日前，蘇寧環球公佈了2019年半年報。公司實現營業收入17.17億元，同比增長15.33%；實現歸母淨利潤6.21億元，同比增長47.45%；毛利率由上年同期56.79%提升到68.42%。歸母淨利潤和毛利率均為近五年來的最高水平。通過閱讀半年報，筆者對這家有點“另類”的房企有了更深入的認知。
存量土地資源優質
在半年報“經營情況討論與分析”中，蘇寧環球表示：“公司擁有優質土地資源，將持續、穩健地實現資產增值兌現，保持上市公司極強的利潤率。在目前房地產調控常態化的大環境下，把資產優勢、經營優勢、財務優勢轉化為勝勢，穩中求進，提升公司的長遠價值。”
公司有底氣的原因在於存量土地價值。中報披露，公司儲備的土地面積約為177.65萬平米，規劃建築面積約為228.46萬平米，而查閱財務報表的存貨科目，公司擬開發土地金額約為11.43億。筆者用“擬開發土地金額/儲備土地的規劃建築面積”粗略估計，公司土地儲備的成本大概在500元/平米。
為什麼公司的土地成本這麼便宜呢？因為公司有幾個主力地塊位於南京江北新區，當時的拿地成本極低。根據房地產行業存貨科目的會計準則，存貨按成本進行初始計量，未來開發結算為主營業務成本。隨著江北板塊逐漸成熟，房價不斷攀升，收入端不斷增長，而成本端極低，公司的利潤率自然就非常高了。這也使得公司無懼調控，把這些優質地產項目不斷增值兌現、獲取現金流，以開拓其他項目或業務的發展。
日前，蘇寧環球公佈了2019年半年報。公司實現營業收入17.17億元，同比增長15.33%；實現歸母淨利潤6.21億元，同比增長47.45%；毛利率由上年同期56.79%提升到68.42%。歸母淨利潤和毛利率均為近五年來的最高水平。通過閱讀半年報，筆者對這家有點“另類”的房企有了更深入的認知。
存量土地資源優質
在半年報“經營情況討論與分析”中，蘇寧環球表示：“公司擁有優質土地資源，將持續、穩健地實現資產增值兌現，保持上市公司極強的利潤率。在目前房地產調控常態化的大環境下，把資產優勢、經營優勢、財務優勢轉化為勝勢，穩中求進，提升公司的長遠價值。”
公司有底氣的原因在於存量土地價值。中報披露，公司儲備的土地面積約為177.65萬平米，規劃建築面積約為228.46萬平米，而查閱財務報表的存貨科目，公司擬開發土地金額約為11.43億。筆者用“擬開發土地金額/儲備土地的規劃建築面積”粗略估計，公司土地儲備的成本大概在500元/平米。
為什麼公司的土地成本這麼便宜呢？因為公司有幾個主力地塊位於南京江北新區，當時的拿地成本極低。根據房地產行業存貨科目的會計準則，存貨按成本進行初始計量，未來開發結算為主營業務成本。隨著江北板塊逐漸成熟，房價不斷攀升，收入端不斷增長，而成本端極低，公司的利潤率自然就非常高了。這也使得公司無懼調控，把這些優質地產項目不斷增值兌現、獲取現金流，以開拓其他項目或業務的發展。
（摘自公司2019半年報）
先於行業降槓桿
只有退潮時，才知道誰在裸泳。近年來，樓市呈現調控加碼的態勢，中央強調“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地產調控已呈現常態化趨勢，房企融資渠道全面收縮。在這種情況下，負債驅動型的高負債房企面臨嚴峻考驗。對於謹慎拿地、現金流充沛的房企來說，機會就來了。
截至2019年上半年，公司合併貨幣資金約26.35億，而“短期負債+一年到期的非流動負債”只有約9.4億。公司資產負債率56.69%，剔除預收賬款的資產負債率從2011年最高55%降低至32.53%。
通過全行業對比，能夠更直觀的觀察到公司的穩健。根據Wind資訊統計得知，截至8月19日，申萬房地產開發行業已有22家A股上市公司發佈了半年報，其中蘇寧環球的資產負債率為56.68%，在22家公司中，資產負債率水平排倒數第6，考慮更能反映房地產企業真實負債水平的剔除預收款項後的資產負債率，蘇寧環球在22家公司中僅比臥龍地產（21.76%）高。
