自2016年“9·30”新政以來，北京市場近三年出讓了大量限競房地塊。去年6月份開始，這些被限定了最高銷售價格的項目陸續入市，供應住宅套數超過30000套，在為剛需群體提供了更多選擇並抑制房價快速上漲的同時，扎推入市的限競房項目也在上演貼身肉搏。
但業內人士表示，這些價格相對低於純商品住房的項目，由於利潤空間被壓縮，許多項目多處於虧損狀態。而在銷售過程中，多數項目去化緩慢。
《中國經營報》記者採訪瞭解到，儘管大部分開發企業表示中長期看好北京市場，但是會慎重選擇限競房地塊，目前限競房項目多由央企、國企開發，企業一般選擇合作拿地開發以抵禦後期風險。
貼身肉搏
“我們五一期間推出特惠活動，普宅總價386萬元一套，(非普宅)特價房392萬元一套，位置為10層以上，送精裝修。85平方米全南兩居，帶精裝修，送新風系統，總共30多套。”
五一期間，在大興區頤璟萬和的售樓處裡，置業顧問熱情地向記者介紹著項目。據其解釋，五一期間公司給出的優惠活動主要包括386萬元一套的普宅和392萬元一套的非普宅，這兩種特價房面積和戶型都是一樣的，只不過普宅是在低層，非普宅是在10層以上。這個項目原本是毛坯交房，現在搞特惠活動的房子帶精裝修。“因為五環到六環之間普宅每套是不能超過374萬元的，所以多出來12萬元會算進精裝修裡，簽訂購房合同時按照普宅的標準374萬元去籤，392萬元的那種就是按照非普宅正常賣。”
據瞭解，該項目由遠洋地產和金融街控股於去年聯合拿地，位於南五環到南六環之間，地鐵4號線義和莊站北800米。宗地面積22717.92平方米，規劃建築面積94924.38平方米，拿地價格約為20.65億元。
據置業顧問介紹，項目規劃建設三棟高層，共計411套，戶型包括80、85平方米的兩居，85平方米的三居，和133、135平方米的四居，預計最早2020年9月毛坯交房。
“我們拿地價格約為每平方米4萬元，銷售限價是每平方米不能超過57800元。現在的均價是每平方米55016元。”置業顧問介紹稱，該項目2018年8月31日開盤，“現在已經賣了一半多，還剩一百多套”。
而當記者五一過後再去詢問時，置業顧問表示五一期間的優惠仍然存在，“之前我們日常的成交均價都在每平方米52000元左右，現在核算下來每平方米只有45400元左右，您若有意向的話就儘快入手吧”。
實際上，像頤璟萬和這樣的限競房項目已成為目前北京商品房市場上的主流。所謂限競房，即在限定商品房最高銷售價格的基礎上，競爭土地價格。同時，一些土地在出讓時規定了“70/90”政策，即建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。
2016年“9·30”新政明確，要在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點採取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房價快速上漲。自當年11月，北京首宗“限房價、競地價”地塊——海淀永豐20號地塊被首創、天恆、中糧聯合體以57.6億元獲得以來，北京近三年的土地供應主流即為限競房地塊。
據中原地產研究中心統計，在過去3年北京出讓了99宗商品房住宅地塊，其中限競房地塊94宗，合計規劃的商品房建築面積達到了860萬平方米，目前入市的有約300萬平方米，而從等待入市的土地看，合計2019年入市的限競房有望超過6萬套。其中，大興區庫存套數最高，佔比達到近3成，僅東城、西城、通州三區沒有限競房項目。
