因擬出讓大批項目，新城控股再一次被捲入輿論漩渦。
近期，在房企融資收緊的大環境下，出讓項目已成房企保現金流的手段。若非此次項目出讓的體量過於龐大和受到此前事件的影響，新城或許只是大環境下的一個縮影。
出讓項目遭遇股價波動
7月22日，某自媒體爆料新城控股擬轉讓68個項目，當晚新城控股緊急發佈公告對該報道作出迴應。
公告稱，新城控股正與合作伙伴就近期公開市場新獲取項目的合作方式進行洽談、協商，籌劃出售部分項目公司股權，前述項目尚未開始銷售。截至目前，新城已在洽談、協商出售的項目約為40個(含合聯營項目)。
7月24日，新城控股發佈的公告中提及，公司擬籌劃轉讓部分項目公司股權及相關債權，本輪交易總額不超過150億元。同日，新城再度發佈公告，進一步披露了截至24日其項目出讓的詳細信息。
公告顯示，截至7月24日，新城控股子公司就杭州聚厲企業管理有限公司等10個項目公司與交易對方簽訂了相關股權及債權轉讓協議，交易對價合計約為41.54億元，約佔公司2018年末經審計歸母淨資產的13.62%，擬轉讓項目均處於前期開發準備階段和前期開發階段。
新城控股此次出讓項目信息
由上表可見，此次新城敲定的十個項目均為其2019年上半年所獲取。截至目前，金科為最大接盤方。金科地產同日發佈的公告顯示，集團全資子公司擬平價收購新城控股下屬6家房地產項目公司股權，交易完成後金科將持有這6家房地產項目公司100%股權，預計本次交易成交總額約為17.21億元，其中股權轉讓款為1億元，收購完成後預計歸還金額為16.21億元的原股東借款。本次交易涉及項目公司主要從事住宅項目開發，交易完成後預計可為金科新增計容建築面積102.22萬平方米。
新城發佈的公告顯示，交易對方平價收購項目股權，需支付新城方面向項目公司實繳的註冊資金及股東借款、資金佔用費，但需以現金支付。
除目前敲定的十個項目的買家外，經財經網統計，目前為止經各媒體報道，傳出曾與新城控股洽談項目收購事宜涉及首創、陽光城、招商、弘陽、新力、融創等房企。
財經網分別聯繫上述公司，某接近陽光城的人士表示，“關於項目的事雙方可能有過接觸，但絕對未到盡調程度。”弘陽方則表示以公告為準。截至發稿，未獲首創、招商、新力、融創方明確回覆。
然而，新城控股首次發佈公告迴應此事，確定項目出售事宜的次日，新城繫上市公司股價卻遭遇下挫。截至7月23日收盤，新城控股報收26.73元，下跌10%；新城發展報收6.75港元，下跌11.3%；新城悅報收6.65港元，下跌9.03%。7月24日、25日，新城控股、新城發展控股、新城悅服務股價均有小幅回升。截至7月25日收盤，新城控股報收27.19元，較前日上漲0.82%；新城發展控股報收6.91港元，較前日上漲0.14%；新城悅服務報收6.84港元，較前日上漲1.48%。
內憂外患下急迫變賣項目
前董事長王振華涉嫌猥褻女童事件留下的陰影，仍隱隱籠罩著新城控股。
近年來業績突飛猛進的新城控股，一直揹負著較為沉重的債務壓力，新城控股2018年年報顯示，截至2018年末，新城控股流動負債高達2254.96億元，扣除合同負債和預收款項，新城控股需要在1年內歸還的債務仍超千億。同時，新城控股的流動比率為1.17，速動比率為0.53，相對較低，說明此前新城控股的短期償債能力和流動性相對不足。新城控股一季度報顯示，截至2019年一季度，新城控股的負債率高達85.47%，總負債為3133.48億元，在行業中偏激進。
7月3日事件曝出至發酵，新城控股一度連日跌停，7月9日，新城控股終於打開跌停，截至當日收盤，新城控股跌幅為8.90%，報收28.35元，經財經網統計，4個交易日內，新城控股市值蒸發324億元。中誠信、穆迪等信用評級機構將新城及相關債項列入信用評級觀察名單，另外，7月11日，摩根士丹利將港股新城發展控股從超配下調至平配，將新城控股從平配下調至低配。
