來源丨21世紀經濟報道 21財經APP
作者丨李一戈
編輯丨李靖雲
8月26日上午，十三屆全國人大常委會第十二次會議以163票贊成、1票反對、3票棄權，表決通過了關於修改土地管理法、城市房地產管理法的決定。
這是《土地管理法》自1986年制定以來，經歷1988年、1998年和2004年三次修改後的第四次修改。《城市房地產管理法》則是自1994年制定以來，經歷2007年、2009年兩次修改後的第三次修改。
根據公佈的修改後正式文本，《城市房地產管理法》修改內容主要聚焦於房屋徵收補償方面，所以暫不予討論。
8月26日全國人大常委會辦公廳舉行的新聞發佈會上，自然資源部法規司司長魏莉華就《土地管理法》的修改內容作了回答和解釋。“總體來看，這次新修改的土地管理法把農村三塊地改革的成功經驗全部吸收到土地管理法，在農村土地管理方面做出了多項創新性的規定。”
此次修改，繼續堅持最嚴格的耕地保護制度，採納了此前的土地管理經驗，將成功的土地制度改革試點予以確立。最大的特點是對農民利益尤其是土地權益的保障。
比如，修改後的法律，土地徵收方面，對何為“公共利益”採用列舉法進行了明確界定；首次明確了土地徵收補償的基本原則，是保障被徵地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障；完善土地徵收程序，原來的批後公告改為了批前公告，保障徵地農民在整個過程中有更多參與權、監督權和話語權。
當然，此次修改最大的亮點，是集體經營性建設用地入市。正如魏莉華所說，新修改的土地管理法破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。規定農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，並經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之後還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。這是土地管理法一個重大制度創新，取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制，為城鄉一體化發展掃除了制度性的障礙。
土地制度改革，尤其是農村土地制度改革，事關重大，一般是從試點探索開始。集體經營性建設用地入市，在土地管理法修改之前，就在全國進行了試點。2015年初，經全國人大常委會授權，全國33個縣（市、區）開展“三塊地”改革試點，即農村土地徵收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點。4年多的試點，為此次法律修改提供了很多寶貴的經驗。
更細分領域的試點，是公租房建設。2017年8月，原國土資源部和住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將在13個城市開展集體建設用地建設租賃住房試點。2019年1月，福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市加入利用集體建設用地建設租賃住房試點。由是，試點城市擴大到18個。集體建設用地入市，有利於擴大租賃住房供應，緩解房價緊張城市的供求關係。這些經驗、做法也為修法提供了參考。
對房地產市場來說，集體經營性建設用地入市，從理論上說是增加了一條供應渠道。這對土地供應格局有何重要影響？
全國人大常委會法制工作委員會經濟法室副主任楊合慶說，集體經營性建設用地入市，須符合規劃，經過依法登記，而且要在每年的土地利用年度計劃中作出安排。因此，不會對我們的土地市場造成衝擊。
集體經營性建設用地入市，真正實現與國有建設土地同權同價，城鄉一體化的建設用地市場將由此得以建立。這是在試點探索基礎上我國土地制度的進一步改革和完善，有著重大的歷史意義。如果與房地產調控聯繫起來說就是，也是房地產長效機制的完善。此外，房地產市場從此有了一條新的而且規模不小的土地供應渠道，對房地產市場的穩定尤其是房價的穩定，將有很大的幫助或者說支撐。
不過，還有人問，土地管理法此次修改，為什麼沒有對住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題作出規定？房地產法有關條文也沒有修改。這個問題可能要有留待其他法律法規來規範了，比如物權法，比如《土地管理法實施條例》。