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前言 | Preface
這幾年，西安最熱的關鍵詞莫過於房價。作為“麵粉”的土地，是房價“風向標”。
西安城市發展客觀現實是，核心城區早已高度飽和，人口和產業外溢不斷位移。這個背景下，有著交通、配套和產業等基礎的區域，成為樓市“梯度”轉移之地，成為資本加速佈局的地方。從這裡，也能看出樓市的新變化。
2019上半年北部一次“土拍”說起
梯度轉移的表現
對比全國主要特大城市，越靠近中心區（尤其是環線內），價格越貴。因為，城市中心區聚集了最多的城市資源，比如學校、醫療、商業和地鐵等。
但是，西安中心區樓價卻有著一些不同。比如高新區和曲江等城市新區，價格卻高出中心城區不少。其中有一個很重要因素，就是過去十年高容積、高密度的城改，讓城市資源最豐富的中心城區界面和形象出現“塌陷”。
第三產業發達的西安，樓市“梯度外移”伴隨主城區外擴誕生。不同的是，由於西安是“開發區造城”，與之密切相關的區域最受資本青睞。
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這幾年，西安最熱的關鍵詞莫過於房價。作為“麵粉”的土地，是房價“風向標”。
西安城市發展客觀現實是，核心城區早已高度飽和，人口和產業外溢不斷位移。這個背景下，有著交通、配套和產業等基礎的區域，成為樓市“梯度”轉移之地，成為資本加速佈局的地方。從這裡，也能看出樓市的新變化。
2019上半年北部一次“土拍”說起
梯度轉移的表現
對比全國主要特大城市，越靠近中心區（尤其是環線內），價格越貴。因為，城市中心區聚集了最多的城市資源，比如學校、醫療、商業和地鐵等。
但是，西安中心區樓價卻有著一些不同。比如高新區和曲江等城市新區，價格卻高出中心城區不少。其中有一個很重要因素，就是過去十年高容積、高密度的城改，讓城市資源最豐富的中心城區界面和形象出現“塌陷”。
第三產業發達的西安，樓市“梯度外移”伴隨主城區外擴誕生。不同的是，由於西安是“開發區造城”，與之密切相關的區域最受資本青睞。
土地基本情況
QJ10-4-358、QJ10-4-359，淨用地面積74623.8平方米(摺合111.936畝，出讓住宅用地97.683畝、出讓商服用地14.253畝)，土地用途住宅(兼容商服)，容積率不大於3.91，建築密度不大於25%，綠地率不小於35%，土地使用年期住宅用地70年、商服用地40年; QJ10-4-360，淨用地面積16735.78平方米(摺合25.104畝)，土地用途為中小學用地(公辦預留)，容積率不大於0.54，建築密度不大於18%，綠地率不小於35%。
這一點，在西安2019上半年就能看出來。據西安國土資源交易網顯示，2019年1月17日，曲江大明宮板塊有四宗地塊成交。
其中，三宗地塊共231.41畝由中南置地與萊安集團聯手競得，並需配建公租房、幼兒園、公辦學校。由於西安主城區土地“一地難求”，西安土地拍賣已有很多附加條件。如果綜合各種因素。可以說，它創造出城北新的地價記錄。
根據我們對西安土地市場的長期觀察，在新一線和區域中心崛起的時代，加速了全國性房企在西安的佈局。核心原因，需求量的增加，也讓西安成規模土地“一地難求”。
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這幾年，西安最熱的關鍵詞莫過於房價。作為“麵粉”的土地，是房價“風向標”。
西安城市發展客觀現實是，核心城區早已高度飽和，人口和產業外溢不斷位移。這個背景下，有著交通、配套和產業等基礎的區域，成為樓市“梯度”轉移之地，成為資本加速佈局的地方。從這裡，也能看出樓市的新變化。
2019上半年北部一次“土拍”說起
梯度轉移的表現
對比全國主要特大城市，越靠近中心區（尤其是環線內），價格越貴。因為，城市中心區聚集了最多的城市資源，比如學校、醫療、商業和地鐵等。
但是，西安中心區樓價卻有著一些不同。比如高新區和曲江等城市新區，價格卻高出中心城區不少。其中有一個很重要因素，就是過去十年高容積、高密度的城改，讓城市資源最豐富的中心城區界面和形象出現“塌陷”。
第三產業發達的西安，樓市“梯度外移”伴隨主城區外擴誕生。不同的是，由於西安是“開發區造城”，與之密切相關的區域最受資本青睞。
土地基本情況
