環京樓市一直以來備受關注，近些年隨著北京房價的快速上漲,以及購房資質門檻的提高，環京受到了更多關注，樓市的發展駛入了快車道。2017 年初，環京樓市達到高點，不少燕郊樓盤單價突破 3萬元，在炒房客眼中，隨著京津冀一體化進程的推動，環京房價仍有很大上漲空間。然而到了 2017 年 6 月份，一切戛然而止，廊坊限購政策再次升級，本地戶籍只能擁有 2套住房，外地戶籍要有 3年社保或者納稅證明才可以購買 1套住房。受到政策嚴控的環京樓市成交量直線下降，價格下降、中介人員大量流失是環京樓市過去一段時間裡的真實寫照，眾多當地中小開發商面臨較大資金壓力。而就在環京樓市一片沉寂，限購政策也未放鬆的前提下，2019 年的春天環京樓市又迎來了新一輪的躁動。

環京樓市成交量低位回升，市場轉暖，價格出現上漲，這種變化受到金三銀四傳統銷售旺季、環京規劃利好釋放的影響，但在以北京購房者為主導的市場中，"三年社保或納稅"的限購條件才是樓市回暖最大的阻力。

1.1 環京樓市受調控政策影響巨大，北京外溢需求驟減，短期難以放鬆

環京地區在北京嚴格執行限購限貸政策之後，承接了北京外溢的投資需求，加之環京概念的炒作，短時間內助推房價、銷量上漲，受到調控政策精準打擊後，投資客離場，銷量斷崖式下跌，從而引起房價連環下跌。在 2017 年 3 月之後，環京重點地區先後出臺限購限貸政策，對樓市形成了有效降溫。截止目前，除涿州和淶水外，環京重點地區限購政策都比較嚴格，基本都是本地限購 2套，外地限購 1套並交 3年社保。預期未來為保持市場穩定，環京地區全面放鬆限購限貸可能性不大，而是傾向於政策的適度微調，例如北京的公積金政策邊際放鬆，購房者公積金異地提取的範圍放寬至天津、河北兩地。

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1.2 燕郊樓市成交量底部回升，二手房掛牌價格上漲

環京樓市回暖的消息最先開始於燕郊，隸屬於廊坊三河市，距離北京市中心僅 30 多公里的距離，讓燕郊成為環京樓市的風向標。2019 年 3 月，監測燕郊二手房掛牌均價 18552元/㎡，創下近一年來的高點，從漲價房源量與降價房源量的佔比來看，2018 年 11 月到 2019年 2 月，燕郊漲價房源量佔比不斷提升，3月份漲價房源量佔比有所下降，但仍佔比 56%，超過降價房源量佔比。具體到各個小區，監測 2018 年 12 月與 2019 年 3 月燕郊重點小區掛牌均價變動情況，十個代表小區價格上漲幅度在 10%到 30%之間不等。二手房掛牌價較能反映賣方心理預期，在北京市政府搬遷至通州，地鐵平谷線規劃在燕郊設站之後，燕郊作為"通二環"的價值逐漸顯現，無疑給了二手房賣家更多的信心，也讓購房者對於燕郊樓市更多關注。

表：2018 年 12 月/2019 年 3 月燕郊部分小區掛牌均價變動情況

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1.3 燕郊新房市場供給受限，限購後市場成交冰封，今年一季度略有好轉

從新房市場表現看，2017 年至今，燕郊新建商品住宅網籤價格雖偶有波動但整體保持穩定，樓市成交在 2017 年 5 月嚴厲調控來臨前有一波集中網籤，單月成交量高達 1654 套，此後新房市場成交幾乎冰封，這與限購政策抑制了購房需求、開發商推盤熱情不高有關，此外，燕郊是開發商最早入市的地區之一，開發較為無序,目前土地開發強度接近飽和，新房供給受限，2017 年全年新增商品住宅 1344 套，2018 年全年新增商品住宅 662 套，2019 年一季度新增商品住宅 108 套,這在環京縣市裡都處於較低水平。2019 年 3 月燕郊成交商品住宅 340 套，創下 2017 年 10 月份以來的新高，一季度累計成交商品住宅 504 套，相比 2018年一季度 30 套的成交量，大幅增長 16.8 倍，但這是否意味著樓市的回暖還未可知。

在 2017年金九銀十之際，燕郊的樓市也曾出現過一波小高潮，但在之後市場又重新歸於平淡。燕郊樓市目前的購房者主要來自北京，本地的購房者較少，在需求方面，調控政策的放鬆與否，才是燕郊樓市真正的東風，在"房住不炒"的政策大背景下，房價難以出現上一輪暴漲的可能，投資客想快速獲利也不可能，大多持觀望態度。

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1.4 香河、固安 2018 下半年市場企穩，一季度成交量上漲

和燕郊同為北三縣的香河以及受新機場輻射帶動的固安，新房市場表現與燕郊大致相似，在北京購房客戶為主導的情況下，限購政策的實施，對樓市成交都造成了重大影響，在 2017上半年香河月均成交商品住宅 2437 套，到 2017 年下半年月均成交驟降至 314 套，此後持續低迷，18 年上半年香河月均成交商品住宅僅 116 套，18 年下半年市場有企穩跡象，月均成交回升至 306 套，今年一季度市場有所回溫，月均成交量上漲至 570 套。

固安在嚴格限購政策未執行前的 2017 上半年月均成交商品住宅 1592 套，到 2017 下半年月均成交量驟降至 259 套，2018 年上半年月均成交量小幅回升至 282 套，2018 下半年市場企穩月均成交量達到 476 套，2019 年一季度市場升溫月均成交量上漲至 609 套。

作為廊坊市區的廣陽與安次，雖然在限購實施後成交量也有大幅滑落，但是整體下滑幅度卻沒有那麼大，主要原因還在於廊坊市區本地的購房者對樓市形成了一定的支撐。2017上半年廊坊市區商品住宅月均成交 2073 套，2017 年下半年月均 647 套，18 年全年市場較為穩定月均成交 645 套。19 年一季度月均成交 663 套，整體未有明顯漲幅，但從 3月單月來看，成交套數 919 套，同比 18 年 3 月上漲 106.1%，上漲較為明顯。

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1.5 北京購房資金門檻較高，環京價格窪地優勢明顯

北京第二產業外遷加之第三產業逐漸走上"高精尖"，促使北京核心功能更加聚集，高收入人群對於北京的房價形成支撐，未來核心區仍存上漲動力。隨著北京購房資金門檻的提高，價格上的優勢為環京樓市提供了發展空間，作為北京外溢購房客戶的第一選擇，環京地區吸引人口主要在於通勤價值和配套價值。

2019 年 3 月北京及環京部分區域二手房掛牌房源分居室總價情況

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從 2019 年 3 月二手房掛牌價看，燕郊價格最高，其次為大廠，價格梯度上大致遵循與北京距離遠近的因素；從 2019 年一季度累計的二手房掛牌價格漲幅來看，大廠、燕郊、香河漲價幅度位列前三，地理位置上的優勢及北京市政府的搬遷，對北三縣的樓市提振效應明顯。總價上看，環京區域掛牌房源價格多在 200 萬以下，固安、香河多數掛牌房源的總價在120 萬以下。從與北京的對比看，2019 年 3 月北京市二手房掛牌房源一居室套均價 435 萬，二居室套均價 510 萬，三居室 790 萬，與環京價格梯度明顯，副中心所在的通州一居室套均價 277 萬，二居室 392 萬，三居室 557 萬，而緊鄰通州的燕郊二手房掛牌套總價不及通州的一半，環京樓市相對北京價格窪地優勢明顯。