世茂房地產（0813.HK，下稱“世茂”）正通過併購拿地快速擴充自己的土地儲備，並希望藉此重新回到行業TOP10水平。
6月9日，廣州老牌地產商粵泰股份（600393.SH）發佈公告，向世茂出售位於廣州的地產項目。按照公告，雙方於6月8日簽署了《世茂粵泰合作項目協議書》，以63.97億元的總對價出售5個房地產項目的股權。
其中廣州嘉盛項目對價為24.99億元，廣州天鵝灣二期項目交易對價為27.80億元。淮南公園天鵝灣項目80%股權交易對價為7.58億元，淮南洞山天鵝灣項目20%股權對價為0.8億元，深圳賢合舊改項目20%股權2.79億元。
而這個交易，只是世茂今年併購拿地的一個縮影。自今年初開始，世茂頻繁通過併購方式抄底土地市場，利用自己的規模和資金優勢，開始不斷侵略中小房企市場。
抄底式併購？
第一財經記者不完全梳理統計，今年以來世茂公開的併購拿地金額近200億，在很多房企開始謹慎拿地之時，世茂的逆週期操作，補充了大量的土地儲備。
除了粵泰股份的交易項目，泰禾集團（000732.SZ，下稱“泰禾”）同樣是世茂的重要交易對象，世茂多次併購泰禾諸多項目。
3月22日，世茂旗下的世茂股份以3.78億元買下泰禾杭州蔣村項目51%的股權。3月25日，根據泰禾集團公告，福州泰禾向世茂轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權，總計代價18.05億元。
隨後的4月和5月，世茂併購了泰禾位於廣州、杭州等地項目。截至目前，世茂累計花費超過77億併購泰禾多個項目。
此外，包括萬通、明發等小房企也與世茂進行交易，分別出售了在香河、馬鞍山等地項目。
世茂副主席、總裁許世壇曾表示，世茂在今年一季度已經完成超過1000億元貨值的收購，合作對象有前二十的房企，也有前五十、前一百強的房企。
“很多已經談好了，會陸續公佈的。這些收購的資產包有大灣區、福建和長三角的。今年是我們拿地的一個很好的補充，現在一二線很多土地的地價很高，收購則相對可控。今年會是個收購的大年。”許世壇在今年的年報業績會上說。
按照世茂的邏輯，目前是房企併購的好時機，在償債高峰期諸多企業面臨較大的償債壓力，而世茂的優勢在於較低的融資成本和充裕的現金。
不難發現，世茂併購的房企多數均出現了流動性危機，繼而給了世茂一個抄底補倉的機會。
比如泰禾，在2018年的年報中披露，公司經營活動產生的現金流量淨額139.31億元，期末現金及現金等價物餘額為115.58億元；公司短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26。同時，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
負債情況不容樂觀的泰禾，一直在市場上尋找項目買方，而市場消息也傳出，泰禾正在不斷尋找戰略股東，以期改善其目前的債務經營情況。
粵泰股份同樣選擇了割腕自救，2018年底，粵泰的短期負債與貨幣資金中，存在63億元的資金缺口。而從去年開始，這家房企都出現了流動性危機。去年10月，粵泰子公司與工商銀行簽訂的房地產借款合同項下授信業務逾期，金額為2.56億元。此外，粵泰股份大股東粵泰控股因逾期未向浙江中泰展償還2.7億元借款產生金融糾紛，北京中泰創盈的3億元借款也出現逾期。
相比之下，世茂的財務優勢就比較明顯。2018年世茂持有現金495.8億元，完全覆蓋短債，現金短債比1.58，長短債比2.48，淨負債率連續7年維持在60%以下。
“行業集中度還在不停變高，大部分大房企都是通過蠶食小房企的市場來進一步擴張規模。”一位上市房企高管評價。
能否重回TOP10？
作為世茂的併購與擴張之年，能否重回行業top10成為世茂的關鍵命題，去年底，世茂的銷售規模行業排名11位，離TOP10僅一步之遙。
世茂曾在上一輪行業上行週期2012-2013年將自己的銷售規模推上了一個臺階， 此後進一步的規模增長遭遇了2014年行業下行週期，2015-2016 年致力於去庫存，2017 年才開始調整過來。
此後，世茂就開始不斷加強土地投資。根據申萬宏源統計，世茂，權益土地購置金額從 2016 年的 300億飆升至2017年 680 億，2018年前三季度繼續購地 450 億元，不過在2018年第四季度放緩拿地。
從218年數據看，世茂在三四線城市拿地佔比45%，截至2018年末，世茂的總土地儲備 5200 萬方，權益面積超過 3700 萬方，樓面價 5300 元/平方米左右，相當於 18 年合約銷售均價的 32%。
為了規模擴張，世茂也發現公開土地市場價格過高。作為地產二代接班人，今年升任世茂總裁的許世壇，開始通過併購方式繼續加槓桿，進一步提高世茂的發展速度。
第一財經記者瞭解到，世茂今年的併購還將繼續，藉此機會降低土地價格並進一步提高土地儲備。按照計劃，世茂今年對外銷售目標2100億，增幅僅20%。不過顯然，世茂的內部計劃還會更大。
許世壇曾表示，世茂的增速肯定高於20%，今年世茂的可售貨值為3500億元，一季度收購的貨值是1000億元，這部分有500億能轉化成今年的可售貨值，這意味著今年總可售貨值其實約為4000億元。
不過，世茂的規模擴張之路也面臨諸多壓力。
申萬宏源研究認為，世茂2017 年末在深圳龍崗 240 億買下的綜合地塊（投資大、時間長、自持面積多）以及 2018 年上半年三四線城市投地有所擔心，同時對世茂重倉的福建區域的需求可持續性表示一定擔憂。
目前世茂福建區域2018年銷售已經超過500億，該區域目前佔公司儲備面積和可售貨值的比例都在 23%，主要是受益於廈門市場的擠出效應，包括福州、泉州以及整個福建省三四線城市都在 2017-2018 年表現突出。
不過，目前市場環境並未有如預期樂觀。“之前三四月市場有抬頭，現在市場預期又開始冷淡。”一位華東營銷總告訴記者。
此外，最近2個月已經有房企都開始減緩拿地跡象。對於世茂而言，同樣面臨銷售壓力。此外，併購看起來可以減少拿地成本，在很多土地的實際操作中通常會存在很多債權、法務問題，週轉速度一般會低於淨地，這也將增加房企的資金佔用成本。
世茂房地產發佈的5月業績公告顯示，今年1-5月累計合約銷售719.6億元，較去年同期上升39%。其中5月份，世茂合約銷售額約為161億元，同比上升52%。
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
相關推薦
