前言：

我得承認，關於樓市、關於房子、關於房價、關於市場，我的疑惑和問題其實一點也並不把你們少。

越接觸房地產，越感到自己才疏學淺。房地產這個行業裡面藏著的學問實在太大。儘管我作為一名旁觀者和觀察者、思考者、記錄者，已經和房地產打交道近20年。可謂是“其生也有涯，其學也無涯”。

鄭州城市發展到了一個什麼樣的新階段？鄭州樓市的市場基本面如何？2019鄭州房價會漲嗎？2019我們到底該不該買房？如何買房？買什麼房？等等，帶著這些問題，我在2019年前3個月100天內走馬觀花看了目前鄭州在售的300個樓盤。

不在看盤，就在去看盤的路上。

以下是我的看房手記，不當之處，請各位多指正。

這是一本眼下鄭州樓市的《綠皮書》，請收好。

01

這是一個激動人心的時代，這是一個暗流湧動的時代，這是一個大國崛起的時代，這是一個深化改革開放的時代，這是一個泥沙俱下的時代，這是一個轉型陣痛的時代，這是一個謊言和真相同時滿天飛的時代。

這是一個鄭州從“鄭縣”裂變為“大鄭州”的時代——“中國鄭”和“國際鄭”艱辛前進的時代。

鄭州總面積7446平方公里，最新數據顯示已建成區面積830.97平方公里。也即是說，鄭州已建成區面積只佔總面積的11.16%。套用房地產行業“容積率”這個概念，鄭州確實未來不可發展不可限量。

馬克思在《資本論》中曾引用過A.威廉·佩第的話“勞動是財富之父，土地是財富之母”。

鄭州這座“梁園”不完美，又有幾人把鄭州當故鄉？慶幸自己在鄭州吧。

北到黃河岸邊，南到新鄭郭店及航空港，東到開封西，西到上街五雲山。鄭州，鄭在發生。

在2018年GDP過萬億後，鄭州城市發展迎來了很多新課題，比如產業、比如生態、比如教育、比如人才、比如消費等，城市在“攤餅”，資源在重組。

我們一方面對鄭州的變化歡欣鼓舞，另一方面對鄭州的“空心化”又多少有點擔憂，比如更積極的人才政策、比如更前瞻的城市管理理念、比如更人性的管理方式、比如更高效的政務服務等。但願不是杞人憂天。

鄭州城市文明眼下是原住文明、新鄭州人文明、鄉村文明三種文明的碰撞衝突，未來數年內三種文明的融合共生仍然是首要課題。

格局決定命運，定位決定前途。

02

鄭州目前各區域發展並不均衡，正在上演一場“雙升大賽”。

鄭州城市框架進一步拉大，但目前基本上還是“雙城”、“雙翼”進行鋪排：鄭州城區、航空港；中州大道以東、中州大道以西。

北龍湖貴為“天子”，2019正上演“最後的盛宴”。北龍湖南共可容納15000戶頂豪階層，目前已有10000戶捷足先登。北龍湖北的牌咋出？“雙大毛”在手，天下任我遊。

鄭東新區高鐵站東廣場成為新中心，白沙片區享受鄭東紅利，再加上省直機構搬遷、象湖在開挖等，眼下是鄭州各區域升值潛力最大的版塊之一。綠博原生態優勢明顯，吃虧在是白沙的跟班，交通、醫療、教育等配套暫不完善，只有苦熬過去再說。