QJ10-4-358、QJ10-4-359，淨用地面積74623.8平方米(摺合111.936畝，出讓住宅用地97.683畝、出讓商服用地14.253畝)，土地用途住宅(兼容商服)，容積率不大於3.91，建築密度不大於25%，綠地率不小於35%，土地使用年期住宅用地70年、商服用地40年; QJ10-4-360，淨用地面積16735.78平方米(摺合25.104畝)，土地用途為中小學用地(公辦預留)，容積率不大於0.54，建築密度不大於18%，綠地率不小於35%。
這一點，在西安2019上半年就能看出來。據西安國土資源交易網顯示，2019年1月17日，曲江大明宮板塊有四宗地塊成交。
其中，三宗地塊共231.41畝由中南置地與萊安集團聯手競得，並需配建公租房、幼兒園、公辦學校。由於西安主城區土地“一地難求”，西安土地拍賣已有很多附加條件。如果綜合各種因素。可以說，它創造出城北新的地價記錄。
根據我們對西安土地市場的長期觀察，在新一線和區域中心崛起的時代，加速了全國性房企在西安的佈局。核心原因，需求量的增加，也讓西安成規模土地“一地難求”。
中南打造的各地地標建築◎網絡
中南集團是全國最早的三家特一級資質建築商，其總資產超2000億，曾參建過包括鳥巢基礎工程、國家大劇院、國家博物館、首都機場、中央電視臺新臺址、杭州望朝中心等多處知名建築，也是各地城市地標的建設者。
根據各項股權信息顯示，中南已在西安多處佈局。此次土拍的三宗地塊，將成為中心城區為數不多的規模型開發。
今年上半年西安土地交易情況
中心城區拿地不少
關於決定房地產市場的因素，有這樣一種說法：短期看政策、中期看土地、長期看人口。土地財政，又是地方政府重要的發展基礎。
西安，連續數年樓市銷量都位居全國前十。以西安以往的經濟實力來說，人口才是造成需求量旺盛的最主要因素。近幾年的經濟增長和戶籍新政，進一步影響了西安樓市的量價。
目前，西安在限價和搖號制度雙重作用下，西安樓市“一房難求”短期內仍未緩解。
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這幾年，西安最熱的關鍵詞莫過於房價。作為“麵粉”的土地，是房價“風向標”。
西安城市發展客觀現實是，核心城區早已高度飽和，人口和產業外溢不斷位移。這個背景下，有著交通、配套和產業等基礎的區域，成為樓市“梯度”轉移之地，成為資本加速佈局的地方。從這裡，也能看出樓市的新變化。
2019上半年北部一次“土拍”說起
梯度轉移的表現
對比全國主要特大城市，越靠近中心區（尤其是環線內），價格越貴。因為，城市中心區聚集了最多的城市資源，比如學校、醫療、商業和地鐵等。
但是，西安中心區樓價卻有著一些不同。比如高新區和曲江等城市新區，價格卻高出中心城區不少。其中有一個很重要因素，就是過去十年高容積、高密度的城改，讓城市資源最豐富的中心城區界面和形象出現“塌陷”。
第三產業發達的西安，樓市“梯度外移”伴隨主城區外擴誕生。不同的是，由於西安是“開發區造城”，與之密切相關的區域最受資本青睞。
土地基本情況
QJ10-4-358、QJ10-4-359，淨用地面積74623.8平方米(摺合111.936畝，出讓住宅用地97.683畝、出讓商服用地14.253畝)，土地用途住宅(兼容商服)，容積率不大於3.91，建築密度不大於25%，綠地率不小於35%，土地使用年期住宅用地70年、商服用地40年; QJ10-4-360，淨用地面積16735.78平方米(摺合25.104畝)，土地用途為中小學用地(公辦預留)，容積率不大於0.54，建築密度不大於18%，綠地率不小於35%。
這一點，在西安2019上半年就能看出來。據西安國土資源交易網顯示，2019年1月17日，曲江大明宮板塊有四宗地塊成交。
其中，三宗地塊共231.41畝由中南置地與萊安集團聯手競得，並需配建公租房、幼兒園、公辦學校。由於西安主城區土地“一地難求”，西安土地拍賣已有很多附加條件。如果綜合各種因素。可以說，它創造出城北新的地價記錄。
根據我們對西安土地市場的長期觀察，在新一線和區域中心崛起的時代，加速了全國性房企在西安的佈局。核心原因，需求量的增加，也讓西安成規模土地“一地難求”。
中南打造的各地地標建築◎網絡
中南集團是全國最早的三家特一級資質建築商，其總資產超2000億，曾參建過包括鳥巢基礎工程、國家大劇院、國家博物館、首都機場、中央電視臺新臺址、杭州望朝中心等多處知名建築，也是各地城市地標的建設者。