短時間內，資本市場對新城控股的審視態勢仍未解除。作為投資行為的重要參考，信用評級的下調或會影響新城短期內融資，除此之外，今年二季度以來，房企融資收緊態勢升級。境內發債、ABS融資、房地產信託，發行美元債等房企常用的融資渠道，均不同程度受到限制，內憂外患都提醒著新城，此時此刻，比起規模上更上一步，穩健的現金流更為重要。
新城控股所發佈的公告顯示，2019年上半年公司土地投資金額約為550億元，扣除本輪交易擬轉讓部分後，2019年上半年土地投資金額約為400億元，相比去年同期增長約為15%。在新任董事長王曉鬆的設想中，假如項目轉讓順利的話，公司預計可新增淨現金約150億元，預計可減少該部分項目當年度後續開發成本及費用支出約30億元。將增加公司貨幣資金、改善資產負債結構，提高公司流動比率，增強償債能力。
有業內人士分析認為，此次新城住宅項目出售，可加快資金回籠。無論新城當下是否存在資金壓力，在當前的融資環境下，保證自身資金充裕能使企業避免陷入被動，有助於後續應對經營上可能存在的問題。
新城控股曾表示，若上述交易最終完成，將增加公司貨幣資金、優化公司資產結構。但目前新城發佈的項目信息顯示，平湖悅澤房地產開發有限公司所有的平湖市新倉鎮蘆川新街北側、恆業路西側的平湖2019平-17號地塊，就難被稱為是利潤率低的項目。該地塊成交總價2.04億元，成交樓面價4432元/㎡。門戶網站顯示，周邊在售項目中天熙和誠品均價約為11500元/㎡，約為新城控股拿下該項目時樓面價的兩倍多。
上海中原地產分析師盧文曦表示，目前新城宣佈擬出讓的十個項目，大多位於三四線城市，位於長三角地區的項目相對優質。
而首批出讓的10個項目中，近半數位於長三角地區，大量出讓了相對優質的項目後，新城出讓項目可優化資產結構的說法或並不具說服力。
收購項目或趨謹慎
融資壓力下，新城並不是近期唯一一家選擇出讓項目公司股份的房企。2019年五月以來，包括陽光100、金茂、華僑城、泰禾在內的多個房企，都曾轉讓子公司股份。
無獨有偶，除金茂外，幾家房企的淨負債率均處於較高水平。公開信息顯示，截至2018年年末，陽光100淨負債率達261.6%；泰禾淨負債率達384.55%。中信建投研報顯示，2018年末華僑城A淨負債率達84.3%，同比增加31.5個百分點。
對於槓桿率較高的房企來說，融資能力與自身財務安全息息相關，在融資環境趨緊的情況下，出讓子公司項目股權，以換取穩健的現金流，是保證自身財務安全的有效手段。
但在融資收緊的大環境下，其他房企在項目收購上或也會趨於謹慎。某從事投拓的業內人士表示，目前房企確實面臨較大融資壓力，“目前項目的前端融資基本停了，基本上房企拍地都需要先使用自有資金，再進行置換，但開發貸的額度最近有所下降，沒有原來比例高了，置換也存在難度。同樣的，併購貸現在基本做不了，房企收購項目也基本先用自有資金，拿到項目去做抵押貸款，但抵押貸款存在額度小的問題，地塊的區位、評估值、土地性質等因素在抵押貸款環節比較重要。”
值得注意的是，新城首批出讓的項目中，絕大部分出讓了其持有的全部股份，但常熟市區2019A-005文化片區寶山路東側地塊是個例外，新城的子公司蘇州新城創佳置業有限公司持有項目公司100%股份，卻只向仁恆轉讓了其持股的85%。
公開信息顯示，2019年4月，新城競得該地塊，該地塊成交總價14.46億元，溢價率24.55%，成交樓面價16185元/㎡，刷新了常熟最高單價記錄。僅保留該項目的15%股份或能說明，對於相對優質的地塊，新城仍有所保留。
今年一季度融資的相對寬鬆，催生了二線及強三線城市的土拍熱。伴隨著融資趨緊，近來，土拍市場熱度有所下降，中指院數據顯示，7月15日至7月21日一週內，代表二線城市土地成交量價齊跌，36個二線代表城市共成交土地76宗，較上週減少47宗，成交面積425萬平方米，較上週減少224萬平方米。二線城市成交總金額253億元，較上週減少240億元。
與下半年公開市場拿地相比，收購其出讓的項目是否存在價格優勢？拿到土地後，資金能否迅速回籠？位於三四線城市的土地是否值得“冒險”？這些或許都是新城的合作伙伴正在衡量的問題。
來源: 財經網
關注同花順財經微信公眾號(ths518)，獲取更多財經資訊
"