國家級貧困縣，房價6000多，卻引來大批北京人購買，什麼原因？

張北張家口地震經濟投資購房二手房河北內蒙古康保尚義縣香港歷史張家口房地產觀察 2019-05-27

一、因地震而為人知

對於張家口壩下地區很多80、90後來講，第一次聽說張北，恐怕都是因1998年那場地震。

據資料記載，張北地震發生在1998年1月10日的中午11時52分左右，是近年來我國東部地區較大的一次地震。地震共涉及張北、尚義、康保、萬全四縣19個鄉、200多個行政村。造成49人死亡、362人重傷、11077人輕傷，10多萬間房屋倒塌，4.4萬人無家可歸，直接經濟損失8.36億元。

地震發生後，從中央到地方，從民間到軍隊，從河北到全國，包括香港特別行政區和臺資企業在內，乃至聯合國和世界各地的慰問電、援助物資從四面八方湧向張北。

根據瞭解，當年地震時，由於距震中距離在20多公里以上，張北縣城房屋並沒有太大損失，只有少部分特別老舊的房屋和一些並不結實的院牆出現部分倒塌。

在2000年後，雖然張北貴為張家口壩上第一大縣，但並未迎來大的發展變化。直到2008-2010年間，隨著河北全省掀起的三年大變樣改造行動，張北縣城的城市面貌迎來了非常大的發展變化。雖然身為國家級貧困縣，但張北在2008-2010年三年間，共投入230億元實施了3000多項重點工程，固定資產投資由16億元增至132億元，項目投資總額連續兩年全市第一。

2008年，張北迎賓大道、207國道繞城路建成通車，後續又分別修建了西郊公園、南山公園、元中都博物館、以及一所所現代化的中小學校。對於三年大變樣期間城鎮面貌的變化，在民間，老百姓們普遍認為張北是全市變化最大的一個縣，而張北老百姓對張北縣的變化，更是非常認可！

二、房地產起步發展

張北縣的房地產發展，其實也基本上是從三年大變樣期間開始，之前所蓋樓房多為單位家屬房或集資房性質。在當時，隨著招商引資和固定資產投入的增加，張北縣開始出現成規模的商品房小區，以及一些酒店類設施。

雖然三年大變樣期間開始了大範圍的拆遷，併產生了不少的拆遷戶，但彼時的張北縣商品房客群還以本地縣城居民為主，以及部分縣域內鄉鎮居民為輔的特徵。較大的房地產開發量，致使後期形成了不小的房地產庫存量，以致於在2010-2014年期間，全市不少區縣房價開始呈現上行趨勢的同時，而張北縣城房價卻非常穩定，而庫存量消化也較為緩慢。並且在這期間，張北縣出現了幾個著名的爛尾樓實例，直到現在，這些爛尾樓還依然矗立。

三、因草原天路而火爆全國

2015年，一條叫做“草原天路”的縣級公路，在微信朋友圈火爆傳播，並被冠以中國版的“66”號公路而火爆京津冀晉蒙等華北地區，一時間，張北這座地處內蒙高原壩頭地區的五線小城，也因此而被北京人熟知。

張北夏季涼爽的氣候，再加之彼時3000多元的房價，迅速吸引了不少北京人選擇在張北購房，甚至還有少部分退休後老人選擇在張北常住。

在草原天路火爆之後，張北縣城陸續出現【北京新城】、【北京壹號院】等小區，從名字中不難看出，這些小區所針對的目標客群就是以北京客戶為主。

四、三年棚改來臨，庫存量居高不下

從2016年開始，根據全市提出的“三年棚戶區和城中村改造”的目標，張北縣第二次掀起了轟轟烈烈的棚改行動，根據計劃，張北縣在2016-2018年三年間的棚改任務分別為2085套、3269套、1100套。隨著大範圍棚改的進行，張北縣房地產也再次迎來了發展，高層項目開始普遍出現，隨著房子越蓋越高，張北縣的房價也越漲越高，從3000多元/平米一路上漲到了6000多元/平米，最高甚至有突破7000元/平米的歷史。

