據IPO早知道消息，8月21日萬科首席執行官、總裁祝九勝在2019中期業績推介會上表示，之前泊寓都是分散的，今年把它成立一個獨立的事業部，因為它已經具備了這個條件。
來源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰寫，文中觀點僅供參考
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據IPO早知道消息，8月21日萬科首席執行官、總裁祝九勝在2019中期業績推介會上表示，之前泊寓都是分散的，今年把它成立一個獨立的事業部，因為它已經具備了這個條件。
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近年來，萬科朝城鄉建設與生活服務商的定位轉型，大力推進多元化業務，租賃業務是其主攻方向之一。此番表態，進一步拔高租賃住宅的核心業務屬性，也暗示萬科將長租公寓作為穿越週期的戰略考量。
此前，萬科將內部業務劃分為BG（事業群）和BU（業務單元）兩種業務組織形式，傳統的北方區域、南方區域、上海區域、西部區域以及物業公司成為BG，長租公寓、商業地產、物流倉儲、海外業務、滑雪度假、梅沙教育都成為BU。
其中，長租公寓BU於2019年正式成立，高級副總裁孫嘉自5月開始擔任董事長和第一負責人，長租公寓團隊在其帶領下進行組織重建和事人匹配。
屢屢受挫初心未改
顧名思義，泊寓就是停泊之所，萬科泊寓致力於打造專屬於18-35歲且具備年輕、追求夢想品牌特徵青年的高品質居住空間與創意時尚生活的純租賃社區。不僅提供“產品和空間”，同時也提供“服務與生活方式”。
以萬匯樓為起點，萬科於2014年率先試水長租公寓領域。起初各區域公司各自為政，萬科長租公寓的品牌名稱也幾經變更。如廣深區域曾出現萬科驛、萬科派兩個長租公寓品牌線，廈門和西安則有過“被窩公寓”及“VV公寓”等名字。直至2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，製作統一的管理平臺以統籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結算等，才統一為“泊寓”品牌。
當前泊寓玩法有輕資產和重資產兩種，前者即為租賃物業，泊寓與項目持有方或經營方簽訂經久房屋租賃合同，一般跨越15年，泊寓負責項目裝修改革及運營治理；後者則是泊寓經由過程收購獲得物業產權或經久應用權,同時負責裝修改革及公寓運營治理。
截至6月30日，長租公寓業務已覆蓋35個主要城市，累計開業8.2萬間，其中74%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個核心城市，開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%；僅以上半年計，萬科新開業101個項目，總計2.06萬間。
根據克而瑞發佈的2019年上半年房企長租公寓數據顯示，截至6月底，萬科泊寓憑藉23萬間的拓展規模及7萬間的開業規模在各大房企中居首，不過，相較2018年近三倍的規模增長，增速上出現了放緩。
據IPO早知道消息，8月21日萬科首席執行官、總裁祝九勝在2019中期業績推介會上表示，之前泊寓都是分散的，今年把它成立一個獨立的事業部，因為它已經具備了這個條件。
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近年來，萬科朝城鄉建設與生活服務商的定位轉型，大力推進多元化業務，租賃業務是其主攻方向之一。此番表態，進一步拔高租賃住宅的核心業務屬性，也暗示萬科將長租公寓作為穿越週期的戰略考量。
此前，萬科將內部業務劃分為BG（事業群）和BU（業務單元）兩種業務組織形式，傳統的北方區域、南方區域、上海區域、西部區域以及物業公司成為BG，長租公寓、商業地產、物流倉儲、海外業務、滑雪度假、梅沙教育都成為BU。