在半年報“經營情況討論與分析”中，蘇寧環球表示：“公司用可持續發展的眼光看待市場，已先於行業實現了降槓桿，在半年度業績同比大幅提升的同時，資產負債率保持在歷史極低水平，為公司未來可持續發展打造了防火牆。”
公司大手筆回購 國家隊買入
大股東加大力度去槓桿，上市公司則在股價低迷之際，大手筆回購股票並分紅。2018年末，公司董事會通過了回購公司股份的議案，並拋出了10派3元（含稅）的年度分配方案，合計向股東現金分紅約8.6億。
今年4月9日，公司調整回購方案，將回購股份的用途調整為：後續員工持股計劃或者股權激勵計劃。同時，回購方案大幅提高回購價格，從之前“不超過3.5元/股（含 3.5元/股）”改為“回購價格不超過5元/股（含 5元/股）”，回購金額從之前“不超過人民幣8億元，不低於人民幣4億元”改為“不超過人民幣10億元，不低於人民幣5億元。”
截至半年報披露日，蘇寧環球共回購股份2.64億股，回購金額9.08億元，已接近回購上限（10億元）。
穩健的經營業績也吸引了保險資金、“國家隊”等機構資金長期入駐。半年報顯示，在蘇寧環球前十大股東中，“中國人民財產保險股份有限公司-傳統-普通保險產品”持有公司2.03%的股權，僅次於實控人及一致行動人。該產品自2017年三季報出現在前十大股東名單後，便一直穩定持倉。此外，證金公司一季度新進入前十大股東，目前持有0.66%的股權，已經升至公司第八大股東。
日前，蘇寧環球公佈了2019年半年報。公司實現營業收入17.17億元，同比增長15.33%；實現歸母淨利潤6.21億元，同比增長47.45%；毛利率由上年同期56.79%提升到68.42%。歸母淨利潤和毛利率均為近五年來的最高水平。通過閱讀半年報，筆者對這家有點“另類”的房企有了更深入的認知。
存量土地資源優質
在半年報“經營情況討論與分析”中，蘇寧環球表示：“公司擁有優質土地資源，將持續、穩健地實現資產增值兌現，保持上市公司極強的利潤率。在目前房地產調控常態化的大環境下，把資產優勢、經營優勢、財務優勢轉化為勝勢，穩中求進，提升公司的長遠價值。”
公司有底氣的原因在於存量土地價值。中報披露，公司儲備的土地面積約為177.65萬平米，規劃建築面積約為228.46萬平米，而查閱財務報表的存貨科目，公司擬開發土地金額約為11.43億。筆者用“擬開發土地金額/儲備土地的規劃建築面積”粗略估計，公司土地儲備的成本大概在500元/平米。
為什麼公司的土地成本這麼便宜呢？因為公司有幾個主力地塊位於南京江北新區，當時的拿地成本極低。根據房地產行業存貨科目的會計準則，存貨按成本進行初始計量，未來開發結算為主營業務成本。隨著江北板塊逐漸成熟，房價不斷攀升，收入端不斷增長，而成本端極低，公司的利潤率自然就非常高了。這也使得公司無懼調控，把這些優質地產項目不斷增值兌現、獲取現金流，以開拓其他項目或業務的發展。
（摘自公司2019半年報）
先於行業降槓桿
只有退潮時，才知道誰在裸泳。近年來，樓市呈現調控加碼的態勢，中央強調“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地產調控已呈現常態化趨勢，房企融資渠道全面收縮。在這種情況下，負債驅動型的高負債房企面臨嚴峻考驗。對於謹慎拿地、現金流充沛的房企來說，機會就來了。
截至2019年上半年，公司合併貨幣資金約26.35億，而“短期負債+一年到期的非流動負債”只有約9.4億。公司資產負債率56.69%，剔除預收賬款的資產負債率從2011年最高55%降低至32.53%。
通過全行業對比，能夠更直觀的觀察到公司的穩健。根據Wind資訊統計得知，截至8月19日，申萬房地產開發行業已有22家A股上市公司發佈了半年報，其中蘇寧環球的資產負債率為56.68%，在22家公司中，資產負債率水平排倒數第6，考慮更能反映房地產企業真實負債水平的剔除預收款項後的資產負債率，蘇寧環球在22家公司中僅比臥龍地產（21.76%）高。
