隨著地產行業集中度不斷提升，規模效應越來越明顯，中小房企的生存環境愈加艱難。
年初以來，多家上市房企進行房產項目股權轉讓，意圖回籠資金緩解資金壓力。而不少還未上市的中小房企則謀求赴港IPO，希望藉此來打通融資渠道。據統計，2018年共有12家房企已在或擬在香港上市，從規模來看，多屬中小房企。
Wind數據顯示，今年赴港IPO的內地房企中，只有銀城國際和德信中國成功上市，目前仍有24家房地產企業在排隊中，中國天保集團發展有限公司（以下簡稱“天保集團“）便是其一。
新浪財經訊 5月7日，天保集團向港交所遞交上市申請資料，聯席保薦人為農銀國際和國泰君安國際。公開資料顯示，天保集團是一家位於河北省涿州市的房地產開發商，主要從事房地產開發和建築承包業務。
根據弗若斯特沙利文的資料，2017年，就建築合同收益而言，天保集團為涿州最大的私有建築公司，但在河北省的市場份額僅為0.24%。
2018房地產業務毛利下滑
天保集團成立於1998年，以建築承包業務起家，並在2001年，將業務擴張至房地產開發。將近20年過去，建築承包業務仍然是公司的主要營收來源。
2018年，天保集團房地產開發業務的收益為4.00億元，建築承包業務的收益為16.52億元。經過分部間的對銷，天保集團2018年的總收益為16.02億元，毛利為1.90億元。
天保集團表示，儘管目前的大部分收益產生自建築承包業務，但公司仍認為自身屬於房地產開發商，因同期大部分盈利產生自房地產開發業務，並且旨在以建築承包業務的支持成為綜合房地產開發商。
數據顯示，2016-2018年，雖然公司的建築承包業務收入一直是房地產業務的數倍，但房地產業務的毛利率卻遠超建築承包。招股說明說的近三個報告期內，公司房地產業務的毛利率分別為43.1%、50.8%和30.3%，而建築業務毛利率分別為3.8%、5.9%和5.7%。
同時可以發現，天保集團房地產業務盈利能力似乎並不穩定，2016-2018年，房地產業務的收益在穩步增長，但2018年該業務的毛利卻發生下滑，三年的毛利率差距較大。
未來“押注”張家口？
數據顯示，目前，天保集團的房地產業務市場主要集中在涿州和張家口兩個區域，地域依然比較侷限。
截至2019年3月底，天保集團在涿州的已竣工（包括未出售可銷售建築面積6610.6平方米和物業投資可出租面積4.43萬平方米）建築面積為5.09萬平方米，在建規劃建築面積為24.30萬平方米，未來開發面積為0，總土地儲備為29.39萬平方米。而張家口的已竣工面積為1.89萬平方米，在建面積為80.77萬平方米，未來開發的建築面積為88.77萬平方米，總土地儲備為171.43萬平方米。
按地理位置劃分的話，公司在涿州的土儲佔比為14.6%，張家口為85.4%。可見，張家口是天保集團未來房地產業務的佈局重點。
招股書顯示，天保集團的租金收入在整個房地產業務收入中佔比較小，各期均在2%左右。
此外，2018年，天保集團在張家口和涿州兩個區域的所有項目平均售價均有不同程度的下滑。其中涿州區域的“天馬景苑”2017年的平均售價為7800元/平米，2018年均價僅為2731元/平米。
而天保集團非常重視的張家口區域，目前只有天保新城項目一期和二期，2018年，一期的平均售價由2017年的4604元/平米下滑到4521元/平米，而2018年才剛剛交付的二期房均價為3399元/平米，與一期房差距較大。
當競爭激烈之時，找準自身的優勢顯得格外重要。據天保集團招股書所述，公司的競爭優勢主要在於以下幾個方面，綜合來看，“京津冀協同發展、雄安新區戰略機遇及2022年冬奧會發展機遇，公司擁有良好的區位優勢”和“房地產開發業務及建築承包業務的協同效應”比較有看點。
其一，河北市場目前已有不少一線房企佈局，競爭壓力並不小。至於其二，公司在招股書中表示，採用“建築先行，地產跟上”的策略，即首先利用強健的建築資質，與部分當地政府機構及房地產開發商合作建築項目，再進一步促進發展該區域房地產開發業務。
因週轉需要大量的資金支持，房地產行業的一個重要特點是高負債率。2018年，天保集團開始加槓桿，同期銀行借款同比增長315.45%，當年公司的淨負債率由2017年的1.8%激增到2018年的41.4%。
而在現金流方面，2017-2018年連續兩年，天保集團的經營活動產生的現金流量淨額為負，分別為-1.95億元和-6.66億元。在房地產業務業績尚未很好的釋放之際，便急著奔赴港交所IPO的背後，或是公司迫切的融資需求。
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