8月20日晚間，萬科披露2019年中報，2019年上半年，萬科實現營業收入1393.2億元，同比增長31.5%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤118.4 億元，同比增長29.8%，即每月賺近20億，均創下了上市以來的歷史新高。
業績好，一定是因為經營好嗎？不盡然，聽表哥娓娓道來。
表哥是個馬拉松愛好者，全馬最好成績是3小時52分鐘。在業餘選手中，這是個勉強能拿得出門的成績，背後是寒冬酷暑都在努力奔跑訓練。所以，當看到萬科董事長鬱亮3小時18分鐘的成績時，是非常震驚的。根據中國田協的標準，這個成績屬於業餘跑者的頂級選手“精英”級。
跑馬拉松的人，執行力往往都很強，因為他們有著常人難以企及的毅力。但是，很可能缺乏創造力。像表哥這種每次跑馬都會繞到小樹林撒泡尿的，才有可能比較有創造力。
王石在萬科的時候，鬱亮是個優秀的將才；王石離開萬科後，他卻很難說是優秀的帥才。
眾所周知，2018年萬科喊出了“活下去”，但實際上，早在2014年，王石就做出了房地產市場進入下行的“白銀時代”的判斷。
萬科轉型始於2013年，當時萬科提出的理念是“輕資產重運營”。直到如今，這個理念也是諸多大型企業轉型的目標。
一、理想主義者的墓碑
王石年紀稍大，所以不跑馬拉松，不過他也跑步，並且還上過珠峰。他是個理想主義者，在資本面前，理想主義者往往會潰不成軍。
在與“野蠻人”的較量中，王石敗下陣來，2017年離開了萬科。
這個喜歡吃紅燒肉的老年人，帶著和田女士的緋聞，後來去了華大集團，對，華大基因那家，任聯席董事長。
實事求是的講，王石領導下的萬科，不同於普通的房地產企業。以至於成為學術界爭相研究的對象，《萬科戰略轉型》等論文比比皆是。
表哥曾經買了一本關於萬科財務轉型的電子書，讀的豁然開朗。
二、轉型的萬科與眾不同
2017年的萬科年報，成了一道分水嶺。2013年到2016年，公司的資產負債率（剔除預收賬款）穩定在65%左右，作為資本密集行業，轉型的萬科在王石的帶領下，將負債控制到極致。
和恆大、碧桂園瘋狂並表不同，轉型的萬科採用了轉讓股權剝離營收的方式。
如何理解？
房地產公司的業績有一定的特殊性，因為土地屬性的特殊性，在一個全新的城市拿地往往不太容易。地產大佬不可能和全國所有城市都有良好的關係，所以會和當地的小房地產公司合作，參股比例非常有學問。
如果是為了做大銷售額，可以採用控股的方式合作；如果開盤賣的不太好，則可以參股的形式合作，不體現在並表後的營收裡。
並表範圍和並表形式學問比較大，上交所曾經就新城控股的“薛定諤式並表”做出過質疑，持股比例50%上下的合作公司，往往是有選擇的並表。
萬科則非常明確的選擇了將控制權轉讓給合作公司，而不併表，這也是萬科這些年發展勢頭不錯，但業績明顯不如恆大、碧桂園的原因。
除此之外，萬科還將很大一部分精力放在物業、房屋出租上。
從房地產市場的發展軌跡來看，王石是一個非常有遠見的人。
同時，為了降低融資成本，萬科將一部分高息負債轉換為債券，大大減輕了公司的融資壓力。
在老財務專家劉姝威的協助下，萬科的財務轉型成為房地產企業的典範。
三、資本為王的市場抉擇
後來，王石走了，隨後，劉姝威也去了好閨蜜董明珠的麾下。
對王石的離去痛哭流涕的鬱亮，還是露出了資本家的本來面目。萬科搖身一變，放棄了轉型，變成了當年厭惡的樣子。
是啊，沒有比“活下去”的理由更充分了。為了活下去，可以做曾經不屑的事。
首先，公司為了凸顯業績，將曾經“輕資產重運營”的模式徹底拋棄。
操作層面，對合作的子公司大規模進行並表，從而實現營收淨利潤雙豐收。但是投資收益表現平平，2019年上半年的投資收益為13億，和2014年上半年的投資收益持平。將納入投資收益的參股公司改為控股公司，最直接的效果就是營收大幅增加。這才是公司營收創新高的祕密。
其次，在融資方面，公司徹底放飛自我。大幅增加銀行貸款，資金使用成本也高速增加。
再次，非地產銷售業務增長乏力。
鬱亮說，每一天都是賣房的好日子。
而賣房需要拿地，拿地需要很多錢，拿錢需要貸款，貸款需要業績。
隨著“房住不炒”的推進，銀行對房地產公司定向不放貸，房地產公司貸款越來越難了。2019年以來，銀行放款基本集中在極少數頭部地產大佬。
所以可以看到，除了恆大摔了一跤，各大房地產公司的業績以不可思議的速度在飛奔。其實，都是為了做大業績，來搶貸款名額。
恆大是鐵了心轉型，於是不玩了，恆大控股的電動車已經下線。
萬科轉型成功後，又成功的繞回去了，在資本和業績的引領下，開始做大銷售額。
如果萬科一直沿著這條路線走過來，很可能輪不到恆大走到前頭，但是如今再去搶房地產頭部公司，已經為時已晚。王石之前多年的心血，都化為烏有。
四、房地產公司的營收“假象”
2020年起，全部A股上市公司都要執行新收入準則，和舊準則相比，新收入準則放寬了收入確認的標準，相當一部分權限掌握在企業的會計手裡。
萬科作為先行示範企業，在2018年就提前執行了新收入準則。當時劉姝威還在，萬科執行新準則非常規範，新準則對公司的業績影響並不大。
但是新城控股和融創中國執行新收入準則後，都影響相對較大。
如何理解新收入準則呢?
1、收到房款。
房地產公司銷售住房收到房款後，不能馬上計入銷售收入。舊準則計入預收賬款，新準則計入合同負債，這裡的核算差不多。
2、確認收入
新收入準則允許公司分環節確認收入，比如驗收竣工可以確定一定比例的收入；舊準則不允許。這樣就導致上市房企會計利用新準則合理的“提前”確認收入，公司的業績就會大幅美化。
除了新準則的影響，上文提到的並表範圍，也對房地產企業的業績影響較大。
房地產企業有很多種方式調劑營收和淨利潤，不要被房地產企業的業績喜報矇蔽了雙眼。
如何判斷房地產企業的“真實”業績呢？
有兩點，一是財報中披露的銷售額，這是公司當前的銷售情況；二是現金流量表中的經營性現金流量淨額。
萬科的這兩個指標並不差，但是和公司的“初心”相比，已經不再是王石時代的萬科了。