在半年報“經營情況討論與分析”中，蘇寧環球表示：“公司用可持續發展的眼光看待市場，已先於行業實現了降槓桿，在半年度業績同比大幅提升的同時，資產負債率保持在歷史極低水平，為公司未來可持續發展打造了防火牆。”
公司大手筆回購 國家隊買入
大股東加大力度去槓桿，上市公司則在股價低迷之際，大手筆回購股票並分紅。2018年末，公司董事會通過了回購公司股份的議案，並拋出了10派3元（含稅）的年度分配方案，合計向股東現金分紅約8.6億。
今年4月9日，公司調整回購方案，將回購股份的用途調整為：後續員工持股計劃或者股權激勵計劃。同時，回購方案大幅提高回購價格，從之前“不超過3.5元/股（含 3.5元/股）”改為“回購價格不超過5元/股（含 5元/股）”，回購金額從之前“不超過人民幣8億元，不低於人民幣4億元”改為“不超過人民幣10億元，不低於人民幣5億元。”
截至半年報披露日，蘇寧環球共回購股份2.64億股，回購金額9.08億元，已接近回購上限（10億元）。
穩健的經營業績也吸引了保險資金、“國家隊”等機構資金長期入駐。半年報顯示，在蘇寧環球前十大股東中，“中國人民財產保險股份有限公司-傳統-普通保險產品”持有公司2.03%的股權，僅次於實控人及一致行動人。該產品自2017年三季報出現在前十大股東名單後，便一直穩定持倉。此外，證金公司一季度新進入前十大股東，目前持有0.66%的股權，已經升至公司第八大股東。
（摘自公司2019半年報）
地產存量時代的危與機
土地資源不可再生，不少房企對即將到來的存量時代充滿憂慮，這表現在跨界的多產業佈局上。但開拓會帶來機遇，也會帶來風險。去年某上市房企，老闆孤注一擲轉型，all in投身於汽車及汽車零部件產業，結果趕上全球汽車業不景氣，資金鍊斷裂，債券違約。
雖然蘇寧環球在2015年就開始了多產業的規劃佈局，但穩健謹慎的風格依然在。公司邊走邊看，從不孤注一擲。2016年至2019年6月，公司“長期股權投資”維持在8~9億，商譽則從1.32億降到了0.69億。2019年中報母公司報表顯示，對蘇寧文化產業有限公司、蘇寧環球健康投資發展有限公司投資的賬面價值分別約為5億、8.2億，對於合併資產規模近200億的公司來說，這些產業投資依然處於合理謹慎的水平。
日前，蘇寧環球公佈了2019年半年報。公司實現營業收入17.17億元，同比增長15.33%；實現歸母淨利潤6.21億元，同比增長47.45%；毛利率由上年同期56.79%提升到68.42%。歸母淨利潤和毛利率均為近五年來的最高水平。通過閱讀半年報，筆者對這家有點“另類”的房企有了更深入的認知。
存量土地資源優質
在半年報“經營情況討論與分析”中，蘇寧環球表示：“公司擁有優質土地資源，將持續、穩健地實現資產增值兌現，保持上市公司極強的利潤率。在目前房地產調控常態化的大環境下，把資產優勢、經營優勢、財務優勢轉化為勝勢，穩中求進，提升公司的長遠價值。”
公司有底氣的原因在於存量土地價值。中報披露，公司儲備的土地面積約為177.65萬平米，規劃建築面積約為228.46萬平米，而查閱財務報表的存貨科目，公司擬開發土地金額約為11.43億。筆者用“擬開發土地金額/儲備土地的規劃建築面積”粗略估計，公司土地儲備的成本大概在500元/平米。
為什麼公司的土地成本這麼便宜呢？因為公司有幾個主力地塊位於南京江北新區，當時的拿地成本極低。根據房地產行業存貨科目的會計準則，存貨按成本進行初始計量，未來開發結算為主營業務成本。隨著江北板塊逐漸成熟，房價不斷攀升，收入端不斷增長，而成本端極低，公司的利潤率自然就非常高了。這也使得公司無懼調控，把這些優質地產項目不斷增值兌現、獲取現金流，以開拓其他項目或業務的發展。
（摘自公司2019半年報）
先於行業降槓桿
