公寓產品的主力客群主要由自用者、投資客兩類客戶組成，因此公寓戶型創新的方向也是圍繞著自住、投資兩個屬性進行創新。

創新方向一：通過提升公寓戶型的居住舒適區，擴大公寓自住客戶比例，並能通過品質提升租金水平。

創新方向二：通過降低公寓購買門檻，增加租賃空間等方式，提升公寓的租金水平。

下面我將詳細講解戶型創新兩個方向的詳細做法：

創新方向一：提升公寓戶型的居住舒適度

公寓歸根結底還是商業性質產品，因此更多遵循的是商業設計規範，這很大程度上影響了公寓的居住舒適度。近幾年，越來越多的開發商意識到這個問題，公寓設計開始逐漸融入住宅理念，提升公寓戶型的居住舒適度。

1、朝向採光創新——單元式公寓、單邊廊公寓、採光天井、北向戶型橫向、核心筒北移。

公寓戶型的最大缺陷就是朝向差、無採光。例如上圖公寓項目就是採用傳統的“回字型”點式設計，這種戶型首先除了南邊戶型外，其餘朝向的戶型採光都有問題，北面戶型無採光、西面戶型有西晒、東面戶型採光少，其次核心筒位於整棟樓的中心，直接導致所有戶型南北不通透。

在公寓後期銷售的時候，除了朝南戶型外，其餘朝向戶型面臨著價格折損、去化速度緩慢等一系列的困境。

（1）單元式公寓

單元式公寓平層鳥瞰圖

單元式公寓摒棄了傳統的公寓樓設計，採用住宅點式樓的設計方式，使得每個戶型有多個朝向、南北通透。

上圖所示公寓項目是3梯8戶的單元式公寓樓，戶戶兩面採光，實現客廳、臥室、廚房、衛生間均能通風采光的四明設計。該公寓樓每層由2戶34平米1房1廳1衛、2戶47平米2房1廳1衛、4戶54平米2房1廳1衛組成，實現了3梯8戶。

由於該公寓戶型拓展面積較大，所以各個戶型的功能間尺度十分適宜居住。客廳開間3米，主臥開間2.8-3米，次臥開間2.1-2.4米。

（2）單邊廊公寓

4.8米挑高公寓單邊廊整層圖

4.8米挑高公寓單邊廊戶型圖

單邊廊公寓實現整個公寓的戶型全部朝南，並且南北通透。

上圖就是一個4.8米挑高公寓產品的戶型圖，整個項目只有朝南的一種戶型，北側利用無遮擋的走廊連接，核心筒外掛到走廊北側或者樓棟兩側。4.8米公寓戶型一層南側是公寓、北側是無遮擋的走廊，二層完全南北通透，北向位於走廊上方。

目前很多一二線城市已經禁止建設4.8米挑高公寓產品，但是平層產品依然可以建設單邊廊。上圖的公寓就是3.6米挑高的公寓，基本上和平層公寓別無二致，與4.8米挑高公寓的區別在於二層公寓不再橫跨走廊。這種設計可以讓公寓項目告別溢價不高、去化緩慢的東西北三種朝向的戶型。

（3）採光天井

“回字型”點式公寓不再採用傳統封閉式的設計，內部走廊一側規劃設計成採光天井、陽光庭院等。如此設計首先可以避免內部走道黑暗，增加戶型走廊一側的採光；其次可以讓所有的戶型都做到兩方通透；最後可以在採光天井設計內部景觀庭院，不但增加公寓觀賞的景觀面，也提升整個項目的檔次和品質。

（4）北向戶型橫向設計

北向戶型橫向設計是對傳統的“回字型”公寓點式格局進行的小型修改，整個公寓單層格局和原來的“回字型”點式格局基本一致，變化的是北向的戶型設計方向，從傳統的豎型設計改為橫向設計。如此設計的好處是極大的極少了銷售難度最大北向戶型，與此同時北向戶型開間擴大、採光面增多，特別是兩邊的戶型擁有兩個方向的採光，極大提升北向戶型的居住舒適度。

