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“過江龍”型開發商在深圳可操作空間越來越有限。
作者 陳淑貞
深圳房地產市場是道窄門，招拍掛太少且地價太高，不少外地房企進入深圳，是通過收購舊改項目。
合一城市更新集團發佈的《2019工改工白皮書》顯示，進入深圳的外地房企中，“舊工業區改造”在已投資的城市更新項目類型中獨領風騷，佔比41%，其次為城中村改造，佔比29%。而舊工業區改造中，主要以工改工類型，佔比過半。
工改工是指，通過存量低效利用工業用地再開發，實現產業轉型升級，具體來說，就是將現有存量工業土地，或舊工業區升級改造為用地性質的新型產業用地（M0）或普通工業用地加新型產業用地（M0＋M1）的新型產業園。
值得注意的是，新型產業園空間形態多樣，包括新型產業用房、配套商業、配套宿舍等物業形態。
除了外地開發商外，深圳不少本地開發商也投資工改工項目。
總體而言，截至2018年底，深圳市更新單元計劃立項的工改工項目共計165個，申報企業類型中，非房企和房企比例較大，房企有55家，佔比34%，非房企54%，村集體股份公司佔比10%、政府1%、其他為1%。
在深圳，來自舊改的存量用地早已超過新增建設用地，佔土地供應的近8成。而相比其他類型的城市更新，過去房企更青睞工改工項目。
截至2018年底，深圳市已通過實施主體確認的工改工項目共計43個，拆除規模合計121.3公頃，其中2018年實施主體確認項目數量最多為13個，從已通過實施主體確認的數量來看，工改工項目佔所有城市更新項目的比例上升趨勢較明顯，占城市更新項目總數量的17%。
合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，工改工項目面臨的改造主體、業主對象相對單一，此外還有政府支持、投入成本相對低等優點。
正如前述，工改工項目中，除了產業用房，開發商還可建設配套商業、配套宿舍等。
而不少關內工改工項目，一大收益來自於做類辦公產品，它們不用交商辦地價，從地價差獲取高額收益，譬如深圳的智慧廣場、美年廣場等。而配套宿舍則被開發商打造為類住宅產品，分割出售或以長租約形式代售，以回籠資金。
不過，隨著深圳對工改工的政策管制，開發商，若繼續以地產開發來操作工改工項目，空間將越來越有限。
深圳從“三來一補”的代加工為主, 短短40年發展成為全球製造業重鎮，產業升級背後離不開新型產業的支持。
隨著深圳經濟發展和產業的升級調整，政策對工改工表現出不同態度，總體而言，可分為三大政策週期。
2007年-2012年，是深圳工改工的起步階段。2007年，深圳市政府出臺《關於工業區升級改造的若干意見》，提出加快產業結構優化升級，加快推進舊工業區升級改造，拉開了深圳工改工的序幕。2008年，《深圳市工業樓宇轉讓暫行辦法》頒佈，規範工業樓宇分割轉讓條件和交易規則。2009年12月，《深圳市城市更新辦法》發佈。深圳成為全國首個對城市更新立法的城市，城市更新工改工項目的實施逐步走向規範。
深圳工改工的發展階段為2013年-2017年。2013年，深圳頒佈“1+6”系列城市更新政策，鼓勵工改工，對產業用地供應機制、創新型產業用房、地價測算、工業樓宇轉讓等內容系統化明確，工改工進入快速發展階段。
在這個階段，工改工項目數與量齊增，現階段呈現井噴式發展，巨量供應，多個區域均有大數量、大規模項目規劃開發建設，競爭日趨激烈，利用產業商辦指標擅改居住項目開始湧現。房企資金湧進工改工領域，便集中於此階段。
到了2018年，深圳進入工改工的政策大年，進入管制階段。2018年6月，深圳市發佈《深圳市綜合整治舊工業區升級改造操作規定(徵求意見稿)》，鼓勵舊工業區進行綜合整治，其後陸續發佈一系列嚴控政策，嚴控工改用途以及實施工改工全流程產業監管，工改工迴歸產業升級本質。
直至2019年5月27日晚，深圳還推出“產業用房新政”——《關於規範產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施（試行）》（徵求意見稿），禁止把產業用房租給個人和房產中介；強調工業區配套宿舍只能租售給本工業區企業或周邊企業，也不能轉租和分租，嚴禁以租代售，同時限制產業用房租金。
羅宇表示，現階段，深圳工改工已進入供需失衡狀態，政府監管政策加碼，開發商產業運營能力缺失與融資成本不匹配導致工改工項目實施風險極大。
房企對工改工管制的擔憂體現在其投資意向上，2019年，在深的外地房企中，舊工業區改造意向中佔比最高已變成工改居，不再是工改工。
羅宇表示，“同時業界也面臨持有運營低地價的機遇，政府從地價補繳政策層面給予自持的工業樓宇極大的優惠，工改工的年限和容積率也進一步放寬。工改工的本質是做優質資產，這需要業界重構投資邏輯。”
而開發商重構投資邏輯需著重考慮三個關鍵數據——持有運營資產樓面成本、首五年年均租賃回報率及中長期資金成本。
若單從資金成本來看，融資成本長期維持在3%-4%左右低息的央企，如中海、保利等，做工改工有利得多。