其中，長租公寓BU於2019年正式成立，高級副總裁孫嘉自5月開始擔任董事長和第一負責人，長租公寓團隊在其帶領下進行組織重建和事人匹配。
屢屢受挫初心未改
顧名思義，泊寓就是停泊之所，萬科泊寓致力於打造專屬於18-35歲且具備年輕、追求夢想品牌特徵青年的高品質居住空間與創意時尚生活的純租賃社區。不僅提供“產品和空間”，同時也提供“服務與生活方式”。
以萬匯樓為起點，萬科於2014年率先試水長租公寓領域。起初各區域公司各自為政，萬科長租公寓的品牌名稱也幾經變更。如廣深區域曾出現萬科驛、萬科派兩個長租公寓品牌線，廈門和西安則有過“被窩公寓”及“VV公寓”等名字。直至2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，製作統一的管理平臺以統籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結算等，才統一為“泊寓”品牌。
當前泊寓玩法有輕資產和重資產兩種，前者即為租賃物業，泊寓與項目持有方或經營方簽訂經久房屋租賃合同，一般跨越15年，泊寓負責項目裝修改革及運營治理；後者則是泊寓經由過程收購獲得物業產權或經久應用權,同時負責裝修改革及公寓運營治理。
截至6月30日，長租公寓業務已覆蓋35個主要城市，累計開業8.2萬間，其中74%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個核心城市，開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%；僅以上半年計，萬科新開業101個項目，總計2.06萬間。
根據克而瑞發佈的2019年上半年房企長租公寓數據顯示，截至6月底，萬科泊寓憑藉23萬間的拓展規模及7萬間的開業規模在各大房企中居首，不過，相較2018年近三倍的規模增長，增速上出現了放緩。
（資料來源：克而瑞）
期間兩件大事引起市場人士關注，一是“萬村計劃”推進受阻，二是薛峰離職。
萬村計劃是萬科泊寓在2017年主打的王牌，也是拓展房源的重要途徑，其聚焦城中村綜合整治及租賃運營業務，通過以略高於市場價的租金承租城中村農民房業主的樓房，進行升級改造後重新供應給租客，在這一過程中整合並植入商業、產業、文化等內容，試圖以較低成本，推動居住升級。
不過，2018年年底，“萬村計劃”那時的掌舵者張紀文承認，這一計劃已經全面暫停簽約新的房源；2019年年中，“萬村計劃”主動違約，準備放棄部分已簽約房源。
在孫嘉主政長租公寓BU半月有餘，該事業部又迎來一位大拿——原任廈門萬科總經理時任廣州萬科總經理的薛峰，對標職位是長租公寓事業部總經理，而廈門正是萬科南方區域長租公寓業務的起源。但僅一個多月，薛峰就提出辭呈。
對此，有媒體評論道，“租賃住宅業務想要長期穩健發展，看起來已經是模式問題了，而不再是誰來做的問題。”
萬科顯然沒有放棄，祝九勝表示，“長租公寓在經營上確實是有壓力的，即使虧損也會在股東接受的範圍內繼續堅持。長租公寓會作為萬科不動產運營的能力之一持續推動。”
據IPO早知道消息，8月21日萬科首席執行官、總裁祝九勝在2019中期業績推介會上表示，之前泊寓都是分散的，今年把它成立一個獨立的事業部，因為它已經具備了這個條件。
來源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰寫，文中觀點僅供參考
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近年來，萬科朝城鄉建設與生活服務商的定位轉型，大力推進多元化業務，租賃業務是其主攻方向之一。此番表態，進一步拔高租賃住宅的核心業務屬性，也暗示萬科將長租公寓作為穿越週期的戰略考量。
