我國城市中的土地為國有土地，開發商通過招拍掛取得土地使用權證書，並在獲得使用權的土地上開發房地產；城市居民所居住的房屋一般為向開發商購買獲得（歷史原因，存在公房轉私房政策性購買取得），房產證或不動產權證上登記的人即為權利人（或夫妻共有），在拆遷時，一般以房產證或不動產證上登記的權利人（或夫妻）確定拆遷安置權利人。在農村或郊區，土地歸集體所有，居民所居住的房屋多數為在集體土地上自建取得，並供全家人居住，近來隨著城市化進程的加快，城市郊區或農村拆遷的情況非常普遍，那麼郊區或農村拆遷宅基地上的房屋確定安置資格時，是否採用與城市中國有土地上的房屋相同的標準呢？今天，景山通過一則案例來簡單探討。
案情介紹
原告陳大國與白雙系夫妻，婚後育有子女四人：兒子陳中山、女兒陳某1、陳某2、陳某3。陳中山與被告周玲玲系夫妻，被告陳小海系二人之子。2013年10月1日陳中山去世，2014年4月9日白雙去世。後原告經三個女兒申請，被法院宣告為無民事行為能力人，三個女兒為其監護人。
原告於1988年11月30日通過申請獲得石家莊市長安區南高營社區位於東大街口外北側宅基地使用權，並在土地上建設了300平方米的房屋，1999年6月28日其子陳中山在陳大國不知情的情況下通過辦理變更登記取得上述宅基使用權證（石郊集用（1999）字第11021663號集體土地使用證）。
2010年南高營拆遷改造時，原告發現宅基地更名至陳中山名下，多次要求把名字更換回來，陳中山均未同意。上述房屋於2011年5月30日拆除並交歸集體，同時陳中山與南高營村委會簽訂拆遷安置補償協議書（編號：2936號），上述宅基地拆遷後給付補償款347464元，補償的房屋位於回遷樓13號、28號樓三套房屋。2013年10月1日陳中山去世，目前13號樓的兩套房屋已交付，均由陳中山之妻周玲玲、及子陳小海管理使用。
拆遷後原告一直向兩被告主張將拆遷補償的房屋120平方米歸還原告，變更登記房主為原告，兩被告均不同意，後原告將兩被告起訴至石家莊市長安區人民法院，要求將價值48萬元的拆遷補償房屋120平米，變更登記房主為原告。並提供如下證據：1、不動產登記資料包括1988年11月30日的《石家莊市郊區宅基地申請清理審批表》證明上述宅基地登記人為陳喜；2、南高營居委會證明一份，證明原告陳大國與陳喜為同一人；3、關於拆遷公告的報紙三份，證實原告依法享有的宅基地於2010年8月19日通知拆遷及拆遷補償標準的相關依據；4、白志明、白某、何某、王某2、王某1的證人證言五份及證人白某、何某、王某1、王某2出庭作證。
被告辯稱：
二被告稱本案爭議宅基地一直登記在陳中山名下，與原告無關；原告及白雙的住院費用、治病費用等均由二被告支付，原告在老年公寓的費用也一直由二被告支付，提供：1、集體土地使用證（頒發時間為1999年6月28日）及高營居委會的證明，證實宅基地的集體土地使用證在陳中山名下，與原告無關；2、協議及託戶協議書、陳大國及白雙的住院費用及治病費用等；3、長安區法院的民事裁定書（2016）冀0102民初66號及民事起訴狀，證實原告的三位法定監護人多次起訴被告母子，索要他人合法財產；4、原告及其配偶白雙在老年公寓住院的費用、住院費用及醫藥費票據，證實兩位老人均是由被告母子照顧管理並繳納相關費用。
法院依法向石家莊市不動產登記中心查詢，1988年左右土地第一次確權的情況由村委會上報土地管理部門，在該中心有備案；1998年左右第二次土地確權的情況，該中心無法查詢到第二次土地確權的相關情況。經法院向石家莊市長安區南高營社區居委會查詢，該居委會對2016年9月9日其出具的證明認可，並稱該居委會只留存1999年6月28日陳中山作為申請人的《石家莊市郊區農村居民住宅用地確權發證審批表》，無其他材料。
第一審判決
法院認為，本案爭議宅基地在1999年確權時，系以陳中山的名義申請報批，所頒發的集體土地使用證也登記在陳中山名下，應認定該宅基地為陳中山擁有使用權。上述宅基地在1988年雖以原告的名義申請報批，但並無證據證實有權部門向原告發放了集體土地使用證，原告提供的證據不足以證實其主張的原告持有該宅基地的土地使用證及對該宅基地享有合法的使用權，故原告主張理據不足，不予支持，判決駁回原告陳大國的訴訟請求。
第二審判決
1999年6月28日石家莊市郊區人民政府發放的石郊集用（1999）字第11021663號集體土地使用證，雖然登記在陳中山名下，但上訴人直到現在仍為家庭成員之一，上訴人對該處宅基地仍有合法使用權；一審法院適用法律錯誤，應予糾正，登記在陳中山名下宅基地上的家庭成員現有上訴人和二被上訴人，因拆遷登記在陳中山名下宅院獲得的拆遷利益，應歸上訴人和二被上訴人共同共有。該宅基地拆遷時共置換了300平米回遷房，上訴人和二被上訴人沒有約定如何分割，應按照共同共有人平均分割的原則進行分割，每人應得房屋面積為100平米，為了方便居住和生活，13棟2單元3204號房產，歸上訴人陳大國所有，另兩套歸周峻嶺、陳小海共有，關於拆遷補償款347464元，過渡費250035元共計597499元，因上訴人放棄分割的權利，不再處理。判決撤銷石家莊市長安區人民法院（2016）冀0102民初4778號民事判決；石家莊市長安區南高營社區居委會因拆遷陳中山名下集體土地使用證項下的宅院而安置的回遷樓13號樓120平方米房產，歸上訴人陳大國所有，另兩套房產歸周峻嶺、陳小海共有。
景山說法
《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款：
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬於農民集體所有。
第六十二條第一款：
農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
從上述規定可以看出，農村宅基地屬於集體所有，農戶只有使用權，沒有所有權；根據該規定，具備“一戶”條件的農村村民申請宅基地的，其應得宅基地的面積由兩個方面的因素決定，一是所在省、自治區、直轄市規定的人均標準；二是該戶內所包含的家庭成員數。集體土地使用證雖然登記在家庭成員其中一人之下，但其他家庭成員對該處宅基地均具有使用權，集體土地使用證上登記的土地使用者，只是作為家庭代表進行的登記，集體土地上的房屋拆遷的，“一戶”內的各家庭成員（包括出嫁的女兒）對於宅基地均享有一定的份額。
說明：
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作者介紹：
李景山，中共黨員，畢業於中南大學，法學與管理學雙專業，現任職于山東誠公律師事務所民事業務部。
研究領域：公司法律風險防範、房地產法律風險防範、勞動用工風險、股東權益保護等。
近十年房地產從業經驗，熟知房地產開發全過程以及房地產開發與銷售相關法律法規，對房地產企業法律風險防範有獨到見解。