根據各項股權信息顯示，中南已在西安多處佈局。此次土拍的三宗地塊，將成為中心城區為數不多的規模型開發。
今年上半年西安土地交易情況
中心城區拿地不少
關於決定房地產市場的因素，有這樣一種說法：短期看政策、中期看土地、長期看人口。土地財政，又是地方政府重要的發展基礎。
西安，連續數年樓市銷量都位居全國前十。以西安以往的經濟實力來說，人口才是造成需求量旺盛的最主要因素。近幾年的經濟增長和戶籍新政，進一步影響了西安樓市的量價。
目前，西安在限價和搖號制度雙重作用下，西安樓市“一房難求”短期內仍未緩解。
西安密集的中心城區◎Baidu熱力圖
數十年高速城市化，西安主城區幾無土地。而且，當時在產業升級、品質打造等方面過於初級。就房地產市場現狀，主城區外溢地區成為房企角逐的新戰場。
不完全統計，2019年上半年西安市土地招拍掛市場成交各類建設用地208宗，合計14708畝。其中，網上掛牌成交129宗，10415畝，網上掛牌+現場拍賣方式成交79宗，4293畝。實現土地出讓收入348.28億。順便提一句，今年上半年西安市財政總收入為883.98億。
然而，在這14708畝土地中，居住用地只有4986畝，佔比為33.9%。土地出讓收入246.22億，成交土地均價為601萬元/畝，與之相比，去年同期西安居住用地均價只有344萬元/畝，地價漲幅高達74.71%。
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這幾年，西安最熱的關鍵詞莫過於房價。作為“麵粉”的土地，是房價“風向標”。
西安城市發展客觀現實是，核心城區早已高度飽和，人口和產業外溢不斷位移。這個背景下，有著交通、配套和產業等基礎的區域，成為樓市“梯度”轉移之地，成為資本加速佈局的地方。從這裡，也能看出樓市的新變化。
2019上半年北部一次“土拍”說起
梯度轉移的表現
對比全國主要特大城市，越靠近中心區（尤其是環線內），價格越貴。因為，城市中心區聚集了最多的城市資源，比如學校、醫療、商業和地鐵等。
但是，西安中心區樓價卻有著一些不同。比如高新區和曲江等城市新區，價格卻高出中心城區不少。其中有一個很重要因素，就是過去十年高容積、高密度的城改，讓城市資源最豐富的中心城區界面和形象出現“塌陷”。
第三產業發達的西安，樓市“梯度外移”伴隨主城區外擴誕生。不同的是，由於西安是“開發區造城”，與之密切相關的區域最受資本青睞。
土地基本情況
QJ10-4-358、QJ10-4-359，淨用地面積74623.8平方米(摺合111.936畝，出讓住宅用地97.683畝、出讓商服用地14.253畝)，土地用途住宅(兼容商服)，容積率不大於3.91，建築密度不大於25%，綠地率不小於35%，土地使用年期住宅用地70年、商服用地40年; QJ10-4-360，淨用地面積16735.78平方米(摺合25.104畝)，土地用途為中小學用地(公辦預留)，容積率不大於0.54，建築密度不大於18%，綠地率不小於35%。
這一點，在西安2019上半年就能看出來。據西安國土資源交易網顯示，2019年1月17日，曲江大明宮板塊有四宗地塊成交。
其中，三宗地塊共231.41畝由中南置地與萊安集團聯手競得，並需配建公租房、幼兒園、公辦學校。由於西安主城區土地“一地難求”，西安土地拍賣已有很多附加條件。如果綜合各種因素。可以說，它創造出城北新的地價記錄。
根據我們對西安土地市場的長期觀察，在新一線和區域中心崛起的時代，加速了全國性房企在西安的佈局。核心原因，需求量的增加，也讓西安成規模土地“一地難求”。
中南打造的各地地標建築◎網絡
中南集團是全國最早的三家特一級資質建築商，其總資產超2000億，曾參建過包括鳥巢基礎工程、國家大劇院、國家博物館、首都機場、中央電視臺新臺址、杭州望朝中心等多處知名建築，也是各地城市地標的建設者。
根據各項股權信息顯示，中南已在西安多處佈局。此次土拍的三宗地塊，將成為中心城區為數不多的規模型開發。
今年上半年西安土地交易情況
中心城區拿地不少
關於決定房地產市場的因素，有這樣一種說法：短期看政策、中期看土地、長期看人口。土地財政，又是地方政府重要的發展基礎。
西安，連續數年樓市銷量都位居全國前十。以西安以往的經濟實力來說，人口才是造成需求量旺盛的最主要因素。近幾年的經濟增長和戶籍新政，進一步影響了西安樓市的量價。