（5）核心筒北移

公寓不再採用傳統的“回字型”設計，採用長條形設計。核心筒設計在北側，有效減少北側戶型的戶數佔比。這個創新只能說聊勝於無了，規避西側、東側戶型，巧妙的利用核心筒的佔用面積減少了少量北向戶型。不過北側的戶型還是佔到很大的比例。

2、功能空間創新——類住宅公寓、全生命週期公寓、三層空間公寓、功能空間轉換

公寓設計中對功能空間重新定義或者重新規劃，不再侷限傳統“過渡住宅”、“投資產品”理念，融入住宅功能或者完全以住宅理念去打造公寓產品。

（1）類住宅公寓

“類住宅公寓”完全摒棄了公寓的戶型設計，直接套用傳統的住宅戶型，面積控制60-80平米之前。讓公寓從“過渡性住宅”產品直接轉變為“終身住宅”產品。

（2）全生命週期公寓

全生命週期就是一個戶型能滿足居住者不同階段的居住需求，包括單身、兩口之家、三口之家、三代同堂等。這種設計理念在住宅中運用的比較普及，個別“類住宅公寓”借鑑這種設計理念，把公寓當做終身居住產品進行設計規劃。

（3）三層空間公寓

一二線城市對公寓層高實施嚴苛的限制，導致很多城市兩層挑高戶型無法建設。不過公寓（3.5米-3.9米）可以通過空間的轉換實現三梯度功能空間，一層為功能區、二層為書廊、三層為臥室。

上圖就是3.9米挑高公寓通過樓梯成功設計三層梯度空間。

一層佈局客廳、廚房和衛生間，以及一個朝陽的榻榻米空間；

二層通過樓梯巧妙的利用儲藏間上方，作為書房和辦公使用，作為閱讀以及工作的空間，既是辦公室的延伸，優勢家庭生活的一部分；

三層為臥室，下方是玄關和衛浴間。

如此設計首先從視角角度增加戶型的寬敞度，因為從入口處到客廳，視角是一步步擴大，戶型高度也是一步步擴大的，不會讓人感覺到戶型的狹小。其次通過地下榻榻米、樓梯走道增加戶型收納空間，增加使用率，第三通過轉交走道增加了書房功能，提高戶型的實用率。

（4）功能空間轉換

百變智居是一種敞開式戶型設計，各個空間未定功能、未定結構的公寓。公寓的各個空間可以自由轉換、分割。在同一空間裡面，根據時間不同、用途不同，分割轉換出不同的空間結構，演變出各種各樣的功能空間。

旋轉青年公寓是一個更加前衛的公寓設計方式，目前暫時沒有落地。他是規劃一個20平米左右的公寓空間，然後通過一個旋轉的機制改變各個空間功能。例如白天時候可以把臥室空間整個變成一個辦公、餐飲空間，晚上可以吧餐飲、辦公空間轉變成臥室空間。

3、拓展公寓空間創新——兩層變三層、挑高戶型、走廊上方、公共空間、露臺、陽臺

公寓戶型面積基本控制在50平米以下，對於居住客戶而言，面積是十分的狹小。因此拓展公寓的空間面積是戶型創新的重要方向，目前公寓主要通過贈送面積來解決這一問題。

（1）兩層變三層

在前期建設施工時候，預計施工空間以及承重樑，後期把兩層4.5米空間改成三層空間，戶型的拓展率達到150%，同時戶型的舒適度得到極大的提升。不過難度就是在與前期規劃設計以及後期的施工。

（2）挑高戶型贈送、走廊上方贈送

公寓最常用的方式就是挑高贈送，層高基本設計4.8米，在不增加建造成本的同時提升戶型的使用面積，不但方便客戶也利於公寓項目溢價，這種戶型還常常採用走廊上方贈送的方式，因為走廊上方屬於公共面積，挑高戶型的二層遠遠高於一層走廊，正好贈送給客戶使用。

