'把房子留給兒女，什麼方式最划算？有時間限制，差價巨大早做準備'

十年前，房子對我們來說是“自住消費品”，現在，房子是身份、投資、升值的“必需品”。

有個段子很能說明問題：月薪一萬和月薪十萬的真實差距有多大？

有人認為，兩者之間實際收入可能有100倍。

因為有生存的成本，月薪10萬的人能夠更快買房，省下房租成本的同時，也能憑藉房產實現資本增值，而那個月入1萬的人，除去吃喝用度之外，還是一無所有。

兩者的差距，因為房子的存在越拉越大，由此可見，對現在的人們來說，一套住房有多麼重要。

對每個父母來說更是如此，辛辛苦苦掏空家庭積蓄，借遍親戚朋友，圖的是什麼？當然是要給子女提供更好的生活，給他們留下流動性最好的資產，希望兒女們能夠衣食無憂。

問題在於，房子作為“不動產”，不像是其他商品那樣隨便就能贈送，方式不同，所付出的成本也大相徑庭，如果沒有經驗，恐怕是既費錢，也沒有讓子女享受到“實惠”。

因此，本文為大家總結一下，把房子留給兒女，什麼方式最划算？趁“活著”還是等“離世”後？

我們先來看看都有哪些途徑，再來做個總結。

第一種，以買賣的方式辦理過戶。

顧名思義，通過買賣的方式給子女，必須要按照交易的程序去辦理過戶，也就是正常的二手房交易，按正常流程走就行。

如此一來，就需要交個稅、契稅和增值稅，如果房產滿兩年，可以免增值稅，如果房產是直系親屬家庭唯一住房且滿五年，還可以免個稅。

第一種情況相信大部分家庭都符合，房產證滿兩年這個條件很容易達到，第二種免個稅的情況就因人而異了，畢竟很多家庭不止有一套房子。

假設你現在有三套房子，都想通過買賣的方式給子女，按照現行規定，這三套房不管面積多少，契稅統一為3%，個人為1%，總共需要承擔4%的稅費。

值得注意的是，通過買賣房產方式，未來子女再轉讓房子，就不必收取差額個稅，這個稅率高達20%，可以說省下了一大筆錢。

第二種，以贈與方式過戶。

什麼叫贈與？我願意給，你願意收，這就是典型的贈與，如果房產贈與過戶，就需要去公證處辦理贈與公證書，贈與公證的費用每個地方存在差異，有的可能不到評估價值的1%，有的則可能達到評估價值的2%。

說到這裡，大家應該能看出來了，通過贈與的方式給子女房子，最重要的是這個“房產評估價”，更重要的是，贈與房子雖然不用交個稅和增值稅，契稅卻少不了，按照3%的稅率計算，再加上動輒高達2%的評估費用，成本可能會高達房產價值的5%，還要加上公證、來回奔波的麻煩。

其實，這些“成本”都不重要，這種方式最大的影響在於，未來子女如果要賣掉“非唯一自住”的房產，會收取差價的20%個人所得稅，舉個例子，現在贈與子女房產的價值是100萬，10年之後，你兒子要把房子賣了，彼時房產價值為200萬，中間的100萬差價，就要交20萬的個人所得稅。

第三種，以繼承方式過戶。

所謂繼承，指的就是房主離世後，房子由直系親屬過戶，單從費用角度來看，這種方式花費最小，只需要交繼承的公證費用。這個費用根據地方不同有所差異，一般來說都很便宜。而且，不管是契稅、個稅還是增值稅，都不用交。

有的人會說，這麼看，是不是等離世了再把房子留給子女繼承最好？

答案沒這麼簡單，正如第二種“贈與”方式一樣，繼承過戶的劣勢，在於未來轉讓出售時要徵收差額20%的個稅，除非房子是滿屋唯一的自住房，否則父母的多套房產，落到子女手裡以後，想再賣出去，依然要交出差額部分的個稅。

通過以上的描述，我們可以得出以下的結論，也可以回答上文提出的兩個問題。

第一，從費用多少的角度來看，“買賣”方式最划算。

買賣房產過戶給子女，最大的優勢是不收差額個稅，相比之下，儘管贈與的方式少了個稅和增值稅，但公證費用和差額個稅跑不了，繼承的方式不用多說，相信絕大部分家庭都不會考慮，儘管有的父母很有“遠見”，生前就會立遺囑，但是，和贈與方式相同，都免不了差額個稅的“束縛”。

要知道，房子作為“不動產”，儘管未來樓市會步入“穩中有降”的下行通道，但是用動輒20-30年的眼光去看，中心城區、人口流入地的房產依然存在長期升值可能，一旦漲幅超過30%以上，這樣的差價對比增值稅、契稅等費用，顯然不可同日而語。

第二，從時間限制的角度看，差價巨大，要早作準備。

以五年為界，假如你給子女的房產還沒滿五年，用“贈與”的方式更省錢。

根據政策，父母把房產贈與子女是免徵增值稅和個人所得稅的，如果用買賣的方式，在“營改增”之後，不滿兩年，既要承擔數額不小的增值稅，又要承擔個稅。

不過，對於產證已經滿五年以上的房產，“買賣過戶”更省錢。

此時免徵增值稅和個人所得稅，只需繳納契稅，比贈與過戶少繳納一個公證的費用，當然，如果是“滿五不唯一”的房子，個人所得稅還是必須要繳納的。

兩相比較，各位父母可以看看自己的房產證，有沒有超過五年的時間，簡單的一個數字，卻意味著成本的巨大不同，早作打算比較好。

第三，“活著”做準備，比“離世”後更省錢。

有專家指出，雖然“繼承”是最經濟快捷的途徑，因為我國還沒有開徵遺產稅，辦理繼承過戶只需繳納公證費，其他稅費全免，但是，一來很多家庭比較牴觸生前立遺囑，二來也逃不過未來出手的差額個稅，還不如趁“活著”的時候多比較，選擇適合自己“最省錢”的方式。

更何況，樓市的形勢“瞬息萬變”，拿現在的眼光，去為幾十年後子女的生活做打算，難免有點“杞人憂天”。

還不如趁著趨勢明朗，對各項規定熟悉的情況下做出決斷，這樣一來，就能及時避免以後可能會出現的房產稅、空置稅、遺產稅以及各類限購、限售政策的“束縛”。