目前，西安在限價和搖號制度雙重作用下，西安樓市“一房難求”短期內仍未緩解。
西安密集的中心城區◎Baidu熱力圖
數十年高速城市化，西安主城區幾無土地。而且，當時在產業升級、品質打造等方面過於初級。就房地產市場現狀，主城區外溢地區成為房企角逐的新戰場。
不完全統計，2019年上半年西安市土地招拍掛市場成交各類建設用地208宗，合計14708畝。其中，網上掛牌成交129宗，10415畝，網上掛牌+現場拍賣方式成交79宗，4293畝。實現土地出讓收入348.28億。順便提一句，今年上半年西安市財政總收入為883.98億。
然而，在這14708畝土地中，居住用地只有4986畝，佔比為33.9%。土地出讓收入246.22億，成交土地均價為601萬元/畝，與之相比，去年同期西安居住用地均價只有344萬元/畝，地價漲幅高達74.71%。
2019年累計成交宗數及區域最高樓面價◎網絡
相較去年同期，今年上半年西安土地成交面積下滑9.79%，出讓金收入上漲36.86%，總結起來就是四個字：量縮價漲。
其中，西鹹新區完成交易2564畝，作為大西安發展新特區，佔據一半份額並不奇怪。西安主城區範圍為2167畝，重要集中在“梯度外移”的城市新區：其中，滻灞生態區606畝領銜，曲江大明宮及高新區緊跟其後。航空基地及臨潼區，只分得了剩下的254.48畝。
就土地出讓金來看，西安中心城區上半年居住用地地價款收入為141.37億，佔比57.41%，曲江大明宮、高新區、大興新區分別以34.46億、25.26億及23.28億遠超其他區域。
如今，在西安三環內可供開發土地越來越少情況下，緊鄰二環、經開區經濟圈輻射範圍的大明宮板塊，就成為中心城區的一個“橋頭堡”。
“中央公園”帶來的區域價值
備受青睞的大明宮
近些年，中國地產企業前二十強基本悉數進入西安。資本方對土地的選擇，實際上也是對城市區域的評價。
當中心城區高度飽和，“外溢”片區成為城市新生所在。這裡，就不得不提《西安“中央公園”演變：：崛起的西安“文商中心區”》的大明宮國家遺址公園平片區。拆除兩百多萬平米棚戶區，累計遷徙數十萬人……當這些向北與經開經濟圈融為一體的時候，區域的面貌就完全不同。
著名建築評論家保羅・戈德伯格，形容紐約中央公園說：”雖不是一棟建築物，卻是紐約最偉大的的建築。”目前來看，大明宮區域通過“中央公園”的力量，逐步實現了城市更新。
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這幾年，西安最熱的關鍵詞莫過於房價。作為“麵粉”的土地，是房價“風向標”。
西安城市發展客觀現實是，核心城區早已高度飽和，人口和產業外溢不斷位移。這個背景下，有著交通、配套和產業等基礎的區域，成為樓市“梯度”轉移之地，成為資本加速佈局的地方。從這裡，也能看出樓市的新變化。
2019上半年北部一次“土拍”說起
梯度轉移的表現
對比全國主要特大城市，越靠近中心區（尤其是環線內），價格越貴。因為，城市中心區聚集了最多的城市資源，比如學校、醫療、商業和地鐵等。
但是，西安中心區樓價卻有著一些不同。比如高新區和曲江等城市新區，價格卻高出中心城區不少。其中有一個很重要因素，就是過去十年高容積、高密度的城改，讓城市資源最豐富的中心城區界面和形象出現“塌陷”。
第三產業發達的西安，樓市“梯度外移”伴隨主城區外擴誕生。不同的是，由於西安是“開發區造城”，與之密切相關的區域最受資本青睞。
土地基本情況
QJ10-4-358、QJ10-4-359，淨用地面積74623.8平方米(摺合111.936畝，出讓住宅用地97.683畝、出讓商服用地14.253畝)，土地用途住宅(兼容商服)，容積率不大於3.91，建築密度不大於25%，綠地率不小於35%，土地使用年期住宅用地70年、商服用地40年; QJ10-4-360，淨用地面積16735.78平方米(摺合25.104畝)，土地用途為中小學用地(公辦預留)，容積率不大於0.54，建築密度不大於18%，綠地率不小於35%。
這一點，在西安2019上半年就能看出來。據西安國土資源交易網顯示，2019年1月17日，曲江大明宮板塊有四宗地塊成交。
其中，三宗地塊共231.41畝由中南置地與萊安集團聯手競得，並需配建公租房、幼兒園、公辦學校。由於西安主城區土地“一地難求”，西安土地拍賣已有很多附加條件。如果綜合各種因素。可以說，它創造出城北新的地價記錄。
