觀點地產網訊：6月4日，雲南城投置業股份有限公司就上交所此前發出關於2018年年報的問詢函作出回覆。
年報顯示，雲南城投分別以11.80倍和19.77倍的評估增值率，轉讓滿江康旅和七彩雲南部分股權，實現投資收益15.28億元；剩餘股權按公允價值法重新計量，實現投資收益2.93億元。
上交所要求其補充說明交易的合理性。
雲南城投表示，2017年10月，大理市國土資源局通過招標方式出讓滿江項目地塊，根據綜合評分結果（其中：方案設計等技術評審佔45分，投標總價佔55分），確定中標候選人。因此，在本次投標中，投標價格的高低並非獲取土地的唯一因素。公司以13.69億元投標報價，依靠技術評審得分佔優最終中標取得項目土地，遠低於本次投標其他公司的最高報價。
另外鑑於項目的開發條件優越，加之2018年大理房地產市場持續升溫，本次交易公平合理。
數據顯示，2018年，公司實現營業收入95.43億元，同比下降33.69%；實現歸母淨利潤4.91億元，同比上升86.13%，其中非經常性損益13.13億元。
對此，上交所要求雲南城投回復公司2018年營業收入大幅下降的原因，以及說明公司盈利能力是否具有可持續性等。
雲南城投回應稱，2017年，全國房地產市場處於升溫期，公司當年竣工面積253.78萬平米，竣工項目主要處於杭州、寧波等經濟發達的一線城市，去化速度快，銷售溢價率高，很多項目當年均實現基本清盤。
2018年新開工量及計劃供貨項目未能達到結轉條件，導致2018年竣工面積僅有105.48萬平方米，比2017年大幅下降，且收入主要來源於前期已竣工項目。
另外，截至2018年底，公司尚有昆明湖、關坡城中村、蘭州徐家灣共三個一級開發項目，涉及一級土地整理面積約1989畝。因一級土地開發週期較長，徵拆遷過程中不確定性較大，若未能按計劃及時獲取土地，將減少公司當年對外可售面積，從而影響到公司營業收入。
2018年，雲南城投向康養地產和旅遊地產轉型，但受限於康養產業及旅遊產業的週期性特徵，在2018年裡康養產業及旅遊產業尚未能為公司貢獻大規模的收入。
關於公司2018年營業收入與期間費用變化趨勢存在較大差異的原因，雲南城投表示商場及酒店銷售費用包括2018年新購物中心開業的投入，以及2019年即將開業購物中心的前期籌備費用，同時包括首年開業的酒店推廣活動等營銷費的投入，這些投入造成公司2018年營銷費用的增加。
此外，2018年國內外融資環境持續收緊，公司綜合融資成本由2017年的6.77%上升至2018年的7.23%，公司融資成本有所提高。同時公司持有投資性房地產、固定資產等209.01億元的長期資產，致使公司財務費用一直較高。
雲南城投還表示，目前公司已取得不動產證的土地儲備為6882畝，納入2019年開發計劃的開發土地為2175畝。產品分佈為城市住宅、商業、住宅綜合體、文化旅遊地產、健康養老地產，產品層次豐富，地域分佈合理，因此，公司主營業務具有較強的可持續發展空間。
具體開發業務中，上交所要求雲南城投補充康養產業和旅遊產業對公司營業收入和淨利潤的貢獻比例。
雲南城投稱，2018年公司康養產業和旅遊產業實現營業收入47,343.96萬元，佔公司主營業務收入的比例為5.31%；實現淨利潤4,506.47萬元，佔公司淨利潤的比例為9.91%。
另外年報中顯示，公司2018年房地產去化率較低，26個房地產銷售項目，平均去化率為31.93%；同時公司預收賬款佔存貨的比例僅為5.46%。
對此，雲南城投回應稱，2017年公司可售貨值大量銷售後，竣工樓盤多為尾盤銷售，影響公司的存貨去化率，對公司的資金運用及生產經營有一定的影響。
同時，雲南城投提示投資者，公司銷售項目去化情況受房地產政策調控的影響，同時受到經濟環境、市場環境等因素的影響，銷售項目去化情況未來存在不確定。
關於資金往來情況，年報顯示，公司資產負債率較高、資金壓力較大、融資費用較高，並存在多筆應收款項難以收回的情形，上交所要求其補充說明公司的投融資安排，是否存在償付風險。
雲南城投表示，公司2019年到期債務為124.7億元，其中包含投資者有回售選擇權的債券48.6億元，扣除具有回售選擇權的債券，公司2019年到期債務為76.1億元。
公司將通過加快新項目開發及銷售進度，多營銷手段並用，加大公司存貨去化力度，並通過處置項目回籠資金；同時，積極與原債券持有人溝通，減少債券回售金額，充分關注資本市場動態，適時推進債券發行，通過銀行、保險等多渠道融資方式，確保公司債務償付安全。
對於公司資金壓力的質疑，雲南城投回應稱，公司通過調整經營策略，加快項目開發週期，將現有成熟的土地儲備轉換為可售存貨，營銷團隊通過引入不同銷售渠道，提高存貨去化率，為公司提供穩定的現金迴流及開發收益。2018年末公司可售貨值129.76億元，預計2019年新增達到預售條件的貨值138億元。
同時，通過積極開拓多渠道的融資方式，運用如資產證券化、資產支持票據、供應鏈ABS等融資方式，有效盤活了公司持有的存量資產。
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