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在當下鄭州，什麼房賣得最好？
毫無疑問，是小三房。
鄭州仍舊是一個剛需主導的房地產市場。過去一年新房的成交總量中，三房佔比65%。具體細化，80-90㎡的小三房佔比能達到整個市場的20%。
這類小三房的價格區間相當穩定，最受歡迎的總價有兩個區間，100-120萬，120-140萬。換算到具體單價，基本上是12000-15000的價格區間。
在鄭州市場上，目前12000-15000的80-90㎡的小三房賣得最好。
用價格倒推，基本上可以劃定鄭州剛需購買小三房的主力區域。
一共有7個區域，我們圖中一一圈出。
用大家最關注的價格來做個排序。白沙＜二七新城＜惠濟核心區＜管南≤常西湖＜高新區＜經開濱河，層級遞增的單價，差價在500-1000之間。
但，在這7個區域中，大家要注意的是，高新區14500的均價是毛坯可參考價，但實際上，在四環內的高新區，很多樓盤都是帶精裝，15500-16000的價格，實際買房支出成本要高一些。
這些區域，目前都有小三房，可供選擇。
價格相差不多，這幾個區域，剛需在選擇上如何排序，性價比才最高？
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最關鍵的，首先還要看價格的走勢。對於剛需自住而言，價格顯然是相當關鍵的。
這7大熱門區域，價格在2019年會有什麼變化？
用一張圖來做個參考。
有人對鄭州各區的19年計劃推量做了統計。
我們在圖上添加2018年的具體成交量，做個對比。
這張圖看什麼？看藍線高於紅線的區域，差距越大越要重視。
預計2019年供應大於成交的片區，差距比較明顯的有龍湖鎮＞惠濟區＞經開區＞中牟＞管城。
預計2019年成交大於供應的片區，差距比較明顯的有航空港＞金水＞二七＞中原＞鄭東新區。
2019年，龍湖鎮、惠濟區、經開區、中牟、管城等區域將面臨較大的銷售壓力和競爭壓力。在開年的前幾個月，市場現狀也一直在印證這個數據。
惠濟北，出現一大波特價房，價格下調相當厲害。是因為惠濟北沒市場嗎？恰恰不是。惠濟北的供應很大，區域周邊，相互競品樓盤很多。
融創的兩個宸院，萬科的雲城、紫臺，正商的家河家，錦藝的四季城、金水灣，再加上往東的正弘府，美景麟起城，建業花園裡，往北的和昌林與城，碧桂園天瀾，還有全新即將入市的中海湖濱世家，這個區域內不缺競品。
你價格高了，我大不了去買你的鄰居，反正配套一樣，產品差不多。再加上片區內還有融創、正商這兩個一貫以價換量的開發商。家河家毛坯12000多，大河宸院毛坯12000多。
經開濱河，曾經三天出了三個地王的區域。頂峰時期，新房均價賣到精裝18000。但目前區域內有不少15000的毛坯價。
在這其中，供需絕對起了最關鍵性的作用。
在剛需熱衷的7大區域中，惠濟北、經開濱河、管城都是可以重點關注的，有樓盤或許會推出特價優惠，剛需選房，不用太著急下手，可以多對比對比。常西湖、二七新城、白沙、高新這四個區域價格變化不會太大，有合適的，可以及時入手。
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聊完價格，我們主要考慮剛需自住必須要考慮的完善配套問題。
首先，是便利的交通條件。
老人、孩子我們就先不考慮了，老人遛彎，孩子上學，交房之後，基本上都能在家門口就近滿足了。
最關鍵的還是要看大人的上班問題，尤其是雙職工的上班問題。
目前，在東區CBD、高鐵站附近上班的人群數量是龐大的。
單單以東區CBD為例。
惠濟北，自駕大概33分鐘，公交1個半小時，不久有地鐵2號線延長線，可以轉換地鐵連通CBD。
管南，自駕大概20分鐘，公交1 小時，後期地鐵4號線可以直接到達CBD和北龍湖。
白沙核心區，自駕大概50分鐘，公交1個半小時，後期規劃地鐵8號線，可連通東區。