此前，萬科將內部業務劃分為BG（事業群）和BU（業務單元）兩種業務組織形式，傳統的北方區域、南方區域、上海區域、西部區域以及物業公司成為BG，長租公寓、商業地產、物流倉儲、海外業務、滑雪度假、梅沙教育都成為BU。
其中，長租公寓BU於2019年正式成立，高級副總裁孫嘉自5月開始擔任董事長和第一負責人，長租公寓團隊在其帶領下進行組織重建和事人匹配。
屢屢受挫初心未改
顧名思義，泊寓就是停泊之所，萬科泊寓致力於打造專屬於18-35歲且具備年輕、追求夢想品牌特徵青年的高品質居住空間與創意時尚生活的純租賃社區。不僅提供“產品和空間”，同時也提供“服務與生活方式”。
以萬匯樓為起點，萬科於2014年率先試水長租公寓領域。起初各區域公司各自為政，萬科長租公寓的品牌名稱也幾經變更。如廣深區域曾出現萬科驛、萬科派兩個長租公寓品牌線，廈門和西安則有過“被窩公寓”及“VV公寓”等名字。直至2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，製作統一的管理平臺以統籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結算等，才統一為“泊寓”品牌。
當前泊寓玩法有輕資產和重資產兩種，前者即為租賃物業，泊寓與項目持有方或經營方簽訂經久房屋租賃合同，一般跨越15年，泊寓負責項目裝修改革及運營治理；後者則是泊寓經由過程收購獲得物業產權或經久應用權,同時負責裝修改革及公寓運營治理。
截至6月30日，長租公寓業務已覆蓋35個主要城市，累計開業8.2萬間，其中74%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個核心城市，開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%；僅以上半年計，萬科新開業101個項目，總計2.06萬間。
根據克而瑞發佈的2019年上半年房企長租公寓數據顯示，截至6月底，萬科泊寓憑藉23萬間的拓展規模及7萬間的開業規模在各大房企中居首，不過，相較2018年近三倍的規模增長，增速上出現了放緩。
（資料來源：克而瑞）
期間兩件大事引起市場人士關注，一是“萬村計劃”推進受阻，二是薛峰離職。
萬村計劃是萬科泊寓在2017年主打的王牌，也是拓展房源的重要途徑，其聚焦城中村綜合整治及租賃運營業務，通過以略高於市場價的租金承租城中村農民房業主的樓房，進行升級改造後重新供應給租客，在這一過程中整合並植入商業、產業、文化等內容，試圖以較低成本，推動居住升級。
不過，2018年年底，“萬村計劃”那時的掌舵者張紀文承認，這一計劃已經全面暫停簽約新的房源；2019年年中，“萬村計劃”主動違約，準備放棄部分已簽約房源。
在孫嘉主政長租公寓BU半月有餘，該事業部又迎來一位大拿——原任廈門萬科總經理時任廣州萬科總經理的薛峰，對標職位是長租公寓事業部總經理，而廈門正是萬科南方區域長租公寓業務的起源。但僅一個多月，薛峰就提出辭呈。
對此，有媒體評論道，“租賃住宅業務想要長期穩健發展，看起來已經是模式問題了，而不再是誰來做的問題。”
萬科顯然沒有放棄，祝九勝表示，“長租公寓在經營上確實是有壓力的，即使虧損也會在股東接受的範圍內繼續堅持。長租公寓會作為萬科不動產運營的能力之一持續推動。”
（萬科總裁&首席執行官祝九勝）
對於萬村計劃下一步的走向，祝九勝進一步指出，萬科會永遠的牢記自己做事情的初心，克服當中的困難，尊重各利益主體的訴求，把它平衡好。“是我們的主航道業務，我們就會長期堅持做下去。”
盈利是長租公寓最大困局
長租公寓也曾經歷所謂的“風口”，在租售並舉的政策東風下，自2017年期各路資本搶灘登陸。矇眼狂奔兩年之後，潮水退去，才發現一大堆公司都在裸泳。遠如爆雷的上海寓見、杭州鼎家、北京昊園恆業，近如朗詩集團剝離長租公寓業務。
歸根結底，沒有盈利能力支撐的燒錢模式終會歸為塵土，而盈利模式依然是長租公寓最大的困局。
