我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，想請教您 ，鶴園的房子有七層樓，看的是6樓，80平方差一點，兩室一廳，報價是115萬，戶型還蠻好的，中介是我媽的朋友只收1個點，爸媽覺得樓層有點高。第二個是青翠園的房子，在二樓73個平方戶型不是很好 ，報價103萬，廚房小，廁所小，但是有個大露臺，爸媽很鐘意，最重要的是裝修特別差，還價應該可以還到95左右。您覺得我應該買那一套？

回答：你好，這2套房對比建議買青翠園，老破小就是要挑裝修特別差的，可以無限壓價，沒有裝修溢價，省出來的就是利潤。既然有熟人中介，可以內在配合，把價格砍到90左右。之後花5萬重新把軟裝改造一下，老小區應該管的不嚴，把露臺包進來，使用率高了不少。

提問：二手房，中介籤合同的時候說房東拿到錢會盡快搬，籤的9月底之前，現在交易基本完成但是房東沒有搬的意思，過戶和戶口都已經搞定了，中介要求交房屋評估費才給證，我們感覺中介和房東是在合夥欺騙，拒絕交評估費3000，請問房姐1.這個評估費籤合同時候沒說我可以拒絕給嗎？2.有什麼方法可以讓房東儘快搬走？謝謝

回答：1.評估費是評估公司收取的，如果中介收取的佣金多，評估費你可以砍砍價或者不給。如果佣金已經打折，適當給點。2.中介是嚇唬你的，房產證是可以補辦的。3.一般合同裡會約定，房東拿到尾款後，多少天內要搬走，如果超過約定時間，需要支付違約金，你可以合理索賠。

提問：房姐你好：恆大海花島和碧桂園森林城市有前景嗎如果出售多少錢適合？

回答：記住，每一個忽悠你去碧桂園森林城市買房的人，都是你這輩子的仇人。旅居不考慮，沒人接盤。

提問：你好請問 和昌光谷未來城17000-19000的價格。可以以投資入手嗎 ？

回答：不值得

和昌這種垃圾盤，自住和投資都遠遠的迴避

提問：房姐，請問武漢華僑城原岸155平米毛坯單價28000，現在入手合適嗎？本人16年已買入一套108平米的光谷南剛需房房，現剛裝修完已入住，手上還有現金500w，想著全款再買一個高端盤，兼顧自住和投資，但目前華僑城原岸周邊幾乎無配套，又有點猶豫，您覺得相對於濱江一線，或者成熟商圈比如漢街的融創一號院，萬達御湖一號，哪個更好？

回答：你好，如果從純自住角度分析這3個盤，融創>萬達>華僑城。從品質上來講，也不分上下。3個樓盤都是一線湖景。但是融創壹號絕對稱得上是CEO裡的戰鬥機。任何時候除了自住都不選融創壹號院。我們假設投資回報還有一倍的空間，融創壹號院除了武漢土著自住，武漢八萬多的價格還能賣給誰？當然那個時候會有更好的一手項目。如果從投資的角度考慮，這3個盤都不是優選。詳見知識星球內部資料《為什麼著名的“溫州炒房團” 最後都虧的一塌糊塗？》

華僑城略好一些。高端項目的附加值表現在溢價上，是相對於普通項目更多的。在樓齡相對短(樓齡長有很多涉及到產品和需求淘汰的問題，不在這個話題內先不說）的時期的表現一般是順市起風，到逆市就會現原形，比如配套學校物業不好等等各種問題都會導致高房價不穩定。但華僑城算屬於相對綜合實力比較不錯和均衡的項目，也有稀缺資源加持，所以價格合適，投資也可以入。但無論從資產配置角度還是流動性來考慮，如果有房票，拆成單價和總價更剛需的2-3套更穩。千萬不要全款！

提問：新人首問~ 親愛的房姐，我在外地賣一套房子，走完流程，估計10月底才能拿到房款。問題:

1.那房子房管局規定資金託管，有沒什麼辦法能早點拿到錢？（買家辦商貸也承諾加急）

2.現在去淘筍買房，筍盤業主一般難等到11月交易，應該怎麼去說服籤遠期協議？有沒這種協議的範本和要注意的點？3.後湖有什麼性價比高的次新小區值得推薦，楊園沿5號線值得投資嗎？