根據我們對西安土地市場的長期觀察，在新一線和區域中心崛起的時代，加速了全國性房企在西安的佈局。核心原因，需求量的增加，也讓西安成規模土地“一地難求”。
中南打造的各地地標建築◎網絡
中南集團是全國最早的三家特一級資質建築商，其總資產超2000億，曾參建過包括鳥巢基礎工程、國家大劇院、國家博物館、首都機場、中央電視臺新臺址、杭州望朝中心等多處知名建築，也是各地城市地標的建設者。
根據各項股權信息顯示，中南已在西安多處佈局。此次土拍的三宗地塊，將成為中心城區為數不多的規模型開發。
今年上半年西安土地交易情況
中心城區拿地不少
關於決定房地產市場的因素，有這樣一種說法：短期看政策、中期看土地、長期看人口。土地財政，又是地方政府重要的發展基礎。
西安，連續數年樓市銷量都位居全國前十。以西安以往的經濟實力來說，人口才是造成需求量旺盛的最主要因素。近幾年的經濟增長和戶籍新政，進一步影響了西安樓市的量價。
目前，西安在限價和搖號制度雙重作用下，西安樓市“一房難求”短期內仍未緩解。
西安密集的中心城區◎Baidu熱力圖
數十年高速城市化，西安主城區幾無土地。而且，當時在產業升級、品質打造等方面過於初級。就房地產市場現狀，主城區外溢地區成為房企角逐的新戰場。
不完全統計，2019年上半年西安市土地招拍掛市場成交各類建設用地208宗，合計14708畝。其中，網上掛牌成交129宗，10415畝，網上掛牌+現場拍賣方式成交79宗，4293畝。實現土地出讓收入348.28億。順便提一句，今年上半年西安市財政總收入為883.98億。
然而，在這14708畝土地中，居住用地只有4986畝，佔比為33.9%。土地出讓收入246.22億，成交土地均價為601萬元/畝，與之相比，去年同期西安居住用地均價只有344萬元/畝，地價漲幅高達74.71%。
2019年累計成交宗數及區域最高樓面價◎網絡
相較去年同期，今年上半年西安土地成交面積下滑9.79%，出讓金收入上漲36.86%，總結起來就是四個字：量縮價漲。
其中，西鹹新區完成交易2564畝，作為大西安發展新特區，佔據一半份額並不奇怪。西安主城區範圍為2167畝，重要集中在“梯度外移”的城市新區：其中，滻灞生態區606畝領銜，曲江大明宮及高新區緊跟其後。航空基地及臨潼區，只分得了剩下的254.48畝。
就土地出讓金來看，西安中心城區上半年居住用地地價款收入為141.37億，佔比57.41%，曲江大明宮、高新區、大興新區分別以34.46億、25.26億及23.28億遠超其他區域。
如今，在西安三環內可供開發土地越來越少情況下，緊鄰二環、經開區經濟圈輻射範圍的大明宮板塊，就成為中心城區的一個“橋頭堡”。
“中央公園”帶來的區域價值
備受青睞的大明宮
近些年，中國地產企業前二十強基本悉數進入西安。資本方對土地的選擇，實際上也是對城市區域的評價。
當中心城區高度飽和，“外溢”片區成為城市新生所在。這裡，就不得不提《西安“中央公園”演變：：崛起的西安“文商中心區”》的大明宮國家遺址公園平片區。拆除兩百多萬平米棚戶區，累計遷徙數十萬人……當這些向北與經開經濟圈融為一體的時候，區域的面貌就完全不同。
著名建築評論家保羅・戈德伯格，形容紐約中央公園說：”雖不是一棟建築物，卻是紐約最偉大的的建築。”目前來看，大明宮區域通過“中央公園”的力量，逐步實現了城市更新。
大明宮遺址公園十多年來的鉅變◎來源/網絡
《西安，擁有一條世界文化遺產中軸》）。從南到北，分佈著秦嶺、十三省總城隍廟、華嚴寺、大雁塔、明城牆和唐大明宮……
城市，是疊加的歷史。唐長安城的八十多平方公里，依舊是西安主城區構成範圍。當城市大格局形成之後，區域就呈現出不同的發展態勢。對於北部來說，唐大明宮遺址重構了區域。前期高起點、大規模和的定位，讓大明宮片區成為各路資本搶灘的重點所在。
除此之外，西安第二條南北幹線的地鐵四號線，也提升了該片區的動能。近幾年來，無論是中海、萬科、萬達、正榮等企業都已紛紛佈局。第一部分提及的中南置地，就將這條文化中軸上開發其入陝等級最高的地標項目。
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這幾年，西安最熱的關鍵詞莫過於房價。作為“麵粉”的土地，是房價“風向標”。
