《投資者網》楊春霞
2019年1月17日，港股上市房企佳源國際（02768.HK）股價遭遇斷崖式下跌，短短兩個小時內，自開盤價每股13.26港元，最高跌幅89%，收盤時下跌80.6%至2.52港元。也正是因為這次股價風波，將佳源國際這家百億量級的房企推到了公眾面前。
此次事件過去3個月後，佳源國際再遇風波，旗下上海佳源夢想廣場項目被曝出存在違規收取“團購費”、“茶水費”等行為，還被指捆綁車位銷售，收取6000-15000元貸款金融服務費。且據業主稱，在購房過程中，售樓處未將一房一價表進行公示。目前，上海佳源夢想廣場四期正在銷售，預計價格2.3萬元/平方米。
佳源國際（02768.HK）股價走勢圖
涉嫌銷售欺詐
業主包女士2017年3月購買了上海佳源夢想廣場三期邊套戶型，合同總價為177.4萬，而包女士卻付了183.4萬元，其中多餘的6萬元據稱是開發商違規收取的“團購費”。
包女士告訴《投資者網》，這6萬元原本是抵12萬的優惠，而在完成全部付款後包女士發現並沒有抵扣，反而在總價的基礎上多出了6萬元。“我們三期有1000多戶都被收取了6-20萬不等的團購費，名目不一，套路相同，這部分款項沒有發票，只有收據”，包女士表示。
從包女士提供的部分收據來看，金額確實不盡相同，且值得一提的是，收據上的落款蓋章並不是上海佳源夢想廣場的開發商——上海祥源房地產有限公司（下稱“祥源地產”），而是上海利悅房地產有限公司（下稱“上海利悅”）、上海舒仁房地產諮詢有限公司（下稱“上海舒仁”）、上海輝房信息科技有限公司（下稱“上海輝房”）等。
此外，有業主甚至沒有收到正規的收據。業主陳女士告訴《投資者網》，其在買房當天被帶到地下車庫進行現金交易，涉及金額15萬元，只有一張白紙留的字條，上面稱其為工程款。
業主陳女士提供給《投資者網》的“白紙收據”
需要提及的是，除了被違規收取“茶水費”之外，《投資者網》瞭解到有部分業主還存在被捆綁車位銷售的現象，價格約13萬。還有很多業主反映被強制要求使用30%商貸，不能全部使用公積金貸款，並有不少業主在辦理貸款的過程中被開發商收取了6000-15000元的金融服務費。
業主提供給《投資者網》的“服務費收條”
此外，《投資者網》在上海奉賢網上信訪受理（投訴）中心官網發現，佳源夢想廣場被業主投訴違規收取“團購費”“茶水費”的事情早在2018年7月份就存在。在舉報信中，榮姓業主表示在交房款之前先交了16萬元現金，而這16萬元未計入購房合同總價當中。
據瞭解，2013年6月27日，祥源地產以6.75億元的總價拿下奉賢區柘林鎮02-02、02-08、02-09區域商住辦地塊，成交樓板價為1712元/平方米。2018年6月，佳源夢想廣場被注入佳源國際上市平臺。
針對上海利悅、上海舒仁及上海輝房等公司與佳源國際的關係以及業主所反映的違規收取“團購費”的情況，《投資者網》致函佳源國際，其公關代表回覆稱佳源國際不會收取購房款以外的任何款項，並會開具購房發票以作憑證，而上述提及幾家公司為佳源國際柘林佳源新都（上海佳源夢想廣場）代理銷售。
對此，上海易居研究院總監嚴躍進認為，沒有發票，實際上就相當於變相收費，看似享有團購優惠，實際上購房成本並沒有減少。而且往往因為沒有發票，業主在維權方面也是困難重重。“對於此類開發商來說，其在和代理銷售等方面的合作是不到位的，最終還是要對購房者負責”，嚴躍進補充說道。
北京市東元律師事務所律師李鬆對《投資者網》表示，“團購費”收據雖然抬頭寫的不是開發商的名稱，但開發商極有可能是知情者，且這種現象較為普遍。最終的錢款一般是由開發商和代理商按一定比例所分成，在這過程中，開發商負有相應的法律責任。
短期償債承壓
佳源國際隸屬於佳源集團，是佳源集團地產平臺唯一上市公司，2016年在港交所上市直至2019年已是第三個年頭。2019年3月27日，佳源國際發佈2018年業績報告，2018年佳源國際實現銷售額201億元，而2017年這一數字僅為79.2億元，同比增153.78%。佳源國際總裁張翼表示，未來三到五年，要達到千億銷售規模。
銷售額大幅增長一方面與其積極擴土儲離不開，另一方面則與優質資產的持續注入有很大關係。截至2018年12月31日，集團合共擁有45個項目，分佈在16個境內外城市，土地儲備總建築面積達920萬平方米。
而佳源國際在業績會上曾公開表示，公司2018年有不少優質資產注入進來，如合併報表的銷售合同金額達67億元。其中，祥源地產所開發的上海佳源夢想廣場就屬於直接被注入佳源國際的資產。
股權穿透顯示，祥源地產分別由佳源創盛控股集團有限公司（下稱“佳源集團”）、國祥房地產有限公司（下稱“國祥地產”）和香港佳源集團有限公司（下稱“香港佳源”），其中國祥地產佔比約90%，不過2013年8月該股份全部轉讓給香港佳源。
2013年8月2日，香港佳源通過收購國祥地產100%股權，從而受讓南京新浩寧房地產開發有限公司（下稱“南京新浩寧”）99%股權，作價1.20億元。而佳源夢想廣場原本是南京新浩寧旗下項目，也就是說，經過股權轉讓，佳源夢想廣場成為香港佳源和佳源集團共同持股項目，而這兩家公司法定代表人均為沈天晴(又名沈玉興)。
之後，沈天晴左手倒右手，於2018年將這一項目資產注入上市公司佳源國際。2018年年報披露，2018年6月5日，佳源國際與控股股東沈天晴訂立買賣協議，間接完成對旗下上海匯景華庭、上海奉成名都、上海佳源夢想廣場（合稱“上海項目”）90%股權的收購，對價6.93億港元。
除了銷售額實現大增之外，2018年佳源國際其他幾個經營指標均有較好表現。2018年佳源國際營收約105億元，同比增長37.5%；年內純利同比增長38.6%至18.623億元，當中歸屬於公司股東的淨利潤為17.94億元，按年亦大增34.6%，年度核心利潤同比增長32.5%至14.63億元。
不過從負債來看，佳源國際目前存在短期償債壓力。年報顯示，截止2018年底，佳源國際擁有現金53.33億元，較2017年的68.05億元減少21.6%，而1年以內到期的債務約48.01億元，其中受限制銀行存款約8.57億元，5.03億元銀行存款已質押給銀行用於籌措資金。
此前2019年年初，佳源國際就曾出現過債務違約。1月17日，也就是佳源國際股價暴跌的當天，被曝出一筆3.5億美元的短期債券到期。1月23日，穆迪宣佈，將佳源國際的公司家族評級從B2下調至Caa1，同時將佳源國際發行的美元債券的高級無抵押債務評級從B3下調至Caa2，評級展望均為負面。（思維財經出品）■
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