從北京國貿出發，沿著京通快速行駛進入通燕高速驅車約30公里，轉入燕郊核心區的燕順路，這條燕郊主幹道長達1.6公里。一直延伸至潮白河沿岸，周邊都是河北省廊坊市本地開發商——三河匯福房地產開發有限公司（下稱“匯福地產”）開發的“匯福悅榕灣”項目所屬土地。
在緊鄰北京城市副中心（通州區）的燕郊，匯福悅榕灣是一個佔地面積近百萬平方米、建築面積數百萬平方米的“神盤”。由於前期房源銷售殆盡，經歷了近兩年時間的沉寂之後，《中國經營報》記者近期瞭解到，匯福悅榕灣項目再次推出了一棟商住樓，準備對外銷售。
受限購政策及區域規劃影響，除了匯福悅榕灣項目之外，首爾甜城、天洋城4代等燕郊地區主要的開發項目，目前推售的是40年產權的商辦產品，毫不忌諱地“包裝”成居住用途，替代了傳統70年產權的住宅產品，向大批從北京湧入的購房者、投資客兜售。
“停頓”的開發項目
匯福悅榕灣項目這次推出的一棟商住樓，樓高24層，其中1層~4層為底層商業，5層~24層均為小戶型面積商住產品，每一層為24戶，總計推出房源480套，預計銷售價格為1.8萬元/平方米~1.9萬元/平方米。
匯福地產為新推售的這一棟商住樓調整了項目案名與推廣名稱，項目案名為“西派國際”，推廣名則為“匯福樾瀾灣”。
目前，匯福樾瀾灣項目還沒有正式推售，但已經啟動了預熱、宣傳。這棟商住樓已經封頂建成，屆時將以現房形式銷售，而不是期房。
據記者瞭解，這棟商住樓屬於匯福悅榕灣項目最後一期，匯福悅榕灣項目整體開發體量龐大，匯福地產先後分三期開發，項目前兩期已經銷售殆盡。近期計劃推售的這棟商住樓，只是匯福悅榕灣項目三期的一棟樓，而整體開發面積則超過了90萬平方米。
根據此前廊坊市規劃部門對匯福悅榕灣項目的公示信息，項目三期為“京貿金融商務中心南區”，規劃用地面積約為16.3萬平方米，容積率為4.32，總建築面積則超過了93.18萬平方米。
匯福地產一位人士告訴記者，項目三期原定計劃是2016年底動工開發，2018年5月份完成交付，但由於政策原因，預計項目規劃方案也會有所調整。
據悉，至少到目前為止，匯福悅榕灣項目三期也只有這棟即將推售的商住樓能夠入市銷售。而這棟孤零零的商住樓位置以南，則佈滿了其他待建樓棟的基坑。
“匯福悅榕灣項目三期整體規劃的是一個綜合體，包含酒店、寫字樓、購物中心和公寓，但是目前只有一棟商住樓建成，剩餘土地只有一部分開挖了基坑，還要等待復工開發。”上述匯福地產人士告訴記者。
實際上，匯福悅榕灣項目三期已經基本停工，主要受燕郊區域整體規劃調整所致，尤其是潮白河沿岸。
2017年下半年，河北省政府下發了一份關於支持北京城市副中心建設的實施意見，文件內要求紮實做好三河市、大廠回族自治縣、香河縣（統稱為“北三縣”）與北京市通州區規劃對接、政策對接、項目對接，支持北京城市副中心的規劃、發展與建設。
北三縣的開發建設納入北京城市副中心的統籌規劃之後，對匯福悅榕灣等房地產開發項目的影響深遠。
其中，河北省政府在這份文件中明確，強化北三縣建設用地管控，全面摸清潮白河、北運河兩側兩公里範圍內已建、在建、已出讓土地未建項目情況，對已建成項目做好功能調整、立面整治等，對在建項目按照《整合規劃》進行調整優化，對已出讓土地但未建項目依法收回土地，今後不再安排新增城鎮建設用地。
匯福悅榕灣項目即位於潮白河沿岸兩公里範圍管控區內，並且緊鄰潮白河東岸。受北三縣與北京城市副中心統籌規劃的政策因素影響，燕郊不少地產項目由此暫停了開發進度，等待新的規劃落地。
“目前燕郊、廊坊大部分建設項目的規劃方案，不只是由河北省規劃部門決定，還要通過北京、通州規劃部門審批。”燕郊當地一位知情人士透露。
據匯福地產上述人士介紹，匯福悅榕灣項目三期（匯福樾瀾灣、西派國際）擬推售的這棟商住樓，則趕在了上述河北省政策文件發佈之前動工建設，並於2018年建成封頂。
“這棟商住樓建設的時間比較早，屬於第一棟樓，因為當時項目三期整體規劃方案還沒有做好。”匯福地產這位人士進一步告訴記者，“除了第一棟樓，項目三期其餘地塊在2018年開挖過一部分基坑，現在基本停下了。”
鑑於上述文件要求對已出讓土地但未建設項目依法收回土地，匯福地產這位人士沒有解釋2018年開挖基坑是否涉嫌搶工，以避免匯福悅榕灣項目三期土地被當地政府收回後無法開發建設。
“第一棟商住樓現階段只是預熱，做一些推廣宣傳，還沒有正式銷售現房。”匯福地產這位人士補充說，“整個項目三期都是匯福地產持有的40年產權商業用地，剩下的其他部分具體何時復工，都不明確。”
在燕郊當地乃至環京區域，匯福悅榕灣項目是一個“神盤”，這個體量龐大的綜合性項目極其擅長製造營銷噱頭。
2014年、2015年，匯福悅榕灣項目一、二期開盤推售時，該項目分別製造了“6000人提前48個小時排隊搶房”“500名購房者冒雨提前排隊兩天一夜、近50個小時”的開盤噱頭。
