李貝貝
中樑控股集團（2772.HK，以下簡稱“中樑控股”），自成立以來即積極迎合政策、 戰略擴展，憑藉多元化的土地收購策略、持續優化產品組合，審慎的財務政策，以及標準化及智能化的“獨特的阿米巴生態經營體系”等優勢，近年厚積薄發。其不僅長期保持亮眼業績，規模擴張態勢顯著，更因高成長性、高彈性，被公認為千億房企中的“優等生”。
“整體來看，中樑控股上市不僅對其土地儲備及銷售規模都起到了積極推動作用，此外對其財務情況以及商業地產新業務也都十分有利。”易居企業集團CEO丁祖昱分析指出，中樑可以憑藉資本市場的資金支持，進一步實現規模的快速擴張。
“黑馬”崛起
7月16日，中樑控股成功登陸資本市場。至此，TOP20房企全部上市。
公開資料顯示，7月8日，中樑控股已結束簿記，募集淨額27.73億港元。此前，2018年11月13日，中樑控股集團正式在港交所遞交招股書，並於今年6月26日正式通過港交所聆訊，6月27日至7月8日期間公開發售。中樑控股計劃全球發售共5.3億股，實際發售股份超出計劃31.77%。定價區間為每股5.20-6.68港元，最終定價為5.55港元/股。募集資金主要用於現有物業項目開發、償還部分現有信託貸款和一般營運資金用途。
上市三天，中樑控股不僅打破破發“魔咒”，累計漲幅14.36%，市值達到222億。上市次日又收到了海通國際的研報，海通國際在研報中給予中樑控股“買入”評級，目標價為9.70港元。可見，資本市場對中樑很有信心。
而正式通過港交所聆訊的那天，中樑控股創始人兼董事長楊劍在當日於香港港麗酒店舉行的全球發售發佈會上底氣十足地表示：“我們對上市很有信心。”
這份信心自然來源於中樑控股本身。眾所周知，隨著行業集中程度的與日俱增，“規模”早已是房企求存的必要條件之一。
根據克而瑞研究中心最新發布的《2019年1-6月中國房地產企業銷售榜TOP200》榜單中，中樑憑藉681.0億元的銷售額（全口徑金額）排名第20位。據招股書顯示，截至2019年3月31日，中樑控股在長三角、珠三角、中西部、環渤海、海峽西岸五大區的23個省份124座城市佈局353個項目，土儲面積3886萬平方米。其中長三角區域佔比45.4%。據克而瑞數據，今年上半年，中樑加速納儲蓄力，新增土地建築面積1053.7萬平方米、新增土地貨值1160.5億元，分別位列行業第7和11。
值得注意的是，中樑控股的成長速度頗為驚人。2019年，中樑獲得中國房地產業協會及上海易居房地產研究院（克爾瑞）中國房地產測評中心授予中國房地產開發企業20強，以及中國房地產開發企業發展潛力10強。而自2017年向港交所遞表以來，中樑控股已連續三年獲得中國房地產成長性十強企業。
從各項盈收指標上可以看出，中樑往績期的營業收入及利潤亦增長迅速。中樑控股近三年2016年、2017年、及2018年全年的合約銷售額分別為190億、649億、1015億，近三年年複合增長率為131%；營業收入則從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億，年複合增長率高達221.4%；淨利潤方面，中樑2018年的淨利潤為25.26億，近2017年的5倍，毛利率亦持續改善。
與此同時，中樑過去三年採用平衡增長與穩健的財務政策，公司強調高現金回籠及回報率，有效利用現有資金，對於項目的現金流、控制成本也都有很嚴謹的監控。例如，在債務管理方面，中樑去年的有息負債在千億房企中處於較低的水平，公司的現金和資金鍊相當的安全、流動性非常高，且具有相當通常的多元化融資渠道。
夯實“內功”
令人驚歎的高成長性背後，是中樑擅長抓住市場輪動、挖掘結構機遇的“內功”。