只有退潮時，才知道誰在裸泳。近年來，樓市呈現調控加碼的態勢，中央強調“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地產調控已呈現常態化趨勢，房企融資渠道全面收縮。在這種情況下，負債驅動型的高負債房企面臨嚴峻考驗。對於謹慎拿地、現金流充沛的房企來說，機會就來了。
截至2019年上半年，公司合併貨幣資金約26.35億，而“短期負債+一年到期的非流動負債”只有約9.4億。公司資產負債率56.69%，剔除預收賬款的資產負債率從2011年最高55%降低至32.53%。
通過全行業對比，能夠更直觀的觀察到公司的穩健。根據Wind資訊統計得知，截至8月19日，申萬房地產開發行業已有22家A股上市公司發佈了半年報，其中蘇寧環球的資產負債率為56.68%，在22家公司中，資產負債率水平排倒數第6，考慮更能反映房地產企業真實負債水平的剔除預收款項後的資產負債率，蘇寧環球在22家公司中僅比臥龍地產（21.76%）高。
在半年報“經營情況討論與分析”中，蘇寧環球表示：“公司用可持續發展的眼光看待市場，已先於行業實現了降槓桿，在半年度業績同比大幅提升的同時，資產負債率保持在歷史極低水平，為公司未來可持續發展打造了防火牆。”
公司大手筆回購 國家隊買入
大股東加大力度去槓桿，上市公司則在股價低迷之際，大手筆回購股票並分紅。2018年末，公司董事會通過了回購公司股份的議案，並拋出了10派3元（含稅）的年度分配方案，合計向股東現金分紅約8.6億。
今年4月9日，公司調整回購方案，將回購股份的用途調整為：後續員工持股計劃或者股權激勵計劃。同時，回購方案大幅提高回購價格，從之前“不超過3.5元/股（含 3.5元/股）”改為“回購價格不超過5元/股（含 5元/股）”，回購金額從之前“不超過人民幣8億元，不低於人民幣4億元”改為“不超過人民幣10億元，不低於人民幣5億元。”
截至半年報披露日，蘇寧環球共回購股份2.64億股，回購金額9.08億元，已接近回購上限（10億元）。
穩健的經營業績也吸引了保險資金、“國家隊”等機構資金長期入駐。半年報顯示，在蘇寧環球前十大股東中，“中國人民財產保險股份有限公司-傳統-普通保險產品”持有公司2.03%的股權，僅次於實控人及一致行動人。該產品自2017年三季報出現在前十大股東名單後，便一直穩定持倉。此外，證金公司一季度新進入前十大股東，目前持有0.66%的股權，已經升至公司第八大股東。
（摘自公司2019半年報）
地產存量時代的危與機
土地資源不可再生，不少房企對即將到來的存量時代充滿憂慮，這表現在跨界的多產業佈局上。但開拓會帶來機遇，也會帶來風險。去年某上市房企，老闆孤注一擲轉型，all in投身於汽車及汽車零部件產業，結果趕上全球汽車業不景氣，資金鍊斷裂，債券違約。
雖然蘇寧環球在2015年就開始了多產業的規劃佈局，但穩健謹慎的風格依然在。公司邊走邊看，從不孤注一擲。2016年至2019年6月，公司“長期股權投資”維持在8~9億，商譽則從1.32億降到了0.69億。2019年中報母公司報表顯示，對蘇寧文化產業有限公司、蘇寧環球健康投資發展有限公司投資的賬面價值分別約為5億、8.2億，對於合併資產規模近200億的公司來說，這些產業投資依然處於合理謹慎的水平。
（單位：億元）
前不久，長江實業斥資46億英鎊買進了英國第一大酒吧運營商和釀酒商Greene King（格林王），原因在於這家公司在英國運營超過2700家酒吧、餐廳和酒店， 其中80%的物業具有永遠產權或長期租賃產權。
存量時代，運營為王。後地產時代，開發商們開始從運營的角度思考轉型，“地產+”可能才是地產商們更快突圍的產業點。蘇寧環球中報披露，公司上海科學公園地塊已經轉為在建，該地塊是商業文化地塊，公司將運用過去幾年在文化產業方面的積累，實踐地產與文化融合發展的新業態思路，從城市開發的角色轉變為產業運營者。