跟張家口市區情況相同，在2018年，隨著棚改大潮的逐漸退去，張北縣城房價開始恢復穩定態勢，並有二手房出現房價下降的情況。

不管張北樓市火爆還是低迷，在過去10年，張北縣城的房地產庫存量始終居高不下。

根據2016年底公開數據，張北縣房地產取得預售許可庫存房屋情況，全縣共4584套，52.3萬平米，其中住宅3233套，30.5萬平米。已取得土地庫存房屋情況，張北縣房地產庫存量約有11333套，面積約102萬平方米（按容積率計算所得套數）。

2016-2018年間，雖然張北縣房地產市場在棚戶區改造、城鎮化進程中周邊鄉鎮居民大量進城、北京等外地投資度假客戶增多等多重利好刺激下，銷售較為火爆。但根據2018年1-9月公開數據，張北縣商品房待售面積仍然高達9.77萬平方米，大部分房地產企業面臨較大的去庫存壓力（共35家房地產開發企業）。

五、房地產現狀如何

那麼進入2019年，張北縣房地產市場現狀如何呢？就在5月，山中老虎在張北縣城瞭解了一下，下面將所見所聞分享給大家。

張北縣現在的房地產開發整體以高層為主，產品以兩梯四戶為主，並伴有少部分兩梯兩戶和一梯兩戶的大戶型。大部分兩梯四戶的中戶都為傳統純陽面設計，北側沒有采光通風，邊戶有部分刀把戶型，在如今看來，缺乏一定的市場競爭力。

自從草原天路火爆之後，隨著北京等外地購房客戶的增多，張北縣也逐漸出現了精裝修住宅，交付後不用盯著裝修，只購買傢俱家電就可入住的特點，很受外地客戶歡迎。

目前張北縣精裝修住宅的精裝標準普遍約為500元/平米左右，這個精裝標準，也基本符合張家口區域縣城裡邊普通裝修的硬裝價格，假如100平米房子，裝修費用大約5萬元左右（縣城個人家庭實際裝修中可能要高於這個價格）。

目前張北縣城最大的在售項目是位於縣城南側的【北京公館】項目，另外這個項目也可能是全張家口最“甜”的房地產住宅項目，因為項目原址曾為張北著名的糖廠（開個玩笑）。項目緊鄰南山公園，距離張北汽車站和高速口都非常方便，整體區位還是非常不錯的。

項目佔地21.7萬平米，總體量超43萬平米，其中住宅約有3000多套，而且大部分建築都是同時開工，這個陣勢，在全張家口都十分罕見。

由於當時項目還未正式開盤，預計銷售均價在6000多元/平米，精裝交付，精裝標準約為500元/平米，精裝只含硬裝部分，包括地暖、地磚、臥室木地板、牆面壁紙、木門、衛生間牆地磚+衛生潔具、廚房牆地磚+櫥櫃+煙機灶具等配置。

再來看一下張北縣的“地王”-【天著華府】項目，也是張北最新的一個房地產項目，項目位於張北縣城北部，為棚改拆遷用地，體量也非常大，總佔地約19.5萬平米，總建築面積近40萬平米，住宅套數也在3000多套以上了。

說這個項目是張北“地王”，是因為山中老虎梳理了張北縣的土地出讓情況，該項目是唯一一個土地出讓價格超過200萬元/畝的房地產項目，實際成交價格甚至達到了約399萬元/畝，總土地出讓金達到了11.6億元，這個價格不論是畝單價還是總價，放在除了張家口主城區以外的所有區縣，都可能是不折不扣的“地王”。項目近3000元/平米的樓面價，已經遠超張北其他項目1000元/平米左右的樓面價了。

說到項目是張北最新的房地產項目，是因為該項目目前是張北市場上唯一的一個採用兩梯四戶連廊設計的小區，實現了中戶陰面基本的採光通風要求，這一點相對於其他項目，在戶型上的優勢還是比較明顯。不過山中老虎也有一些擔憂，就是在壩上高寒地區的張北縣，連廊戶型是否真是適合，假如冬季大風大雪天業主回家，出電梯後，又可能得走過幾米的風雪才能走回家，在幾十米高空中的大風和連廊上可能會有的積雪，都可能會影響業主的居住體驗，不過這一點到底如何，只能在項目交付後才能知曉。