日前，戴德樑行研究部發布《中國長租公寓市場發展報告2018-2019》。報告指出，國內長租公寓普遍仍停留在“二房東”階段，依靠租金差賺取收益。
根據克而瑞的監測數據，目前國內20家重點城市，公寓租金回報率只有1%到3%，一線城市都沒超過2%。專家表示，租賃業務的回報週期長，資金週轉速度較慢，目前長租公寓行業的運營費用率很高，一般為 40%左右。
為了降低成本負擔，萬科計劃引進REITs等方式。與此同時，萬科泊寓實行運營標準化，採購團隊、設計、運營等核心團隊大多是原地產業務的人員，瞭解萬科的運營標準化，從而降低整體成本，提高利潤率。
祝九勝在萬科2018年業績會說過，長租公寓2018年的租金收入接近9億，但沒透露更多收益情況，或可從同樣佈局這一領域已久的朗詩得到參考。據朗詩年報，2017、2018年朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損達到2.34億元。
比起傳統地產業務，發展長租公寓更像是一單“細水長流”的生意，需要有足夠的耐心。萬科董事會主席鬱亮就曾公開表示，長租公寓本來就不應該賺很多錢，主要是解決居住問題。
當下萬科的基調是“收斂聚焦”和“鞏固基本盤”，從中期報告可見一瞥。2019上半年萬科全部營業收入中，來自房地產結算收入的比例為95.5%，再刨去物業服務的3.3%，留給囊括滑雪度假、梅沙教育、長租公寓等其他業務合計佔比不足1.2%。
據IPO早知道消息，8月21日萬科首席執行官、總裁祝九勝在2019中期業績推介會上表示，之前泊寓都是分散的，今年把它成立一個獨立的事業部，因為它已經具備了這個條件。
來源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰寫，文中觀點僅供參考
編輯 | C叔
排版 | C叔
近年來，萬科朝城鄉建設與生活服務商的定位轉型，大力推進多元化業務，租賃業務是其主攻方向之一。此番表態，進一步拔高租賃住宅的核心業務屬性，也暗示萬科將長租公寓作為穿越週期的戰略考量。
此前，萬科將內部業務劃分為BG（事業群）和BU（業務單元）兩種業務組織形式，傳統的北方區域、南方區域、上海區域、西部區域以及物業公司成為BG，長租公寓、商業地產、物流倉儲、海外業務、滑雪度假、梅沙教育都成為BU。
其中，長租公寓BU於2019年正式成立，高級副總裁孫嘉自5月開始擔任董事長和第一負責人，長租公寓團隊在其帶領下進行組織重建和事人匹配。
屢屢受挫初心未改
顧名思義，泊寓就是停泊之所，萬科泊寓致力於打造專屬於18-35歲且具備年輕、追求夢想品牌特徵青年的高品質居住空間與創意時尚生活的純租賃社區。不僅提供“產品和空間”，同時也提供“服務與生活方式”。
以萬匯樓為起點，萬科於2014年率先試水長租公寓領域。起初各區域公司各自為政，萬科長租公寓的品牌名稱也幾經變更。如廣深區域曾出現萬科驛、萬科派兩個長租公寓品牌線，廈門和西安則有過“被窩公寓”及“VV公寓”等名字。直至2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，製作統一的管理平臺以統籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結算等，才統一為“泊寓”品牌。
當前泊寓玩法有輕資產和重資產兩種，前者即為租賃物業，泊寓與項目持有方或經營方簽訂經久房屋租賃合同，一般跨越15年，泊寓負責項目裝修改革及運營治理；後者則是泊寓經由過程收購獲得物業產權或經久應用權,同時負責裝修改革及公寓運營治理。
截至6月30日，長租公寓業務已覆蓋35個主要城市，累計開業8.2萬間，其中74%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個核心城市，開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%；僅以上半年計，萬科新開業101個項目，總計2.06萬間。