只有10.49平方公里的濱河國際新城成為改善新貴，眼下風頭大有躍居“榜眼”之勢。

金水區一方面在吃老本，另一方面因為地廣在暗暗偷笑。打雙升？怕啥？俺就是“主”長。金水科教園區，本是一副好牌。

惠濟區“鄭州後花園”有點失落。人文生態惠濟早規劃，早受益。

中原區“常西湖新區”成為新名片，離三環近的位置優勢明顯，再加上奧體中心等配套，9月份的民族運動會催熱該片區域，小而美。

二七區沒落多年，二七新區能否重整旗鼓，還有待觀察。

管城區商都新區的概念提的很好，如果能出好歷史文化牌，重回牌桌有可能。

高新區雙湖科技新城成為區域亮點，打好科技、教育牌，該區域潛力還是比較大的。

樓市目前對南龍湖是習慣性的漠視，南龍湖的缺點是很多，從“鎮”到片區的確還有一段路要走。南龍湖的人口湧入和垂直距離是最大的優勢。有人就有一切。

港區住宅蝶變，還需要政策紅利加持。產業+人，該區域會另開一桌雙升，自己是莊家。

打雙升要想贏，首先是你得起到一手好牌，亮的起；其次是儘量不出錯牌；再次是等對手犯錯。最大的悲哀是，好不容易等你坐莊了，結果你卻“亮不起”。

03

外來全國TOP房企攻城略地，本土房企積極應戰。

有三家房企的營銷給我留下了深刻印象，萬科、融創堅持有“看房告知書”，融創到訪即有4種以上茶水供應、整個接待直到送客閉環體驗度高，康橋的客戶到訪錄入系統很厲害。相比，在濱河某項目看盤，倒車時保安在打電話，天壤之別。

全國房企的拿地能力的確非同一般，臨水、臨湖、臨園、臨主幹道、臨地鐵等這些好地塊，總有他們的影子。本土房企也不乏有著戰略或者前瞻眼光的案例，如星聯之於白沙、康橋之於南龍湖、豫發之於港區等。

萬科的造城能力和他的低調形成了鮮明的對比。萬科在鄭州往往扮演了該片區的開拓者，如高新區萬科城、綠博萬科民安雲廬等。

房地產營銷如何真正激發一線銷售人員發自內心的自信和熱情？如何打造系統的高難忘體驗？如何把握客戶買房真正的痛點？如何給客戶留下高潮的看房買房感受？如何在軟性服務上更進一步呢？如何不是為了賣房而賣房呢？

《不推銷牛排，推銷滋滋聲》，賣牛排如此；賣房賣的不是房子，是客戶的幸福感和同理心、對動盪變化世界的和解、對未來的期許及下注。

我不得不說，其實鄭州樓市目前整體的營銷體驗還很LOW逼。

蘿蔔快了不洗泥，也許最後砸的是自己的飯碗。

某個全國大牌開發商售樓部展板、宣傳頁等物品隨意堆放在沙盤旁邊的儲藏間裡，沒有任何遮擋，直入眼簾，很凌亂。連個售樓部都整不好，咋叫人放心買你的房子？

某本土開發商2個置業顧問當著客戶的面搶客戶，脣槍舌劍，面紅耳赤；分歧很正常，但就沒有嚴格的劃分原則和執行辦法嗎？

售樓部一個比一個高大上，沒有一整套嚴格而有溫度的營銷管理，搭了。

04

蘿蔔白菜，各有所愛。

近300盤看下來，房價從8000左右到130000+，相差16.5倍。注意，這是鄭州目前五環內的價差。圍繞房子形成的階層鄙視鏈基本形成。

鄭州，這座新晉一線城市，正逐漸摘掉“偽一線”的帽子，名正言順的走在新一線的大道上，“國家中心城市”的座標已明朗。時來運轉，自帶光環。

買房子就是買區域，買房子就是買品質盤，買房子就是投資。

鄭州已進入“盒子森林城市”，到處都是工地，到處都是塔吊。

筆者和好多人一樣，以前總犯嘀咕，蓋這麼多房子賣給誰？在用腳丈量看盤的路上，這個問題的答案已經有了。我們總是容易低估我們身邊熟悉的人，我們總是習慣用老眼光看人。這座城市的有錢人比你我想象的都要多的多，這座城市渴望有房的人比你我想象的都要多的多。

簡言之，我們一方面既低估了先富起來的人的購買力，另一方面又低估了買不起房的購買意願。

每個片區形成自己的房子組團，每個片區也都有從價格到品質再到品牌的生態鏈。只要你用心觀察，這個片區的高、中、低樓盤層次分明，就像超市賣的不同檔次的酒一樣。

每個片區都有自己的扛把子，也不排除有垃圾樓盤。

剛需、剛改、次改、投資、終極置業，總有適合你的片區，總有適合你的樓盤。

你非要問我哪個樓盤更好一些，我只能反過來問你的置業目的、你的購房資格、你的買房預算、你的工作半徑、你的社交圈子等等。

同樣是感冒發燒，喝酒喝多了、著涼、傳染、體質弱，不同原因開的藥方肯定不一樣。

看了300個盤，我對“沒有十全十美的房子”這句話有了更深的理解；適合你自己的才是最好的。多少婚姻，剛開始幸福如蜜糖，後來日子卻過成了砒霜。不適合你的終究會各自分道揚鑣，以離散收場。

