“蘇州房價最近會漲麼？”
“市中心的小戶型和城郊的三房該選哪個？”
“我該在上海貸款買房，還是回老家全款買房？”
……
對此德科老師給出的觀點是：房產投資不再只屬於一線城市，二三四線，甚至五六線小縣城也將在城市化進程中獲得機會。
具體原因主要是以下兩點：
高鐵和地鐵使城市進入分圈時代
過去我們的城市是分線的，一線、二線、三線、四線。現在城市進入了分圈時代，廣州都市圈、上海都市圈、北京都市圈。哪怕是18線城市，如果處在上海邊上，就得用都市圈裡的城市來定義它。
回到十年前，你根本不可想象一個縣級市會通地鐵，但未來的五年或者說未來的十年，很多城市都會通上輕軌通上地鐵。比如一個城市處於上海都市圈，它建地鐵才能跟上海對接。相對應的，上海怎麼變大？上海如何會有競爭力？上海要把城市圈的城市吸納進去。所以城市圈會是未來的一個變化。
5G手機、5G網絡將重新定義買房地段
過去我們對大城市有一種膜拜情緒，會去羨慕北京人、上海人住什麼房子，享受什麼資源。而5G時代會讓信息更加扁平化、同步化， 城市間的界限會被打破，我們的生活方式，我們在城市裡的行為軌跡會發生變化。
過去城市只有一兩個中心，現在的城市呈現網格化，無數條橫線和無數條縱線，每一條橫線跟每一條縱線都會形成一個城市節點，這個節點或大或小，每一個節點都叫中心，只不過有些是大一點的中心，也有些是小一點的中心。
也正是這樣的趨勢，使得二三四線城市買房投資回報或超過一線城市，即中國的每一座城市都有機會享受城市化的洗禮。【更多精彩答疑互動，戳此進入直播間】
直播過程中，德科老師除了答疑，還總結了過去房產市場的經驗，從而對未來5年房產市場的走向做出了預判。
小巴整理了直播精華，一起來學習一下吧。
過去5年：哪些因素影響著房產市場
2014年到2019年，經歷的週期循環
2014年到2019年可以算做一個房價週期。經歷了低谷—開放限購—快速增長—中央調控—房價回落這樣一個循環。
2014年中國各城市房價迎來低谷，2015年因城施策限購放開房價開始上漲，2016年底中央調控，直到2018年房價回落並趨於穩定。
我們可以看到，2015年對“去庫存”政策反應最敏感的深圳是週期裡房價最先上漲的，然後才是二線城市“四小龍”——南京、廈門、蘇州、合肥，再然後其他城市跟著慢慢漲。
2019年會是新週期嗎？年初很多城市都在說要制定“一城一策”的方案，很遺憾，到今天為止，沒有任何一個城市把“一城一策”的方案給公佈出來。因為行情變化太快了，樓市從冷清一瞬間又到了回暖的節奏。當然回暖的原因很多，最重要的原因是銀根鬆弛，限價突破，土地拍賣市場回暖等等。
2018年的徐州為何能逆市上漲？
我們剛才講2018年很多城市都進入了樓市房價的盤整，但還是有一些城市在2018年是猛漲的，比如徐州。過去的這輪行情以2015年深圳為代表啟動上漲，直到2018年徐州開始上漲，這中間足足隔了三年。
在同一個上漲週期裡面，不同的城市可以相差三年。深圳和徐州都是非常有代表性的、非常有前途的城市，但是它們的上漲週期相差了三年，這就是我們經常強調的——城市間的輪動效應。
未來5年：房價會發生怎樣的變化
為什麼說地段越老會越不值錢？
隨著地段定義的變化，越老的地段會變得越不值錢。當然它的絕對值可能比較高，比如說城市的老中心，它的房價是5萬，新中心的房價是3萬。你說3萬值錢還是5萬值錢？
在我看來3萬值錢，因為5萬在未來五年它可能漲到6萬，而3萬未來五年也可能漲到6萬，因為新中心相對處於發展的過程，它是由半生不熟到成熟，價值會逐漸凸顯出來。而5萬的老中心已經熟透了，只能是整個城市在上漲，也跟著漲一點。
“ing”是未來5年的房產市場關鍵詞
未來五年如果要找一個房產市場的關鍵詞，那就是“ing”，正在變化是中國最大的魅力。為什麼很多經濟學家在談論房地產的時候屢屢出錯，因為他們都是拿歐美日這三個發達國家的那些觀點來套，不是說國際經驗不對，而是這裡面有一個巨大的背景差異。
中國的很多事情你都要在後面加一個ing，比如說你說我的名字劉德科是個名詞，你得在劉德科這個名字後面加一個ing，因為我是動態的，你也是動態的，我們的城市也是動態的，房子是動態的，地段是動態的，一切都在變，這就是我們中國的活力所在。
不變的是“曲線上揚”，變化的是週期縮短
你問我未來五年房價會怎麼變？答案是：曲線上揚。但是行情週期的節奏會越來越快、行情變化的週期會越來越短。這就是我對未來五年的看法。
還拿深圳和徐州舉例，如果徐州接下來漲，深圳會和他間隔多少年？絕對不會是三年，我估計差不多是一年到一年半。輪動效率、節奏會變得更快是我們的基礎判斷。
未來五年會有很多機會，如果我們總是抱怨，“要是十年前，要是五年前我們那個房子買了就好了。”而不採取行動，再過五年你還是會重複抱怨，行動或者說準備總是越早越好，不要讓自己停留在抱怨裡面。