西安城市發展客觀現實是，核心城區早已高度飽和，人口和產業外溢不斷位移。這個背景下，有著交通、配套和產業等基礎的區域，成為樓市“梯度”轉移之地，成為資本加速佈局的地方。從這裡，也能看出樓市的新變化。
2019上半年北部一次“土拍”說起
梯度轉移的表現
對比全國主要特大城市，越靠近中心區（尤其是環線內），價格越貴。因為，城市中心區聚集了最多的城市資源，比如學校、醫療、商業和地鐵等。
但是，西安中心區樓價卻有著一些不同。比如高新區和曲江等城市新區，價格卻高出中心城區不少。其中有一個很重要因素，就是過去十年高容積、高密度的城改，讓城市資源最豐富的中心城區界面和形象出現“塌陷”。
第三產業發達的西安，樓市“梯度外移”伴隨主城區外擴誕生。不同的是，由於西安是“開發區造城”，與之密切相關的區域最受資本青睞。
土地基本情況
QJ10-4-358、QJ10-4-359，淨用地面積74623.8平方米(摺合111.936畝，出讓住宅用地97.683畝、出讓商服用地14.253畝)，土地用途住宅(兼容商服)，容積率不大於3.91，建築密度不大於25%，綠地率不小於35%，土地使用年期住宅用地70年、商服用地40年; QJ10-4-360，淨用地面積16735.78平方米(摺合25.104畝)，土地用途為中小學用地(公辦預留)，容積率不大於0.54，建築密度不大於18%，綠地率不小於35%。
這一點，在西安2019上半年就能看出來。據西安國土資源交易網顯示，2019年1月17日，曲江大明宮板塊有四宗地塊成交。
其中，三宗地塊共231.41畝由中南置地與萊安集團聯手競得，並需配建公租房、幼兒園、公辦學校。由於西安主城區土地“一地難求”，西安土地拍賣已有很多附加條件。如果綜合各種因素。可以說，它創造出城北新的地價記錄。
根據我們對西安土地市場的長期觀察，在新一線和區域中心崛起的時代，加速了全國性房企在西安的佈局。核心原因，需求量的增加，也讓西安成規模土地“一地難求”。
中南打造的各地地標建築◎網絡
中南集團是全國最早的三家特一級資質建築商，其總資產超2000億，曾參建過包括鳥巢基礎工程、國家大劇院、國家博物館、首都機場、中央電視臺新臺址、杭州望朝中心等多處知名建築，也是各地城市地標的建設者。
根據各項股權信息顯示，中南已在西安多處佈局。此次土拍的三宗地塊，將成為中心城區為數不多的規模型開發。
今年上半年西安土地交易情況
中心城區拿地不少
關於決定房地產市場的因素，有這樣一種說法：短期看政策、中期看土地、長期看人口。土地財政，又是地方政府重要的發展基礎。
西安，連續數年樓市銷量都位居全國前十。以西安以往的經濟實力來說，人口才是造成需求量旺盛的最主要因素。近幾年的經濟增長和戶籍新政，進一步影響了西安樓市的量價。
目前，西安在限價和搖號制度雙重作用下，西安樓市“一房難求”短期內仍未緩解。
西安密集的中心城區◎Baidu熱力圖
數十年高速城市化，西安主城區幾無土地。而且，當時在產業升級、品質打造等方面過於初級。就房地產市場現狀，主城區外溢地區成為房企角逐的新戰場。
不完全統計，2019年上半年西安市土地招拍掛市場成交各類建設用地208宗，合計14708畝。其中，網上掛牌成交129宗，10415畝，網上掛牌+現場拍賣方式成交79宗，4293畝。實現土地出讓收入348.28億。順便提一句，今年上半年西安市財政總收入為883.98億。
然而，在這14708畝土地中，居住用地只有4986畝，佔比為33.9%。土地出讓收入246.22億，成交土地均價為601萬元/畝，與之相比，去年同期西安居住用地均價只有344萬元/畝，地價漲幅高達74.71%。
2019年累計成交宗數及區域最高樓面價◎網絡
相較去年同期，今年上半年西安土地成交面積下滑9.79%，出讓金收入上漲36.86%，總結起來就是四個字：量縮價漲。
其中，西鹹新區完成交易2564畝，作為大西安發展新特區，佔據一半份額並不奇怪。西安主城區範圍為2167畝，重要集中在“梯度外移”的城市新區：其中，滻灞生態區606畝領銜，曲江大明宮及高新區緊跟其後。航空基地及臨潼區，只分得了剩下的254.48畝。
就土地出讓金來看，西安中心城區上半年居住用地地價款收入為141.37億，佔比57.41%，曲江大明宮、高新區、大興新區分別以34.46億、25.26億及23.28億遠超其他區域。