不過，據多家媒體報道，當時這些在匯福悅榕灣項目售樓處的排隊群眾並非全部是購房者，不少是樓盤銷售人員僱傭的職業排隊者，以及渠道分銷經紀人、家屬，甚至還有燕郊當地居民。
“犯難”的房地產商
幾乎是在廊坊市北三縣與北京城市副中心統籌規劃文件發佈的同一時間，2017年6月份開始，廊坊市主城區及下轄的北三縣啟動了限購政策，非廊坊當地戶籍居民家庭購房，必須提供3年及以上社保繳納或納稅證明。
但商辦項目並不在限購政策範圍內，並且一次性支付50%首付款後，購房者可以向銀行申請10年期銀行貸款。因此，燕郊各個開發企業集中推售的商辦產品，替代政策限購的住宅，成為它們向大批從北京湧入的購房者、投資客兜售的商品房。
即使在工作日，位於燕郊北部的首爾甜城項目的售樓處，來自北京的購房者依然絡繹不絕。
從2018年10月份開始，首爾甜城項目已經陸續推出了10棟商住樓，其中包括5棟層高3米的平層產品，以及5棟層高3.9米的LOFT產品。據記者統計計算，10棟商住樓推售了總計多達3950套房源。
據悉，首爾甜城將這10棟商住樓命名為“方立方”，銷售價格約為2萬元/平方米，開發商燕達集團將其包裝成小戶型面積的居住產品對外銷售。據介紹，這些商住樓目前已經封頂，預計會在2020年10月份交付，產權為40年商業用地。
另外，首爾甜城項目現在還有部分大戶型面積的別墅產品（項目案名為“首爾甜城玖庭別墅”）在售，無一例外，這些別墅產品的產權同樣為40年商業用地，銷售價格也更貴。
與燕郊不同，北京市對商辦項目實施了嚴格的全域限購政策，限制開發企業分割新建商辦項目為小戶型面積產品出售予個人購房者的同時，購買這些商辦產品也無法從銀行取得商業貸款。
在燕郊深耕多年、並重點佈局的天洋控股集團有限公司（下稱“天洋控股”），更能夠深刻體會北京、燕郊兩地限購、規劃政策調整所帶來的割裂影響。
據記者瞭解，天洋控股在廊坊市燕郊區域在建及擬開發的房地產項目主要包括“天洋城4代”“天洋·創新中心”“世界商谷”（又名“中國燕郊物流城商谷”“燕郊國際貿易城”）。
其中，天洋控股目前在燕郊推售的開發項目是天洋城4代，推出了大量商品住宅，不過由於2017年6月份開始廊坊市、三河市對區域內的住宅產品執行限購、限貸政策，目前天洋城4代可供北京等外地購房者自由購買的只有40年產權的商住產品，對外銷售價格達到了2.6萬元/平方米~2.7萬元/平方米左右，但房源所剩無幾。
天洋·創新中心項目位於燕郊區域入口處，地理位置在燕郊區域非常核心，是燕郊對接北京市的門戶位置，由天洋控股從一家外資企業收購而來。
但是，由於北京城市副中心與廊坊市“北三縣”實施統籌規劃，燕郊區域不少開發項目正在等待整體規劃調整與落地，天洋·創新中心項目也受此影響，至今仍未開發動工。
由於規劃變動，目前天洋控股與這家外資企業在交易過程中產生了糾紛，天洋·創新中心項目也就此擱置。
而地處燕郊區域相對荒僻位置的世界商谷項目，則已經徹底停工。
2014年天洋控股通過增資入股的方式，間接取得了世界商谷項目公司多數股權，這個原本宣傳號稱“總投資800億元”“預計在2016年7月份可以投入使用”的商貿城項目，現在已經全面“撂荒”。
世界商谷項目位於燕郊東北方向約20公里外高樓鎮的一個村莊裡，空曠的平原上矗立著一座偌大的暗黃色大門，只有門上的標識字樣告訴來訪者，這裡是“世界商谷”。
目前，世界商谷項目圍擋圈起的園區內，除了幾棟建成的商務樓以及不遠處等待復工的混凝土框架外，周邊及施工現場一片荒涼。這個原本寄望招徠世界各地貿易商的產業園項目，已經停工了許久。
世界商谷項目的招商中心沒有對外開放，僅安排了幾名留守員工接待來訪者的問詢。“之前在建的還是啟動區，現在已經停工了。”世界商谷項目一名員工告訴記者，“項目規劃是面向國際客戶，不對國內客戶招商，原本預計的運營方式主要是物業租賃。”
除燕郊區域開發項目之外，天洋控股在北京地區還有一個重要的房地產項目——位於北京市房山區的“天洋房山超級蜂巢”。
該項目主要出售面積為50平方米~90平方米的商務辦公產品。不過，由於北京市對商辦產品實施了嚴格的限購、限貸政策，因此，若是個人購買該項目產品，天洋房山超級蜂巢項目要求買家以公司名義購買，並且無法辦理銀行貸款。
據天洋房山超級蜂巢項目現場一名銷售人員介紹，商辦產品對外報價為2.5萬元/平方米，買家註冊公司簽訂認購協議後，必須在3年內向開發商天洋控股付清全部購房款，其中首付款3成，另外3年內依次付款比例為30%、20%、20%。
“北京新建商辦項目無法貸款的情形下，分期付款是大部分開發企業不多的選擇。”一位房企營銷人士告訴記者，“由於北京對商住項目限制更加嚴格，不少購房者將目光轉向了燕郊等地，分流了客群，環京區域的商住項目成為住宅限購的替代選擇。”
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