大量限競房項目入市，對購房者來說意味著將會有更多的選擇，而對企業來講則意味著更加激烈的競爭。僅在大興區，頤璟萬和就存在多個競品，比如與其緊鄰的金悅府，由金融街、遠洋地產、保利地產和首開聯合開發，位置更加靠近地鐵站，均價與其不相上下，規劃共計498套房源，包括3棟洋房，4棟高層和4棟疊拼，總價每套380萬元起，購房者可選空間更多。
在交通便利程度上，同樣鄰近地鐵，位於大興亦莊線次渠南站的禧瑞天著，受益於亦莊區域世界500強企業的不斷進駐，尤其是像京東等互聯網企業的紮根，受到不少年輕購房者的青睞。項目由首創置業、遠洋地產聯合開發，項目總共15棟樓，1459套，體量相對較大，目前已全部開盤，均價約為52695元/平方米。
另外，與禧瑞天著同屬於亦莊板塊的普通住宅項目萬和斐麗和別墅項目海晏春秋，是遠洋、世茂、首創三家聯合開發的限競房項目，由於位置更加靠近南海子公園，居住綠化面積更高，且均價與禧瑞天著相差較小，受到剛需改善型住戶的歡迎。
除此之外，受益於首都第二國際機場在大興區的落地(即將在今年9月30日投入運營)，“新航城”板塊的中海雲熙、中海雲築、大興金茂悅等項目進入貼身肉搏狀態，五一期間看房均安排有抽獎活動，獎品多為冰箱、電子爐等家電產品。中海雲熙和大興金茂悅的售樓處甚至只有一街之隔，雙方在戶型、周邊交通和環境配套方面不相上下，大興金茂悅為精裝修交房，價格稍貴，每平方米均價在40000~41000元之間。中海雲熙目前兩居室均價在每平方米33000~38000元之間。雙方目前都打出送面積的優惠，贈送面積在2至4平方米左右。
甚至連純商品房項目都在參與競爭，比如與禧瑞天著售樓處一街之隔的經開汀塘，目前仍有部分房源未售完，均價與禧瑞天著基本持平。“限競房在簽訂購房合同之後一兩年才拿到房本，五年之內不允許買賣，也就是說從你簽訂購房合同之後的至少六七年內，房子是不能轉手的，純商品房則沒有這樣的限制。”中介機構鏈家的工作人員告訴記者。
銷售去化緩慢
儘管調控政策已對近幾年北京地區房價的非理性上漲進行了較大限度的遏制，大量入市的限競房項目為剛需人群提供了更多選擇，但從成交情況來看，項目去化卻較為艱難。
以大興區熱盤禧瑞天著為例，該項目樓盤分別於2018年9月3日和12月27日拿到預售證，截至目前，北京市住房和城鄉建設委員會官網顯示已簽約套數為244套，僅佔總套數的16.72%;已簽約面積22839.13平方米，僅佔准許銷售面積的10.8%。
“其實限競房一直都賣得不是多好，只不過有的項目最早入市，當時還沒有什麼競品，不管快慢現在總算是賣完了，但是後續推出的項目就難說了。”鏈家的一位工作人員向記者表示。
業內一位參與操盤限競房項目的營銷總監告訴記者，“因為現在市場供應量較大，大家都是同質化的，基本上你想賣得快就要在產品上有獨特的優勢，再有就是價格策略上要有一些讓步，或者設置一些梯度。”
這位營銷總監同時也表示，“限競房肯定不會出現像前些年一開盤就搶房之類的現象，因為供應量就擺在眼前，但完全滯銷、賣不動也不至於，糧食不夠時肯定是有人吃得飽一點，有人吃得少一點，肯定是產品好、位置好、品牌更知名的項目賣得更好。”
“對於剛需群體來講，在北京市場即便是性價比較高的限競房，首付一般也要百萬起，考慮到首付和以後還貸壓力，剛需群體中很多人的購買力還是有限的。另一個重要原因是，因為限競房的最高售價被限定，企業利潤空間有限，這就導致很多企業短期內不願意推盤入市。”同策研究院總監張宏偉告訴記者。
另外，後續入市的多數項目位於交通不便的郊區，這就更加劇了項目去化難度。比如，青龍湖區域由於前兩年巨量土地供應，目前庫存近90萬平方米，由於位置在豐臺和房山的結合部，基礎設施和硬件資源有限，後期去化將面臨較大困難。區域內目前在推的項目包括萬科翡翠西湖、龍湖熙湖悅著、首開熙悅觀湖、金地大湖風華等，但銷售去化較為緩慢。