如今，在西安三環內可供開發土地越來越少情況下，緊鄰二環、經開區經濟圈輻射範圍的大明宮板塊，就成為中心城區的一個“橋頭堡”。
“中央公園”帶來的區域價值
備受青睞的大明宮
近些年，中國地產企業前二十強基本悉數進入西安。資本方對土地的選擇，實際上也是對城市區域的評價。
當中心城區高度飽和，“外溢”片區成為城市新生所在。這裡，就不得不提《西安“中央公園”演變：：崛起的西安“文商中心區”》的大明宮國家遺址公園平片區。拆除兩百多萬平米棚戶區，累計遷徙數十萬人……當這些向北與經開經濟圈融為一體的時候，區域的面貌就完全不同。
著名建築評論家保羅・戈德伯格，形容紐約中央公園說：”雖不是一棟建築物，卻是紐約最偉大的的建築。”目前來看，大明宮區域通過“中央公園”的力量，逐步實現了城市更新。
大明宮遺址公園十多年來的鉅變◎來源/網絡
《西安，擁有一條世界文化遺產中軸》）。從南到北，分佈著秦嶺、十三省總城隍廟、華嚴寺、大雁塔、明城牆和唐大明宮……
城市，是疊加的歷史。唐長安城的八十多平方公里，依舊是西安主城區構成範圍。當城市大格局形成之後，區域就呈現出不同的發展態勢。對於北部來說，唐大明宮遺址重構了區域。前期高起點、大規模和的定位，讓大明宮片區成為各路資本搶灘的重點所在。
除此之外，西安第二條南北幹線的地鐵四號線，也提升了該片區的動能。近幾年來，無論是中海、萬科、萬達、正榮等企業都已紛紛佈局。第一部分提及的中南置地，就將這條文化中軸上開發其入陝等級最高的地標項目。
不容忽略的是，區域大明宮萬達廣場、大明宮中央廣場和四海唐人街等商業矩陣相繼開業，已成為城北最大的商務、商業和區域之一。
商圈，是一個區域或城市的中心。從這個角度出發，以大明宮遺址公園構建出的西安世遺文化中軸，也將在未來西安城區進階中新座標的坐在。在主城區土地“告急”背景下，資本加速佈局的西安產經版圖也將會不斷改寫。
文=牧野
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首圖為堂頌攝影
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前言 | Preface
這幾年，西安最熱的關鍵詞莫過於房價。作為“麵粉”的土地，是房價“風向標”。
西安城市發展客觀現實是，核心城區早已高度飽和，人口和產業外溢不斷位移。這個背景下，有著交通、配套和產業等基礎的區域，成為樓市“梯度”轉移之地，成為資本加速佈局的地方。從這裡，也能看出樓市的新變化。
2019上半年北部一次“土拍”說起
梯度轉移的表現
對比全國主要特大城市，越靠近中心區（尤其是環線內），價格越貴。因為，城市中心區聚集了最多的城市資源，比如學校、醫療、商業和地鐵等。
但是，西安中心區樓價卻有著一些不同。比如高新區和曲江等城市新區，價格卻高出中心城區不少。其中有一個很重要因素，就是過去十年高容積、高密度的城改，讓城市資源最豐富的中心城區界面和形象出現“塌陷”。
第三產業發達的西安，樓市“梯度外移”伴隨主城區外擴誕生。不同的是，由於西安是“開發區造城”，與之密切相關的區域最受資本青睞。
土地基本情況
QJ10-4-358、QJ10-4-359，淨用地面積74623.8平方米(摺合111.936畝，出讓住宅用地97.683畝、出讓商服用地14.253畝)，土地用途住宅(兼容商服)，容積率不大於3.91，建築密度不大於25%，綠地率不小於35%，土地使用年期住宅用地70年、商服用地40年; QJ10-4-360，淨用地面積16735.78平方米(摺合25.104畝)，土地用途為中小學用地(公辦預留)，容積率不大於0.54，建築密度不大於18%，綠地率不小於35%。
這一點，在西安2019上半年就能看出來。據西安國土資源交易網顯示，2019年1月17日，曲江大明宮板塊有四宗地塊成交。
其中，三宗地塊共231.41畝由中南置地與萊安集團聯手競得，並需配建公租房、幼兒園、公辦學校。由於西安主城區土地“一地難求”，西安土地拍賣已有很多附加條件。如果綜合各種因素。可以說，它創造出城北新的地價記錄。
根據我們對西安土地市場的長期觀察，在新一線和區域中心崛起的時代，加速了全國性房企在西安的佈局。核心原因，需求量的增加，也讓西安成規模土地“一地難求”。
中南打造的各地地標建築◎網絡
