編者按：2019年上半年，“破限價”成了南京樓市的熱搜關鍵詞，高淳、仙林、城南、江北、江寧、河西南等多個板塊相繼有樓盤突破區域原先的價格紅線，從邊緣板塊到熱門板塊，價格“破冰”蔓延主城……

限價逐漸鬆動

主城八大板塊已“淪陷”

2019年上半年，南京新房限價的警戒線依然沒有撤除。但目前看來，這條警戒線已悄然後移，主城八大板塊均有項目突破區域原本的價格紅線，其中不乏老盤加推突破限價的情況。今天，買房君就給大家梳理下南京樓市上半年的價格變化。

先從邊緣板塊說起。2019年1月4日，南京高淳雅園領取銷許，均價16200元/㎡，突破區域1.1萬/㎡的限價。不到一個月，項目再領40套別墅房源銷許，均價21646-32982元/㎡，總價在800萬-1500萬，最貴一套高達1540萬！

長期被媒體和大多數購房者忽視的遠郊板塊，在這一天突然被鎂光燈聚焦：高淳破限價了！消息很快傳遍房媒圈，不久，市場上關於“高淳取消限價”的消息甚囂塵上。對此，高淳區物價局的回覆是：“高淳的限價沒有取消，南京高淳雅園是養老康養地產，不是普通的商品房項目。”

高淳只是一個開始。

接下來是仙林。1月25日，令南京富豪們翹首以盼的仙林湖頂豪高科紫微堂領到銷許：96套平墅房源，均價約39609元/㎡；5套合院，均價約45000元/㎡。這樣的價格直接把區域3萬的限價撕得粉碎。

高科紫微堂開盤現場

然後是城南。2月13日，中海城南公館領取銷許，成為春節後第一個入市的樓盤，精裝價格34869-39928元/㎡，均價超越了交通樞紐南站，甚至超過了宇宙中心河西南。一時間，“南京破限價”的消息引起熱議。

終於，官方表態。2月26日，南京市發展和改革委員會發文：《南京堅持房價穩控政策不動搖》。

圖片來源：南京市發展和改革委員會官網

官方給出了新房源價格高的解釋：是因為不同住宅類型存在一定市場比價關係，比如同區域、同品質情況下，多層住宅價格一般高於高層住宅價格；同區域、同類型情況下，裝修住宅價格一般高於毛坯住宅價格。

概況起來就是產品和裝修標準的差異導致價格不同。

但南京樓市的“破限之旅”並沒有到此結束。過完春節之後的樓市突然加速，一反2018年下半的的頹勢，觸底反彈。新房去化迅速、二手房成交量大漲，各個板塊陸續加入“破限”的隊伍，加上去年城中的金鼎灣狀元府和萬科安品園舍突破城中限價，目前南京主場八大板塊的限價“名存實亡”。

買房君統計了2019年上半年突破區域限價的項目，少則100元/㎡，多則超過8000元/㎡。除了純新盤首開突破紅線，一些之前在限價之內的老盤，竟然也可以超過限價！

例如鼓樓濱江的老盤中冶盛世濱江，上一次開盤是2018年12月，推出錦繡華府南苑，主力戶型為175、238㎡，銷許均價38800元/㎡。就在本週三（6.19），項目領取錦繡公館11#、13#樓銷許，戶型面積為145㎡、238㎡，銷許均價為40740元/㎡，而區域限價為4萬/㎡。中冶盛世濱江也成為繼桃園世紀、當代萬國府ΜΟΜΛ、長江峰景之後，區域第四個越過限價紅線的樓盤。

從邊緣板塊到熱門板塊，從新盤到老盤，主城板塊已淪陷。

實際上，除了限價出現鬆動，南京的部分區域的限購政策也開始鬆綁。據交匯點新聞報道，從今年6月4日起，外地人在高淳買房，不再需要過去3年內的2年個稅或社保證明了。高淳區不動產中心工作人員表示：“現在就兩個條件，一是你有南京市居住證，二是你在當地就業，帶著用工合同和單位的營業執照就可以開購房證明。”

但目前這一政策的調整僅限於在高淳區購房。業內人士認為，南京市高淳區房產限購政策的微調並不意味著樓市調控的放鬆，很大程度上與當地的引進人才戰略有關。

老盤接力上漲

樓市“拐點”出現

就在本月18號，國家統計局發佈的全國70城房價指數，數據顯示：南京5月份新房價格環比上漲0.8%。值得一提的是，今年以來，南京新房價格除了2月環比持平外，全部呈現上漲態勢，截止本月已迎來三連漲。

縱觀近期的南京樓市，不難發現，南京多個樓盤出現價格上漲的情況。其中，漲幅最高的是鼓樓濱江的當代萬國府ΜΟΜΛ，漲了5747元/㎡。此外，還有9盤價格上漲超過1000元/㎡。

值得一提的是，還有一些未開盤的項目也蠢蠢欲動，意欲漲價。如江北核心區的綠地海悅預計6月底開盤，放風價31000元/㎡左右，相比此前上漲1000元/㎡；城北中海燕磯聽潮預計6月開盤加推，放風價3萬/㎡左右，相比之前要漲1600元/㎡左右。中交錦蘭薈預計今年底要開盤，放風價在22000元/㎡，而中交去年底開盤，當時均價為19800元/㎡。

新房價格破線、老盤價格上漲，那些“擱淺”高價地，會有希望嗎？

當然，市場不是一直火熱的。金三銀四的樓市旺季一過，進入5月的南京樓市逐漸變得複雜起來，新房去化遇冷、利率上浮、學區房降溫、二手房降價拋售的情況開始出現，土地市場也沒有開年那麼火熱，媒體對於市場的看法也出現分化。

有人唱衰：

有人看好：

南京樓市正在或即將迎來拐點。

下半年樓市走向如何？

專家：平穩為主，繼續分化

對於今年上半年的各個板塊突破限價情況，南大文化傳媒房產研究中心主任李匯豐表示，目前限價在一定程度上是鬆動的，鬆動帶來的影響主要有這幾個方面：

第一，帶來大家對於房價上漲的預期，特別是在一些核心區域、核心板塊。

第二，隨著部分樓盤價格的放開，該區域對於購房者來說吸引力是下降的。比如河西南，它由原來是3萬5突然漲到現在的4萬，從報名人數就可以看出區域在降溫。

李匯豐補充道：“這其實是一個迴歸市場的過程，由行政定價轉為市場定價，是供求關係決定價格的這樣一個過程。我個人覺得這個是一個迴歸正常、迴歸理性的一個過程，尊重市場規律。”

對於下半年樓市的走向，李匯豐認為：“下半年樓市的走向還是平穩為主。在一些核心區域，房價可能還會有上漲的跡象，但我估計是非常有限的。而在一些遠郊板塊和上市量突然增大的一些區域，有可能會有一些降價和優惠。市場還會繼續分化。”

結語

對於限價政策最近的一次官方表態，還是在三年前。

2016年4月25日。南京市發改委正式發佈了關於《中共南京市委南京市人民政府關於推進供給側結構性改革的意見》。其中提到，“對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，按照價格區間分類指導，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2—3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。”

圖片來源：南京發佈

這便是南京“限價令”的由來。

即使現在有部分樓盤突破所謂的區域限價，但並不意味著南京放開限價，“紅線”依然存在，“房住不炒”的大方向仍然不變。