以萬科翡翠西湖為例，項目分批獲取預售證，去年10月1日拿到預售證的第一批房源，從目前已簽約面積來看，去化率為31.56%;第二批拿到預售證時間為去年12月1日，目前去化率為2.17%;第三批拿到預售證時間為今年2月3日，目前去化率為1.96%。
據中原地產研究中心數據統計，截至5月7日，北京從2018年6月10日開始，合計入市限競房項目達到了49個，合計73期，供應住宅套數達到了33427套，而網籤數據合計只有9438套。平均網籤均價為49075元每平方米，網籤面積98.9萬平方米，按照面積計算網簽完成率只有25.2%。
據中原地產首席分析師張大偉介紹，目前北京入市的限競房項目已經普遍性降價10%左右，即使這樣，除極個別項目外市場依然蕭條。大量的70/90同質戶型，導致限競房很難去庫存。在所有供應的限競房戶型中，90平方米以內套數佔比高達68.6%;在成交結構中90平方米以內戶型佔比高達74.9%。在過去一年，北京樓市庫存增加到了最近4年最多的5.66萬套，相比2018年初上漲了2萬套以上，上漲幅度高達57%。
張宏偉告訴記者，“因為限價的因素存在，靠土地升值來獲得增值收益的模式已不再可行，快速賣的話又虧損，所以很多企業不願意現在去賣。我看到過一個北京市場限競房項目的名單，包括幾十個項目，大部分是虧損的。所以很多企業可能是在考慮後期看能不能在價格上有所突破，搏一下市場預期。”
“賠本賺吆喝”
由於銷售價格上受到限制，而拿地成本又居高不下，企業利潤空間由此受到極大壓縮。
銷售的低迷已經影響到了企業在京拿地的意願。記者在走訪中發現，大部分限競房項目是由企業合作拿地開發，國企、央企參與最多，且銷售情況相對較好的項目多為國企和央企。
“剛出限競房時，有些企業還沒有搞清楚狀況就拿地了，因為當時北京土地價格還比較高，出了這種地塊之後，他們可能覺得‘我先拿下再說，後續快週轉就行了。’”上述營銷總監表示，“但實際上從去年下半年以來，入市的限競房項目消化情況並沒有預期的那麼好，對這些企業來講肯定他們的資金成本更高一些，這就導致大家對這種地塊現在會比較保守一些。”
“現在企業再想進入北京市場已經很難了，因為北京的地價成本太高，動輒幾十億元，所以一般都是聯合拿地。”一位在京開發有高端住宅項目的地產企業高管向記者表示。
據wind數據，今年前4月，北京市場住宅用地23宗，成交土地面積161.08萬平方米，成交規劃建築面積290.18萬平方米，成交總價593.71億元，平均溢價率為11.47%。
張宏偉表示，“因為國企、央企承擔著市場調控的職責，所以即便有些項目虧損，但對於調控市場也承擔到了應盡的責任。其他企業，之所以合作拿地，是因為現在很多項目都是虧損的，未來在開發節奏、銷售節奏及資金鍊方面都存在著風險，合作拿地的話能夠共擔風險。”
張宏偉繼續解釋道，“因為從中長期來講，大家都是看好北京市場的，但短期內拿地之後又不賺錢。再加上目前短期內企業的資金也比較緊張，所以企業會更加謹慎，在現有政策不變的情況下，有可能會通過合作開發的方式來規避風險，也有可能是通過收併購的方式拿地，但如果是通過公開市場拿限競房地塊的話，對很多企業來講真的是賠本賺吆喝。”
“如果後續有優秀的地塊，價格合適的話，我們肯定還會考慮。因為沒有辦法，企業要發展，現在供應的就是這些地塊。無非就是利潤空間沒有之前那麼高了，如果是正常去做的話，我們還是能達到微利的。”上述營銷總監表示。
就限競房的銷售狀況及未來的項目營銷、拿地策略等問題，記者採訪了上述提及的多家開發企業，但截至發稿，未收到有效回覆。
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