作者：葉枚
審校：一條輝
來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）
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雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越。
三天前新城控股(601155)公佈2019年中期業績報告，這份成績單令市場期待。
中報顯示，新城控股上半年營收170.64億元，同比增長8.29%；淨利潤25.92億元，同比增長2.13%；扣非後淨利潤20.51億元，同比增長2.54%。銷售金額1224.18億元，同比增長28.44%，銷售面積1049.52萬平方米，同比增長35.5%，雙雙保持雙位數的增長。
過去幾年，新城控股憑藉“住宅+商業”的雙輪驅動戰略，加之“以上海為中樞、長三角為核心，並向環渤海、珠三角和中西部地區擴張”的“1+3”戰略佈局，經營業績持續穩健增長，去年銷售額排名一路高升至排行榜第8位。
到2019年上半年，其銷售無論是單月還是半年 ，新城控股都同比兩位數的增長，且增速在前十房企靠前，發展腳步更加穩健有力。
那麼，新城控股今年中期成績單到底有哪些亮點呢？在房住不炒的新時期新城控股還能繼續保持行業前列嗎？公司的成長前景未來有多大？
下面，我們來一探究竟。
雙輪驅動穩中求進
過去20多年，新城控股一直以高質量發展為總要求，去年公司戰勝了錯綜複雜的外部環境，從千億企業一躍成為兩千億企業，行業排名和銷售業績實現雙雙跨越。
進入2019年，結合市場當前形勢以及公司實際需求，新城控股又提出了全新十六字核心戰略：穩中求進、地域深耕、運營優先、科技賦能。在十六字方針下，新城控股上半年銷售金額1224.18億元，同比增長28.44%，銷售面積1049.52萬平方米，同比增長35.5%，銷售規模仍然穩居第8位。
在剛過去的7月份，新城控股繼續穩健奔跑，實現合同銷售金額約245.33億元，銷售面積約220.88萬平方米，分別同比增長33.68%、50.56%。單月銷售額不僅高於其今年上半年的月度銷售均值，且7月單月同比漲幅在十強房企中繼續保持領先水平。
除了住宅地產高歌猛進，作為新城控股下一個發展潛力點的商業地產也為公司規模發展和效益增長作出了積極貢獻。
“吾悅”是新城控股著力打造的商業地產品牌。今年上半年，吾悅廣場上半年實現租金及管理費收入17.41億元，同比增長104%，出租率高達98.49%，成為公司營收利潤的高增長點。
公開數據顯示，上半年，吾悅廣場新開業2座，已開業數量達到44座，已開業面積411.03萬方，同比增長63.06%；下半年，新城控股還將開業20座吾悅廣場。目前，新城控股在建及開業的吾悅廣場總數達119座。
於此同時，我們還注意到，相比較上半年的平穩表現，新城控股的中報還隱藏了一個更大的“驚喜彩蛋”。
上半年，新城控股共有34個子項目竣工交付，竣工面積404萬平方米。下半年計劃竣工項目高達90個，預計竣工建面1469萬平方米。以此計算，全年計劃竣工交付超過1800萬平方米，是去年的兩倍左右，結算營收的規模將同比例大幅增長。
還有一個更直接的參考指標，2019年上半年，新城控股的銷售預收款從2018年底的1182億元，增加到1723億元，已售未結面積達到2960萬平方米。
由此可知，不僅未來營收和利潤的可結算資源非常充足，下半年新城控股的營收規模大幅增長和淨利潤上揚是大概率事件。
在建項目方面，上半年新城控股共339個，總建築面積達8850萬平方米；今年下半年計劃新開工項目87個，新開工建築面積1622萬平方米。如此大體量的項目儲備，未來兩三年的銷售規模和業績增長都能夠支撐。
資金成本控制有優勢
新城控股的優秀，還在於上半年銷售規模雙位數增長，其資產負債率和淨負債率反而下降。截至6月底，新城控股總資產4233億元，資產負債率86.7%，同比下降1.61個百分點，淨負債率76.62%，較去年同期下降約39個點。
手中的現金應對短期債務也綽綽有餘。截至今年6月底，新城控股在手現金餘額為456.42億元、同比增長83.8%，短期債務為261億元，現金短債比1.75倍，流動性充裕，償債能力良好。
為了讓公司有更大的騰挪空間，上半年新城控股也在通過多種渠道廣濟糧草。我們注意到，公司先後成功發行21億元公司債、總額度為6億美元的高級美元債券、15.58億元的交易商協會ABN、10億元中期票據、6億元超短期融資券。另外還有一筆80億元公司債券待發行。
廣濟糧草也並非全然不顧，如果融資成本太高，這一筆筆融資都是未來發展的包袱。但是新城控股金融機構借款及債券類直接融資的平均融資成本為6.48%，和去年底基本持平，在民營房企中居於較好水平。
深耕長三角，全國均衡佈局
拿地能力和區域的選擇，體現了一個公司對地產行業趨勢的判斷能力，甚至決定了未來公司的發展體量。
半年報顯示，2019年上半年新城控股新增土地儲備80幅，總建築面積達2459.20萬平方米。依託招拍掛、收併購等多元拿地方式，特別是綜合體拿地優勢，新城控股上半年拿地平均樓面地價約2989元/平方米，約為同期銷售均價的25%，較低的土地成本有效保障了項目利潤空間。
土地儲備分佈方面，截至到今年6月底，新城控股土地儲備已經達到1.34億平方米，且土儲佈局全面，長三角佔47%，環渤海佔17%，珠三角佔5%，中西部地區佔31%。
2019年上半年，新城控股於北京、天津、西安、重慶、武漢等重點一二線及中西部省會城市積極加倉。
深耕長三角、擴充西南區域版圖，全國化均衡的佈局，對新城控股應對週期輪動和市場風險提供了助力。
這種資產佈局顯然踏準了市場節奏。伴隨著城市群的發展提升，新城控股在各大深耕城市市場佔有率較去年同期也有了顯著增長，在江蘇、上海、天津、湖南、山東、浙江、湖北和安徽等省市，已躋身所在區域TOP10，其中在蘇州、上海及常州等城市相繼完成百億銷售。
過去20多年，新城控股從蘇南一隅的中游地產公司逆勢而起，躋身一線房企之列，從而成為中國最耀眼的地產界新星。
在地產週期新時期，新城控股的征程能更上一層樓嗎？讓我們拭目以待。