訴訟時效，一般情況下是三年，物業公司向業主收取物業費的訴訟時效也是三年，只是物業費的訴訟時效十分特殊，並非普通的訴訟時效那麼可以容易簡單判斷。

諮詢事例

諮詢者：“吳律師，2015年至2016時，我家小區的物業服務十分差，物業公司就在2016年12月底被我們業主炒掉了。我們業主中有好些人從2015年開始就欠了這個物業公司的物業費沒有交納。請問：聽說過了兩年的訴訟時效，我們業主不交這物業費，這物業公司也奈何不了我們，是這麼回事嗎？”

吳律師:“首先需要說明的是，民法總則頒佈，訴訟時效由兩年改為了三年。這個時效的起算，得視具體情況分析才能判斷。再說，物業公司收取物業管理費還較為特殊，起訴前一般要求物業公司事先書面催收且無效後才能起訴業主。不知您們所欠這家物業公司物業費的情況是一個什麼樣的。”

諮詢者：“哦，兩年改為三年了啊?那麼，我們欠2016年5月以前的物業費過了訴訟時效了？物業公司只是在我們門上貼過催收單，有些業主門上貼的是律師函，物業費欠得多的業主收到的是通過郵局寄送的律師函，不知這種算不算催收？”

吳律師：“您所說的2016年5月以前的物業費過了訴訟時效，這種認知可能不符合法律的規定。因為，法律上有一種規定，即連續、分期欠款是以最後一期應付款日期為截止日期的，這家物業公司是2016年12底離場的，您所欠的物業費也一般會是累計拖欠至這個日期，比對民法總則頒佈後的三年時效規則，假設物業公司在這幾年沒有書面催收過物業費，這個時效也還沒有屆滿。還有就是，您說物業公司書面催收過物業費，這將可以導致時效中斷。”

諮詢者：“物業公司僅是將催收通知張貼在我們門上，我們可以不認啊？”

吳律師：“張貼的催收通知，是否有效，這一般是法官的裁量權，有時可以得到法官認可，有時可能得不到法官的認可。只是，大部分情況下法官認可這種方法產生的催收效果，這得看物業公司在操作時是否注意了張貼細節。那種通過特快專遞寄送的律師函，是肯定導致時效中斷的，這個不容質疑。”

律師評析

國務院發佈的《物業管理條例》以及各省、市及自治區頒佈的物業管理條例，均規定要求物業公司書面催收物業費是向業主訴求物業費的前置程序。

實踐中，物業公司在向業主主張物業費類債權時一般採取在業主家大門上張貼催費通知單，或者委託律師簽發律師函張貼在業主大門上，現在拍照十分便捷，張貼這類通知時，會對現場進拍照，同時會將門牌號拍入照片中，強化證據效果。

有些物業公司一般委託自己的法律顧問單位簽發律師函，如果催收的標的額小，用郵政快遞成本高時，由律師去現場張貼，然後由律師拍照作為證，這類形式一般可以得到法院的認可。

如果，物業公司向法院提供了張貼催收的證據材料證明這一催費事實，那麼法院可認定為訴訟時效中斷，業主想用訴訟時效屆滿來抗辯不能得到法院支持。

若物業公司無證據證明其在三年的訴訟時效期內向業主催收過物業費，那麼業主的這一抗辯理由就能得到法院支持。

只是，需注意：物業費拖欠一般是一個連續過程，時效的起算日是否按最後一期的日期算，這個需要進一步查證規則條文。本律師傾向於認為物業費連續拖欠時，時效起算日應當按連續拖欠的最後一期的日期起算。

吳躍飛律師；吳宏飛律師2019年6月20日