05

鄭州樓市眼下和未來數年內，仍然是賣房主導的市場。有人買，就會有人賣。問題是，買家的數量大的驚人。

春節前買房的確是一個好時機，開發商為了年終回款把能放的優惠都放了。年前的返鄉置業和年後的“返城置業”（我提出的名詞，再次回到城市買房）激活市場。在中國，買房不僅僅是住，婚姻大事、生子養老、家族變遷、親情寄託等等，都複雜的交織進來。

先有雞還是後有蛋，先有蛋還是後有雞？各區域同母不同命，短期買房投資看“有沒有雞”，中長期買房看“蛋何時會多”。

鄭州樓市當前房價高嗎？按照相對論的觀點，房價基本上在一個比較合理的區間運營。

鄭州綠博及北區房價回調不過是該區域房價的正常波動，除了金融政策，區域版塊內供求關係、各房企經營戰略不同等決定了房價短期內的走勢。

2019年鄭州樓市房價上半年不會有太大的變動，微漲或者微落都屬於再正常不過的事情了。預測房價會報復性上漲的人，不知道其邏輯何在。

同樣是判斷鄭州房價會大幅下滑的觀點也有。一個不爭的事實是，鄭州2018年GDP過萬億後，這個數字只能往上長，而土地這一面粉的價格及供應決定了中期房價的動向。套用一句俗話：地主家也沒有餘糧了。土地是調劑房價的春藥。

房子讓誰富有？歸根結底，讓有錢的人富有。賭場上一眾賭客看起來豪情萬丈腰包鼓鼓，幾年下來，最賺錢的還是莊家。

2019無疑是鄭州樓市大勢下的迴歸之年：理性迴歸、價值迴歸、服務迴歸、體驗迴歸、品質迴歸、理念迴歸、產品迴歸、房價迴歸、營銷回歸、邏輯迴歸。塵歸塵，土歸土。

不再討論該不該買房的問題；這個問題就像問大學生“1+1=？”一樣幼稚。

“如何買？”和“買什麼”是2019年在鄭州買房置業和投資最需要好好考慮好好琢磨的問題。要買就買眼下性價比最高、未來升值空間最大的樓盤。在最適合你的片區，挑選最適合你的樓盤；這句話說簡單也簡單，說複雜也複雜。

二手房哪一片是中心？簡單，看夜晚時哪一片掛起了彩燈就可以，凡掛彩燈的街道區域基本上都是鄭州市眼下的中心，臉面所在。有人已經給了你指引方向，你只需要按圖索驥就可以了。

2019鄭州樓市至少在6月底之前，可能既沒有灰犀牛，也沒有白天鵝。即是有，也是極小的概率事件。因城施策下，逐步適當放鬆是極有可能的。

部分區域政策會不會放鬆？比如急需釋放紅利的航空港。

會不會進一步放開人才落戶政策？比如中專學歷落戶？優化對技術型藍領人才、投資經營型人才及高新技術人才等的引入？鄭州的搶人大戰，建議有更厲害的甚至是核武器的招數推出。

這都是猜測。猜測並不能代表決策。

用霹靂手段顯菩薩心腸。

另外，就是該賣賣，橫盤期優化資產才是王道。

結語

被真相傷害，總比被謊言安慰要好。《追風箏的人》

最痛苦的真相也好過最甜蜜的謊言。

很多時候，我們活在假相里。明白真相時，又活在假相的陰影裡。

誰是忽悠？誰是騙子？

多少年來，我們活在所謂的“專家”的忽悠裡，深受其害。比如某專家發起的“不買房運動”、比如某專家“買一套就夠了”、比如“房子白菜價”、比如北京房價會達到80方/平等等，他們的“語不驚人死不休”卻害慘多少人。

真相總是可能會比較殘酷，但謊言總是能迷惑人。巨嬰總是喜歡吃糖，不喜歡打針吃藥。

細想起來，只有任大炮比較靠譜；比任大炮更靠譜的是置業顧問；比置業顧問更靠譜的是你自己的認知和判斷。

這個時代比任何時候都更欠缺的是獨立思考能力。

市場的確在一個下行通道，不著急，有人比你更急。

總有人在利用你的焦慮和貪婪賺錢，這就是人性的弱點。

稍微的風吹草動傳言，都被人吹上天。

打雙升打到最後，扣底才是硬道理。誰笑到最後，才笑的最美。

時間是檢驗真相戳穿謊言的黃金權杖。

但絕大多數人最輸不起的就是時間。

詩歌比歷史更接近於事實真相。

你看不見你的真相，你所看見的是你的影子。

本文轉載於公眾號《韓林院》（hldwxm）,作者：楚天舒