（3）公共空間贈送

公寓可以採用住宅的贈送方式，規劃設計時候預留各種採光空間或者公共空間，這些空間是不計算到建築面積裡面。竣工驗收之後，開發商統一幫助客戶建板，建設圍牆。

（4）露臺、陽臺贈送

露臺、陽臺是最傳統的贈送方式，其中露臺可以採用奇偶層錯層設計，2層中一層贈送。陽臺基本上每戶都可以贈送，但贈送面積較小，並且現在規劃審批比較嚴苛，實施可能性較低。

4、定製傢俱創新——提升公寓戶型收納空間

在公寓裝修中，量身定做各種收納傢俱，魔術家具，提升整個戶型的收納功能，提高空間使用率，進而提升整個戶型的品質。

（1）樓梯走道的設計

（2）沙發的收納設計

（3）傢俱的收納設計

創新方向二：提高項目投資回報率

公寓項目的主力客戶就是投資者，投資者最為看重的就是投資門檻和投資回報率，投資門檻越低就能最大化的擴容客戶基數，投資回報率高才能吸引客戶投資。下面我們看看如何通過設計提升整個公寓項目的投資回報率。

1、戶型最小化

萬科18平米小公寓

綠地18平米小公寓

保利30平米小公寓

保利挑高3.5米高35平米

萬科、保利、綠地等品牌開發商竭盡所能的開發最小公寓產品。這是因為滿足基本居住功能的情況下，儘可能降低公寓的面積是提高公寓投資回報率最直接的方法。一方面公寓投資客都是資金實力較小的投資客，他們對投資門檻、投入資金十分看重，降低公寓面積就是降低投資總價，降低投資門檻。另外一方面從租金回報角度，只要公寓基本居住功能完善，面積大小對租金收益影響不大，因此小面積公寓反而回報率更高。

2、面積不變，增加租賃單位——雙鑰匙、三鑰匙、四鑰匙戶型

平層雙鑰匙戶型

挑高雙鑰匙戶型

挑高三鑰匙戶型

挑高四鑰匙戶型

在公寓租賃市場，客戶對租賃面積並不敏感，但對獨立的功能間需求強烈，一個50平米的公寓租金遠遠低於兩個25平米的公寓。因此在公寓設計中，在同樣的戶型面積之下，通過出入口的巧妙設計和改造，把單一空間分割成兩個、三個、四個獨立的租賃單元，可以有效提升公寓的出租收益。

3、挑高溢價覆蓋損失面積，提升項目性價比——6.6米挑高戶型

在某些城市公寓產品的挑高戶型需要雙倍計容，也就是說如果做挑高產品會損失面積，得不償失，但很多開發商會反其道行之，面積算雙倍，那就直接做三層，價格買雙倍的價格，也就是買兩層送一層，如此設計依然能提高戶型溢價率，獲得客戶青睞。

南京綠地項目就是採取如此操作，戶型做到6.6米，面積1.5倍計容積率；平層18000元/平，挑高26000元/平，溢價44%，基本覆蓋重複的計算面積。對於客戶而言得到極大的實惠，買了兩層贈送一層，對於開發商也沒有損失，建築成本沒有上升多少，還加速項目快速去化。

總結：公寓創新方式多樣，值得住宅設計的借鑑

公寓由於產品天生的缺陷，很容易陷入滯銷，因此設計師絞盡腦汁，對戶型進行各個方面的創新嘗試。與之相比住宅產品基本不愁銷售，戶型創新上已經遠遠落後公寓，甚至很多房地產項目最基本的無缺陷戶型都無法做到。

PS:這是我關於公寓第二篇研究文章，第一篇主要論證的是公寓值不值得買《買不到住宅也千萬不要買公寓，公寓這個大坑你不要跳》，下面我大概要寫5-6篇公寓研究文章，如果對公寓感興趣，可以關注我。如果你有什麼好的研究主題也可私信我。謝謝大家觀看。

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