人是被拋入到這個世界的。------ 海德格爾
過去十年，中國的房地產經歷了一場史無前例的牛市，無數人被瘋漲的房價改變了財富地位，同樣也有無數人被瘋漲的房價從時代火車上“拋下”。
被拋下的人還有機會“上車”嗎？未來替代房地產的資產會是什麼？
01
槓桿——房地產造富的祕訣
中國最近10年來經濟發展主要靠債務（加槓桿）驅動，企業部門（08-09年）、政府部門（12年-13年）、居民部門（16年-17年）先後加了一次槓桿。
為了了配合經濟各部門加槓桿，貨幣政策總體處於寬鬆的狀態，從08年到17年，中國的M2（廣義貨幣存量）年均增速為15.4%，遠超同期經濟增速（約8%）。
貨幣超發導致貨幣嚴重貶值，作為最抗通脹的資產，房地產大幅升值。
以深圳為例，深圳2007年的房地產均價為每平米1.4萬，到了2017年的成交均價為每平米5.7萬，漲幅為300%，而同期深圳的平均工資漲幅為160%，大約只有房價漲幅的一半。
出生在1970-1985年之間的人，作為幸運的一代，在房價啟動之前購買了不下一套房子。
關鍵是他們絕大部分都是貸款買房，通常首付比例不超過3成。下面通過一個案例要闡釋槓桿的威力。
假設10年前阿強和小強均有50萬存款，阿強選擇買房，首付25%，小強選擇買銀行理財。
假設阿強每年的淨收入剛好全部用於還房貸，小強的淨收入與阿強相同，且將每年的淨收入全部投入買理財。
經過粗略的計算，10年後阿強的淨資產為700萬，小強為190萬，大約只有阿強的四分之一。
10年間，小強的淨資產增長了2.8倍，而阿強增長了13倍，增長速度大約是小強的5倍。在房價上漲3倍的條件下，阿強的財富增長了13倍，這就是槓桿的威力。
房價上漲造成了貧富分化，也造成了代際的不平等，如果說“阿強”代表的是出生在1970-1985年之間的人，那麼“小強”代表則是85後和90後。
對於他們來說，財富趕上他們的“哥哥姐姐們”，是一件非常遙遠的事。
02
未來房地產也能保值增值
現在房地產的估值水平已經處於歷史高位，北上深的房價收入比（住房總價/家庭可支配收入）已經超過25倍，全國各大二線城市的房價收入比也都超過了10倍。房地產需要一定的時間去消耗目前的高估值。
居民部門的槓桿率也處於歷史高位，政府也已經確定“房住不炒”的政策基調，聲明未來不搞“大水漫灌”式刺激。因此，如今想通過加槓桿買房獲得像過去十年那樣的收益已不太可能。
但長期來講，房子仍然具備保值增值的功能，首先，目前家庭居民的收入水平依然保持在7%的增長水平。其次，廣義貨幣存量的增長速度雖然明顯放緩，但也保持著與名義GDP增長速度（8%左右）相近的水平。
再次，目前房地產貸款利率普遍在6%以下，仍低於家庭居民名義收入增長速度（8%左右），因此若年輕人有條件能解決住房剛需問題，現在買房也是理性的投資行為。
03
股市：沒有想象中美好
現在不少媒體開始鼓吹下一個財富風口在股市，這一觀點有待商榷。
中國的股市呈現出明顯的週期性特點，股市總是牛熊交替，例如過去五年，滬深300指數在2015年漲到5380點，但隨後4年，滬深300指數沒有再創新高。
資料來源：雪球網
若定投滬深300，擇時就變得至關重要，例如若投資者在2014年3月開始定投，最終收益率將超過20%，但是若在2015年之後的任何一個時間點開始定投，到目前為止的收益率都很平庸，年化收益率都低於5%。
若對於未來做一個樂觀的假設，假設滬深300年化增長率大約為10%。由於股價的波動性遠高於房價，因此投資股市不適合加槓桿，否則會有“爆倉”的風險。由於沒有槓桿的作用，投資股市的最終收益率也就在10%左右。
04
債券：確定性高，但收益率低
最後來看債券，債市的波動性遠低於股市，長期的收益率也低於股市，普通投資者參與債券市場的主要方式就是購買債券基金，從2008年到2017年的統計數據來看，債券基金平均年化收益率為3.93%，長期來看，債券基金的收益率應該保持在4%左右。
05
總結
未來十年，中國的社會財富地位很可能不會像過去十年那樣劇烈變動，現在持有一二線不動產的人未來大概率仍是最富有的人。
這個觀點未必像看上去那麼令人沮喪，對於還沒“上車”的85後和90後，最應該投資的就是自己，畢竟未來的路遠不止10年。