二七新城，自駕大概40分鐘，公交1個半小時，後期有地鐵9號線，可以轉乘。
常西湖新區，自駕46分鐘，公交轉地鐵1個半小時。常西湖片區地鐵比較密集，1/6/10/14都經過片區，其中14號線預計7月底就能開通。
高新主城，自駕35分鐘，公交轉地鐵1個小時20分鐘，已開通地鐵1號線。
與東區通勤來看，自駕都在50分鐘之內，管南距離最短。但公共交通來說，目前管南是最佔據優勢的，公交通勤可以接受，後期有地鐵直達。其他區域，在地鐵未開通之前，公共交通稍顯虐心。
其二，看教育資源。
很多年輕剛需買的都是婚房。不少剛需盤交房後的兩年時間裡，小區內的孩子數量是比較多的。
就近入學肯定是要提上日程的。而且絕大多數是選擇公辦就近入學。
從這個角度來看。剛需選擇的區域必須有完善的公辦小學、初中體系。
惠濟北，目前都能就近入學。有樓盤有配建公辦學校，引入名校，比如錦藝的兩個樓盤。也有樓盤配建民辦學校，引入名校，比如建業花園裡與省實驗的合作，比如碧源月湖與一中的合作。區域內鄭州市實驗高中已招生，四中落戶，也不缺高中。
管南，學校資源是比較緊缺的，儘管綠都起了好頭，引進名校，但目前，片區內缺少優質名校，尤其是優質的初中、高中。
白沙，學校還是比較稀缺的，目前大多數樓盤也都沒有引進名校的計劃和打算。與片區多改善樓盤相關。
二七新城來看，亞星在引進學校上做得還是相當不錯的，華中師範學校、東分。再往南，學校資源也一般。
常西湖新區，目前學校不多。但有鄭州外國語小學入駐，基本上也給區域的學校奠定了基礎。以鄭州開頭的外國語小學，在其他區域還是沒有的，起點不錯，看後續進駐學校了。
高新主城，學校資源很不錯。幾乎每個社區都會配建學校，並引進名校資源，合作辦學在高新主城廣泛落地開花。再加上鄭州中學、鄭州外國語學校、楓楊等名校長久以來的紮根，區域整體教育資源均衡、快速發展。
從教育資源上來看，首推高新主城，尤其是帶學校名額的樓盤。其次是惠濟北，基本上能滿足就近入學，想上民辦，周邊也都有，接送方便。
第三，我們來看商業配套。
把商業放到第三位，剛需對商業的依賴程度其實並沒有交通、學校配套重要。而且社區的底商基本也能滿足日常的生活所需。
我們這裡所說的商業，是指大型商業，購物、娛樂、餐飲一站式的區域商業中心。
惠濟北目前來說並不缺少。惠濟萬達、萬科廣場再加上錦藝四季城和金水灣的商業，區域內未來商業體量並不小。
管南，很遺憾，目前依舊沒有大型的商業中心。大家寄予希望的航海路中州大道路口的萬科廣場體量不大，帶動整體區域能力有限。
白沙，落地的沒有。但未來是有的，比如新田的印象城。
二七新城，目前區域內有自建的商業中心，但整體品牌不如其他區域。
常西湖，暫時沒有。後續九曲蓮湖周邊分佈的商業用地或許可以形成商業中心。多一嘴，但常西湖未來的市民配套奧體中心、博物館、美術館還是不錯的。
高新區，目前區域內的公園茂已經開業，高新萬達廣場在建。
從商業配套上來看，目前來說，惠濟北、高新區還是排在前列的。
第四，來看開發商品牌集聚度。
這個對於剛需來說，也是很重要的。一個區域，品牌開發商集聚度高，對區域的整體配套、產品品質是有促進作用的。最關鍵的是，你還不會買掉坑裡。
目前這7大區域基本上都有品牌開發商，相比較而言，惠濟北、常西湖的開發商品牌更集中。
總結
剛需，如果沒有地緣需求，今年想買房，還是要首先重點關注惠濟北。
對東區有偏愛的剛需，在關注白沙的時候，重點要選片區。白沙目前各種配套還不完善，你要有個心理準備期。
常西湖新區，目前在售樓盤較少，不急著買房的剛需，可以持續關注。
對於管南而言，關注管南的剛需，管南後續推量還是相當大的，要挑價格。
二七新城，價格一直比較穩定，但相對管南和惠濟北而言，關注度不算高。南區地緣客戶可以重點關注。
高新區，在關注三環內高新區的時候，重點看價格優勢。三環外高新區，重點看配套優勢。