回答：1.給信貸員塞紅包。2.全款淘筍才有優勢，一般是找墊資公司配合全款買入，然後做抵押貸款。現在到11月，時間並不長，先付定金，把交易週期拉長。業主每急一次，你追加一筆首付。3. 拖延流的本質是: 儘可能拉長交易週期，來緩解融資和籌首付壓力。需要簽訂遠期合同，一般是現在籤合同，9個月之後再執行。然後把違約金寫很高。即使對方反悔，你也能賺一小筆。在判斷今年房價是否能漲的時候，部分多軍會籤遠期合同，如果房價漲了那就買入，如果房價不漲損失點定金也無所謂。提前讓中介幫你把合同改好，對你的所有付款節點都留出充足的時間，貸款不下來就3方免責，違約金不要寫。4.後湖可以投資性價比最高的盤詳見知識星球內部分享。楊園板塊很成熟，CEO盤居多，短期內沒有暴擊可能，後期會隨大盤漲，淘到8.9折確定收益的盤才考慮入手。

提問：親愛的房姐？請問房查怎麼抹？徵信怎麼抹？有好的推薦麼？

回答：房查記錄抹除和徵信逾期抹除都可以操作，具體流程見知識星球內部分享。

提問：新人首問：房姐吉祥！我剛剛落戶杭州，想買套住宅，純投資，現在在兩個樓盤之間猶豫，杭州西湖區的中樑雲都匯（已經開始搖號登記了，所以挺急的）和餘杭區未來科技城的梧桐郡翡翠城（聽說九月開盤，前一期中籤率無房的只有2.73%）雲都匯的小戶型300左右，梧桐郡的200+，50的凍資沒問題，後期要考慮按揭。不是杭州本地人，不太瞭解情況，真誠的請教房姐，該如何權衡利弊？

回答：你好，雲都匯開盤價有驚喜，目前附近的二手房價格都在3萬以上，存在倒掛，有確定收益，如果能搶到，可以入手。目前交通和商業配套較弱，需要等待落地。梧桐郡翡翠城同樣是網紅盤，往期都是大幾萬人搖，中籤率確實非常低，但是如果搶到也是非常值得買的，撿便宜。目前杭州價格已經不低了，投資策略是逢筍入，不少樓盤價格倒掛都在5千以上，搶到可以無腦入。另外投資角度分析蕭山開元名都周邊、世紀城+餘杭 科技城目前看投資期會較長，不確定性大。投資標的需要根據個人情況來區別對待。目前沒有明顯低沽板塊。除了關注倒掛新盤外，二手推薦餘杭臨平星橋未來科技城、蕭山市北等，配合淘筍。

提問：實在難以抉擇，來請教您，有投資和小孩上學的雙需求，相中了本地一個已成型地區公認的封閉商業樓盤，頂復為市場價的8.5折，但是該區域樓盤價格已經為城市高限...需要消耗掉女方的SFSD...頂復單南朝向，是入手這個單南朝向的頂復還是去購買頂層市價8.5折的大平層？平層次頂及普通樓層首付承擔不起..總感覺自己犯了“CEO盤和處房情節”...

回答：看城市，南方城市頂復頂層或者頂層大平層85折CEO不錯的

北方城市頂復從65折到85折都有

東北三省頂層大平層折價嚴重，我買過市場價6折的CEO頂層大平層

提問：都說房價是樓面價2.2倍才合理，我想問的是，難道樓面價漲了，建安成本，銷售成本，等等也要跟到漲嗎？？

回答：這個說法是錯誤的。一般來講建安成本僅僅只有三五千，是固定值。之前重慶的房價比較便宜，所以5000的地價賣11000很正常。但隨著地價的上漲，房價的漲幅肯定不是2.2倍的。比如北京上海深圳拍的地價有5萬甚至到10萬的，如果按照2.2倍那麼計算，他們的開盤價就太貴了，從實際的操作過程中，開盤價也就是地價加個一兩萬就賣了。房地產開發商的本質是製造業，售價也只是成本加上製造利潤。

提問：房姐呀…一般買二手房投資的話要如實跟中介說自己是投資嗎？還是編個故事說自己特別剛需特別窮？

回答：說自己是剛需自住，首付是找全村人借的，越慘越好。這個世界對有錢投資客充滿恨意，中介更不會放過你。

提問：如何看待北京學區房？聽說要取消

回答：學校的教學質量一定有好有壞，小學就近入學一定是根本性原因，所以無論哪個國家哪個城市都一定有學區房。但是

1目前北京頻繁出臺的學區政策調控會導致腐敗，權貴會搶奪更多門票。2學區政策的調控和學校質量的變化會影響學區房的前景。3學區房價值=房子價值+學區價值，房子價值好判斷，並且接下來10年還會漲。學區價值我不好評價，並且不同片區有不同的風險，分校分流校址搬遷實力變化等等。綜上，投資不要買學區房。詳見知識星球文章《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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