北京土地市場今天有三宗土地競拍，其中石景山的不限價商品房地塊最引人關注。
該地塊吸引了包括首鋼基金＋中駿＋招商聯合體、中海、華潤＋電建聯合體、平安四家主體七家房企的競拍，最終，華潤＋電建聯合體以73.4億的成交總價，溢價率11.6%。
石景山古城地塊土地面積：64377.39平米；建築規模：214138平米；其中住宅110942㎡，商業99276㎡，教育3920㎡。容積率：住宅2.8，商業5.0。
樓面價幾何？
大家都很關心這個地塊的住宅部分樓面價，樓面價的算法通常就是：
土地總價/總建築面積。
這個地塊略微複雜的是，不僅有住宅用地，還有商業用地。
那怎麼估算樓面價呢？
商業用地價格比較平穩，我們可以參考近期石景山的商業用地樓面價。
去年1月9日，石景山拍了兩塊商業用地，石景山區中關村科技園1605-636地塊和1605-651地塊，均以底價出讓，樓面價為16383元/㎡，位於6號線楊莊附近。
今天的古城地塊位置略好一些，但容積率很高，5.0，我們毛估估商業樓面價頂多算為2萬/平吧，這樣商業地塊的總價可以算成20億左右，那麼不算教育用地的成本，住宅用地部分的成本約為53億左右，除以11萬平方米的住宅建築規模，我們得到：
住宅的樓面積大概在4.8萬/平米左右。
當然這是一個粗略估算，但毫無疑問的是，今天的樓面價已經創下了石景山土地的樓面價新高。要知道，2018年10月31日出讓的長安雲錦地塊，樓面價是3.1萬/平米！半年多一點時間，樓面價上漲了50%！而且拿地的是華潤，華潤的定價從來就不低，因此我們也預計這個地塊未來的商品房項目均價會超過7萬/平米。
石景山古城地塊
古城這宗地塊包括了古城南街東側1612-761、764等地塊R2二類居住用地，以及商業金融和教育用地，掛牌出讓起始價為人民幣657500萬元。
地塊位置很好，緊鄰長安街，距離地鐵1號線古城站很近。
根據拍賣文件可知，住宅容積率2.5-2.8，高度分別限制為24米和80米，也就說有8層的小高層和20多層的大高層。
地塊距離一號線地鐵站僅僅幾百米，相對於限均價5.88萬/平米的長安雲錦來說，位置略好一些。而西黃村地鐵站附近的限競房項目禧悅學府，限價是6.27萬/平米。古城地鐵站這個新地塊應該優於西黃村的位置，又不是限競房項目，土地成本又高，因此將來價格超過7萬/平米，也很正常。石景山土地價格上漲，毫無疑問會讓現在的石景山在售新盤項目都有比價優勢，從而推動去化率。
目前來看，北京土地市場有兩個趨勢：
1. 位置好的地塊已經逐漸不限價了
比如朝陽孫河的新地塊，今天石景山古城的新地塊，以及下週會拍賣的豐臺花鄉造甲村的地塊。
2. 土地價格越來越高
孫河新地塊樓面價超過7萬，亦莊河西的兩宗新地塊樓面價接近4萬，今天的石景山地塊樓面價4.8萬! 都是各自區域的地價新高！
新房現在的庫存，的確比較高，但是另一方面，“漲價去庫存”的預期越來越強了。位置不好的項目，購買一定要謹慎，比如青龍湖區域，順義新城區域等等。但對於目前位置還不錯的限競房項目，我們的建議是，趁還有限價的福利，要抓住機會，該買就買吧。
畢竟，大詩人雪萊說過：
麵粉貴了，麵包漲價還會遠嗎？
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