老江東、緊鄰兒童公園、低容積率、雙地鐵、TOD產品，無論是哪一個點單獨拎出來都有足夠的吸引力，當這些條件匯聚在一宗地塊裡，那麼肯定要引爆整個寧波！
今天出讓的地塊便是集上述5點優勢於一身，但是起拍價卻只有12800元/㎡，出讓條件也註定了拍不出高價，那麼這宗地塊條件如何？結果又怎樣呢？小胖帶你一起來看！
土拍速報
軌道交通3號線兒童公園站地塊，位於鄞州區，西至中興路，東、南、北三側緊鄰現狀兒童公園，出讓面積17533平，容積率1.45，總建面2.54萬方，起始樓面價12800元/平，限價20750元/㎡，規劃為城鎮住宅、批發零售、住宿餐飲用地，限高60米。
此次土拍僅2家房企參與競拍，分別是甬道實業、軌道華潤。
最終，經過1輪，軌道華潤以12800元/平方米的底價，總價3.25億元拿下該地塊！
背後複雜的出讓條件
該地塊在2017年底計劃出讓過，但因為一些原因這宗地塊終止掛牌了，時隔2年後終於再次出讓。與之前相比，此次容積率從1.7下降到了1.45，其次便是樓面價從13401元/㎡下調到了12800元/㎡。
優質的地段背後總是伴隨著複雜的出讓計劃，首先這是一宗地鐵上蓋地塊，而且地鐵站是地鐵3號線和4號線的換乘站兒童公園站，這也使得在出讓條件中有很多關於地鐵的條件：
1、為考慮地鐵運營管理需要，在首次登記日後10年內，競得人應自持軌道3號線兒童公園站地塊的所有商業商務用房，且禁止建設公寓式酒店，自通過竣工驗收之後首次登記之日起10年內不得分割轉讓、出售等，這大大增加了成本。
2、地塊地下物業開發部分基坑工程由寧波市軌道交通集團有限公司負責代建，與軌道交通站點主體工程同步實施，建築面積約32033平方米，建設成本為22294.04萬元。寧波市軌道交通集團有限公司承諾土地成交之日起18個月內完成待建工程並移交施工場地，承擔逾期移交造成的相關損失，並負責協調落實共建結構安全等一系列後續問題。競得人應在代建工程移交後10個工作日內向寧波市軌道交通集團有限公司支付建設成本，也就意味著競得的開發商需要無償支付22294.04萬元的代建費。
3、與之前掛牌相比，本次出讓軌道住宅佔地面積從不大於70%下降至65%，再加上該地塊本來就小，這也使得地塊住宅的可建面積僅為1.65萬方左右。
4、地塊內住宅部分應實施全裝修交付。
商業佔比35%，且需要自持10年，再加上要支付軌道站點建設成本22294.04萬元，該地塊的起始樓面價已經非常高了，住宅和商業一起的起始樓面價便達到21600元/㎡左右，這還是沒有計算自持商業10年的成本，這也能說明今天的地塊為什麼底價便直接成交。
地塊周邊豪華配套
老江東最為寧波的核心區域其周邊的配套也是非常的豐富。
地塊最大的優勢便是交通優勢，地塊首先坐擁地鐵3號線與4號線的換乘站，不爭的地鐵上蓋物業。無論是乘坐3號線北至鎮海，南通南部新城，還是搭乘4號線前往慈城或東錢湖旅遊度假區等休閒場所都十分便利。
公路網方面，周邊興寧東路、中山路等交通幹線環繞，與東部新城核心區、市中心三江口相距僅3公里，區位優勢明顯。
商業配套上，地塊距離世紀東方廣場僅1.5公里左右，距離在建的超級綜合體寧波新世界廣場也僅僅1.8公里左右。未來搭乘地鐵三號線還能迅速的享受鄞州中心的配套。
（寧波新世界廣場）
周邊的教育資源也非常的豐富，1公里內便擁有李惠利中學、寧波市四眼碶中學、李惠利小學、江東外國語小學等優質教育資源。
醫療上，鄞州人民醫院、寧波市第六醫院、寧波市醫療中心李惠利醫院等均在地塊2公里範圍內，其中寧波市醫療中心李惠利醫院是一家集醫療、科研、教學為一體的三級甲等大型公立綜合性醫院，將為居民帶來更便捷的服務。
地塊緊鄰兒童公園，是個茶餘飯後的好去處。而且，該地塊位於老江東，周邊擁有丹鳳社區、東柳新村、園丁社區等居住區，居住氛圍也非常的濃厚。
周邊房價水平&歷年土地出讓情況
目前老江東僅二號府邸、華潤未來道、寧波新世界在售。
華潤未來道距離本案1公里，3月首開去化率高達90%，目前僅高層118平和130平在售，成交參考均價30000元/㎡左右。
二號府邸距離本案1.6公里，目前高層131、137、138、203平在售，成交參考均價33000元/㎡。
寧波新世界距離本地塊1.8公里左右。精裝高層在售，戶型建面約103、265、500平，成交備案均價50389元/㎡。
地塊周邊多為15年房齡以上的老小區，像朱雀新村、寧東家園、丹鳳新村的二手房價格在19000-22000元/㎡左右。
2016年以來一共有4宗地塊出讓，整體成交樓面價達到14945元/㎡，在3月份出讓的老江東三號橋地塊為目前的地王，成交樓面價達20750元/㎡+1600㎡保障房。
綜上所述，今天出讓的地塊非常的優質，無論是雙地鐵、低容積率還是TOD產品都非常的吸引人，但是由於地塊較小還需要支付一筆超2億元的地鐵建安成本費用，以及需要自持10年的商業，所以導致了此次土拍直接秒拍！
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