中南集團是全國最早的三家特一級資質建築商，其總資產超2000億，曾參建過包括鳥巢基礎工程、國家大劇院、國家博物館、首都機場、中央電視臺新臺址、杭州望朝中心等多處知名建築，也是各地城市地標的建設者。
根據各項股權信息顯示，中南已在西安多處佈局。此次土拍的三宗地塊，將成為中心城區為數不多的規模型開發。
今年上半年西安土地交易情況
中心城區拿地不少
關於決定房地產市場的因素，有這樣一種說法：短期看政策、中期看土地、長期看人口。土地財政，又是地方政府重要的發展基礎。
西安，連續數年樓市銷量都位居全國前十。以西安以往的經濟實力來說，人口才是造成需求量旺盛的最主要因素。近幾年的經濟增長和戶籍新政，進一步影響了西安樓市的量價。
目前，西安在限價和搖號制度雙重作用下，西安樓市“一房難求”短期內仍未緩解。
西安密集的中心城區◎Baidu熱力圖
數十年高速城市化，西安主城區幾無土地。而且，當時在產業升級、品質打造等方面過於初級。就房地產市場現狀，主城區外溢地區成為房企角逐的新戰場。
不完全統計，2019年上半年西安市土地招拍掛市場成交各類建設用地208宗，合計14708畝。其中，網上掛牌成交129宗，10415畝，網上掛牌+現場拍賣方式成交79宗，4293畝。實現土地出讓收入348.28億。順便提一句，今年上半年西安市財政總收入為883.98億。
然而，在這14708畝土地中，居住用地只有4986畝，佔比為33.9%。土地出讓收入246.22億，成交土地均價為601萬元/畝，與之相比，去年同期西安居住用地均價只有344萬元/畝，地價漲幅高達74.71%。
2019年累計成交宗數及區域最高樓面價◎網絡
相較去年同期，今年上半年西安土地成交面積下滑9.79%，出讓金收入上漲36.86%，總結起來就是四個字：量縮價漲。
其中，西鹹新區完成交易2564畝，作為大西安發展新特區，佔據一半份額並不奇怪。西安主城區範圍為2167畝，重要集中在“梯度外移”的城市新區：其中，滻灞生態區606畝領銜，曲江大明宮及高新區緊跟其後。航空基地及臨潼區，只分得了剩下的254.48畝。
就土地出讓金來看，西安中心城區上半年居住用地地價款收入為141.37億，佔比57.41%，曲江大明宮、高新區、大興新區分別以34.46億、25.26億及23.28億遠超其他區域。
如今，在西安三環內可供開發土地越來越少情況下，緊鄰二環、經開區經濟圈輻射範圍的大明宮板塊，就成為中心城區的一個“橋頭堡”。
“中央公園”帶來的區域價值
備受青睞的大明宮
近些年，中國地產企業前二十強基本悉數進入西安。資本方對土地的選擇，實際上也是對城市區域的評價。
當中心城區高度飽和，“外溢”片區成為城市新生所在。這裡，就不得不提《西安“中央公園”演變：：崛起的西安“文商中心區”》的大明宮國家遺址公園平片區。拆除兩百多萬平米棚戶區，累計遷徙數十萬人……當這些向北與經開經濟圈融為一體的時候，區域的面貌就完全不同。
著名建築評論家保羅・戈德伯格，形容紐約中央公園說：”雖不是一棟建築物，卻是紐約最偉大的的建築。”目前來看，大明宮區域通過“中央公園”的力量，逐步實現了城市更新。
大明宮遺址公園十多年來的鉅變◎來源/網絡
《西安，擁有一條世界文化遺產中軸》）。從南到北，分佈著秦嶺、十三省總城隍廟、華嚴寺、大雁塔、明城牆和唐大明宮……
城市，是疊加的歷史。唐長安城的八十多平方公里，依舊是西安主城區構成範圍。當城市大格局形成之後，區域就呈現出不同的發展態勢。對於北部來說，唐大明宮遺址重構了區域。前期高起點、大規模和的定位，讓大明宮片區成為各路資本搶灘的重點所在。
除此之外，西安第二條南北幹線的地鐵四號線，也提升了該片區的動能。近幾年來，無論是中海、萬科、萬達、正榮等企業都已紛紛佈局。第一部分提及的中南置地，就將這條文化中軸上開發其入陝等級最高的地標項目。
不容忽略的是，區域大明宮萬達廣場、大明宮中央廣場和四海唐人街等商業矩陣相繼開業，已成為城北最大的商務、商業和區域之一。
商圈，是一個區域或城市的中心。從這個角度出發，以大明宮遺址公園構建出的西安世遺文化中軸，也將在未來西安城區進階中新座標的坐在。在主城區土地“告急”背景下，資本加速佈局的西安產經版圖也將會不斷改寫。
文=牧野
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首圖為堂頌攝影
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