根據克而瑞發佈的2019年上半年房企長租公寓數據顯示，截至6月底，萬科泊寓憑藉23萬間的拓展規模及7萬間的開業規模在各大房企中居首，不過，相較2018年近三倍的規模增長，增速上出現了放緩。
（資料來源：克而瑞）
期間兩件大事引起市場人士關注，一是“萬村計劃”推進受阻，二是薛峰離職。
萬村計劃是萬科泊寓在2017年主打的王牌，也是拓展房源的重要途徑，其聚焦城中村綜合整治及租賃運營業務，通過以略高於市場價的租金承租城中村農民房業主的樓房，進行升級改造後重新供應給租客，在這一過程中整合並植入商業、產業、文化等內容，試圖以較低成本，推動居住升級。
不過，2018年年底，“萬村計劃”那時的掌舵者張紀文承認，這一計劃已經全面暫停簽約新的房源；2019年年中，“萬村計劃”主動違約，準備放棄部分已簽約房源。
在孫嘉主政長租公寓BU半月有餘，該事業部又迎來一位大拿——原任廈門萬科總經理時任廣州萬科總經理的薛峰，對標職位是長租公寓事業部總經理，而廈門正是萬科南方區域長租公寓業務的起源。但僅一個多月，薛峰就提出辭呈。
對此，有媒體評論道，“租賃住宅業務想要長期穩健發展，看起來已經是模式問題了，而不再是誰來做的問題。”
萬科顯然沒有放棄，祝九勝表示，“長租公寓在經營上確實是有壓力的，即使虧損也會在股東接受的範圍內繼續堅持。長租公寓會作為萬科不動產運營的能力之一持續推動。”
（萬科總裁&首席執行官祝九勝）
對於萬村計劃下一步的走向，祝九勝進一步指出，萬科會永遠的牢記自己做事情的初心，克服當中的困難，尊重各利益主體的訴求，把它平衡好。“是我們的主航道業務，我們就會長期堅持做下去。”
盈利是長租公寓最大困局
長租公寓也曾經歷所謂的“風口”，在租售並舉的政策東風下，自2017年期各路資本搶灘登陸。矇眼狂奔兩年之後，潮水退去，才發現一大堆公司都在裸泳。遠如爆雷的上海寓見、杭州鼎家、北京昊園恆業，近如朗詩集團剝離長租公寓業務。
歸根結底，沒有盈利能力支撐的燒錢模式終會歸為塵土，而盈利模式依然是長租公寓最大的困局。
日前，戴德樑行研究部發布《中國長租公寓市場發展報告2018-2019》。報告指出，國內長租公寓普遍仍停留在“二房東”階段，依靠租金差賺取收益。
根據克而瑞的監測數據，目前國內20家重點城市，公寓租金回報率只有1%到3%，一線城市都沒超過2%。專家表示，租賃業務的回報週期長，資金週轉速度較慢，目前長租公寓行業的運營費用率很高，一般為 40%左右。
為了降低成本負擔，萬科計劃引進REITs等方式。與此同時，萬科泊寓實行運營標準化，採購團隊、設計、運營等核心團隊大多是原地產業務的人員，瞭解萬科的運營標準化，從而降低整體成本，提高利潤率。
祝九勝在萬科2018年業績會說過，長租公寓2018年的租金收入接近9億，但沒透露更多收益情況，或可從同樣佈局這一領域已久的朗詩得到參考。據朗詩年報，2017、2018年朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損達到2.34億元。
比起傳統地產業務，發展長租公寓更像是一單“細水長流”的生意，需要有足夠的耐心。萬科董事會主席鬱亮就曾公開表示，長租公寓本來就不應該賺很多錢，主要是解決居住問題。
當下萬科的基調是“收斂聚焦”和“鞏固基本盤”，從中期報告可見一瞥。2019上半年萬科全部營業收入中，來自房地產結算收入的比例為95.5%，再刨去物業服務的3.3%，留給囊括滑雪度假、梅沙教育、長租公寓等其他業務合計佔比不足1.2%。
（萬科2019上半年營收情況 資料來源：半年報）
實施長租公寓戰略是萬科踐行“城市配套服務商”戰略的重要一環，萬科曾有“公寓100萬間”、“業務年收入155億元”的遠期規劃。“在房地產領域，必須在租售並舉兩個領域做到數一數二，才是行業領先領跑的公司。”鬱亮認為。