中樑在拿地戰略上非常看重趨勢和週期。根據中樑控股招股書，考慮到中國非常強的房地產政策週期性，2015年公司佈局以長三角二線城市為主，到2016、2017年，利用棚改機遇，擴張至全國的三、四線城市。2018年下半年，迴歸二線和強三線城市，且截至目前，公司二線和三線的佔比在不斷提升，堅持深耕與拓展並舉，顯然踩準了行業發展週期。有市場分析人士指出，在“長三角一體化”正式上升為國家戰略的背景下，擁有地緣優勢且持續加大在長三角投資力度的中樑控股將不斷受益，為其在接下來的發展中贏得戰略主動。
值得一提的是，中樑控股在拿地策略上，同樣是可圈可點。公司順應市場，不管是招拍掛、收併購、第三方合作，還是購地等各種各樣的策略均在運用，且公司也是看不同的階段。
與此同時，中樑控股還根據客戶的需求、當地的房價水平、不同的標準，進行選擇性、結構性或者是民間性的配置，並且選擇是標準化或智能化的策略，其中標準化指的是從投資一直到交付。此外，公司還做了一些戰略性的供應鏈，合理地控制成本。
遊思嘉曾強調，中樑控股有很強的標準化和可複製性業務的運營模型，項目聚焦首置、首改及再改客群三大標準化住宅產品系列，且多為中小體量、低總價，保證了短、平、快週轉。據悉，2018年地價在5個億以下的項目佔了76%，建面在12萬平方米以下的項目佔了60%以上，一般目標是在7個月以內可以達到開盤，在一年之內實現正現金流，以及達到再投資的目的。
行業持續嚴格調控的大環境下，亦對房企運營效率提出了更高的要求。中樑深知，要兼顧高速成長與質量的穩健發展，需要在組織架構、人才管理制度、產品設計、運營模式等多個維度全面著手優化。
對此，中樑控股引入日本“經營之聖”稻盛和夫的阿米巴經營管理體系，並首創發展了“阿米巴生態經營體系”，以精簡化的區域集團促進組織的扁平化，確保“因城施策”，亦令公司高層快速感知市場溫度，從而幫助其突破發展瓶頸。與此同時，中樑還充分授權管理層和激勵長期奮鬥者，以具有系統化的培訓機制，確保中樑團隊保有強勁的學習精神。
順勢而為
從百億到千億，中樑僅用了三年時間。在中樑上市後，資本市場能否為公司提供更加便利、充足、低廉的融資，高速擴張模式下的中樑控股資本市場會給出什麼態度，顯然值得期待。
對此，中樑方面表示，公司上市以後將繼續堅持穩健經營，對於今年的銷售額公司沒有設立一個具體的目標，公司以穩健、利潤、風控作為經營的監督方向。規模擴張方面還是要看市場機會，會堅持順勢而為。公司今年的銷售增長率預期會在頭三十強的開發商裡面的增長排在前列的。而關於公司債務管理的情況，隨著公司上市，股本金會增加，這對公司負債的進一步改善是有利的。對於公司的淨負債率，目前還是處於一個比較安全可控的水平的，上市後，會有更大個改善證券。
業內專家的看法則更為一致。有業內專家表示，自5月起中國CDS指數反彈，風險偏好至底部持續回升，反映風險偏好一定程度在反映利率改善預期，利好房地產板塊。從結構上看，優質地產股投資潛力較大，特別是像中樑新上市千億房企，投資潛力較大。
“由於集團緊貼市場需求，近年迴歸至二線及強三線城市，預期今年合約銷售可按年上升三成，而且集團在去年大幅進行資本改善，加上上市集資後的資金，會令集團淨負債率，進一步降至低於58％，預期未來整體財務開支會進一步減少。”京華山一研究部主管彭偉新表示，由於內地房地產市道未來幾年仍然繼續向好，相信中樑控股在上市後會有較佳表現，投資者可認購中樑控股，並作中線持有。
宏匯資產管理董事及投資策略總監林嘉麒亦認為，內房高週轉同時面對負債較高，公司去年淨負債率降至低於58.1%。公司發售價為每股5.2元至6.68元，市值介於183至235億元，而去年度現金價值高達145億元，財務狀況健康程度實屬難得。
眾所周知，當前地產行業商業模式迴歸房地產開發，規模的重要性開始顯現，具備規模優勢的房企在融資、銷售、拿地、運營等諸多環節都更勝一籌。丁祖昱判斷，未來相信中樑會繼續加大土地擴張，在市場低迷期間通過逆週期土地收購的戰略，以相對較低的成本擴大企業的土地儲備。此次中樑-港股IPO上市，不僅能大大拓展其融資渠道，也為其日後的進一步加倉擴儲打下基礎。
編輯：王強、史言
"相關推薦
