
記者走訪發現，以照母山片區為例，大量產業辦公樓不僅大量分流周邊商業辦公樓需求，其輻射力甚至影響江北嘴、解放碑兩大核心CBD。
仲量聯行重慶分公司董事總經理何樂曄表示，在產業結構調整的環境下，企業的辦公策略趨於審慎，租金敏感度明顯提升，選擇產業樓宇更有助於企業節省運營成本，未來，產業辦公樓憑藉租金及政策優勢將持續吸納更多成本敏感度高、區位粘性低的企業進駐。
從區域來看，城市更新帶動區域調整轉型，各區域的辦公樓市場也在悄然發生變化。
例如，隨著渝中半島的網絡熱度持續升溫，旅遊業繁榮帶動酒店及民宿行業快速擴張，並加速區位粘性高的零售類租戶的辦公需求在區域內增長。在寸土寸金的解放碑CBD，可開發土地有限，酒店與民宿需求伴隨城市更新滲透至住宅外的非住類商業產權物業，其中辦公樓物業便成為首選。
據仲量聯行統計，近年來區域內優質寫字樓中酒店業態佔比不斷擴大，僅今年上半年，約3.3萬平方米辦公樓面積轉為酒店業態，佔解放碑CBD優質辦公樓空置面積近20%。
下半年辦公需求行業差異或將更明顯
下半年，辦公樓市長走勢如何？
仲量聯行報告顯示，下半年走勢將出現行業差異。
仲量聯行方面表示，綜合來看，製造及貿易等行業在短期內難以釋放有效新增需求，但阿里巴巴、騰訊等TMT龍頭進駐重慶以及八月在渝舉辦的中國國際智能產業博覽會，有望帶動TMT需求提升，尤其是照母山、光電園板塊的產業辦公樓將受益匪淺。
此外聯合辦公等第三方辦公服務企業的整體需求在上半年集中釋放，下半年將趨於平緩，但租金價格策略將繼續影響一二級租賃市場的整體走勢。因此，短期內重慶辦公樓市場租金水平缺乏回升的基礎。
仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表示，重慶經濟與產業轉型帶給辦公樓市場的陣痛雖已顯現，但經濟的持續增長所引致的辦公需求必然投射於辦公樓市場。產業樓宇在未來仍是渝辦公需求的核心支撐之一，照母山板塊已成為繼解放碑、江北嘴CBD後重慶辦公樓市場第三極。而現階段，市場競爭早應從“價格策略”轉向空間的研發、服務的升級、運營的提升。
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