'上半年北京別墅市場大盤點：老墅又開花，限競成主力，南城在崛起'

上週我們寫了一篇《北京樓市上半年大盤點-限競房篇》，總結了限競房的表現。限競房在今年上半年集中上市，成為新房供應的主力軍，助攻北京的新房銷售大爆發，成交金額同比增長100%！

但是有個細分品類上半年的表現比限競房還要亮眼，那就是別墅市場！

上半年北京別墅市場新增供應2136套，同比上漲40%；成交2110套，同比上漲99%；成交金額385.88億元，上漲227%，成交均價5.27萬，同比上漲48%。別墅市場的異軍突起，是老項目與限競房同時作用的結果。

老墅又開花

圖片來自新浪樂居

上半年銷售金額近40億、成交排名高居第二位的項目-恆大麗宮，一共只賣了28套！

算一算，套均總價142700000元，小編顫抖的數了三遍後面的0，確保沒有數錯位數。

28位業主就把恆大麗宮這個項目撐到全北京樓市銷售榜單的第二位了，土豪們請收下小編的膝蓋。

恆大麗宮是老別墅項目了，早已開盤，主推1200-1600平米的獨棟產品，私屬庭院面積最大可達約2000平米，地上單層面積超200平米。豪華配置包括私家泳池、溫泉入戶、7-11米挑空、容積率0.5......連樣板間的裝修都瀰漫著滿滿的土豪氣息......

限競成主力

上面北京樓市成交前十位中，只有恆大麗宮一個別墅項目，但是在11-20名中，就是別墅和豪宅扎堆了。上半年別墅市場受優質區域催化成交大熱，別墅榜單前十中朝陽區佔據六席，主要集中在孫河別墅區。孫河的瑞悅府，中糧瑞府、北京院子二期和禧瑞春秋，順義的祥雲賦和遠洋LAVIE都是別墅項目。其中，四個是限競房項目。

以其中比較出名的北京院子二期為例，在上一篇文章中我們寫道：

年初，“萊剋星敦的槍聲”首先從泰禾的項目打響，2018年初泰禾董事長黃奇森在股東大會吹噓泰禾當年要銷售2000個小目標，直接把股票吹漲了200%！到了年底，發現離目標也就差了1000個小目標，債臺高築的泰禾危機四伏，於是2019年新年就開始了“1號搶收計劃”。北京院子二期，在降價和提高中介佣金的刺激下，迅速熱銷，現在已經基本售罄了。

北京院子二期是7090政策下的創新（畸形）品種，房本面積90平米做出了疊拼，分為小疊，大疊和合院三種產品，其中小疊實得面積在230-300平米，價格在1200萬-1500萬；大疊實得面積在275平米-494平米之間，價格在1600-2200萬之間；合院產品實得420-530平米，價格在2500-3000萬之間。 這個面積和價格區間跟孫河其他幾個限競房產品也比較接近。

南城在崛起

在上半年的成交榜單當中，我們發現南城的項目多了起來。高端別墅項目北京金茂府，亦莊金茂府都佔據了前20的位置，除了這兩個項目，上半年幾個南城的低價限競房項目銷售相當火爆，中海雲築，中海雲熙和大興金茂悅都在熱銷，中海雲熙更是網籤金額進入了上半年榜單的前10名！

在低價段住宅項目中，中海雲熙和中海雲築也是領銜榜單。

中央別墅區的頂豪獨棟別墅1.4億，朝陽孫河的合院別墅需要2500萬起，到南城，價格就友好得太多了。

以中海雲築為例，一套實得面積350平米的類獨棟合院別墅需要多少錢呢？

僅僅700萬！

700萬，在東西城能買一個50平米的老破小；

700萬，在朝陽海淀能買一個90平米的兩居；

在大興卻能買到一個5層的獨立合院別墅！

中海雲築的合院產品也是全北京總價最低的合院產品。

這個合院產品不僅便宜，而且產品設計出色：

• 建築面積266平米，贈送90平米，實得約350平米
• 空間佈局合理，每層都有花園、露臺，270°三面全明採光
• 戶戶類獨棟，有天有地獨享私密空間
• 5層獨立空間，地上三層，層層套房，地上面積可達85%
• 一層負一雙首層設計，陽光翻倍
• 雙車位配置，人車分流，人臉識別，智能化安心社區

中海雲築整個項目的容積率為1.6，而合院部分的容積率僅僅0.95，低密度別墅區能夠設計出更好的園林和提供更好的舒適度。

中海雲築所在的龐各莊這個地段，也完全可以作為第一居所了，雖然目前沒有地鐵，但是區域很成熟，交通上開車也很便利。區域是已經建成的城南別墅區，旁邊有13個別墅項目。而東邊不到一公里就是大廣高速（京開高速），進城還是比較方便的。

2010年至2012年、2013年至2015年，北京分別實施兩個階段的城南行動計劃，投入7000億。2018年，北京開始實施了第三輪城南行動計劃。城市的每一次規劃發展，必將改變當時當地人的居住格局。在三輪城南行動的推動下，城南的基礎建設和整體環境，得到了大幅的提升。大興以新國門為建設目標，在新機場的助力下，大興城南的未來更值得看高一線。

順便說個題外話，有不少網友諮詢龐各莊和魏善莊我們更看好一些？我們更看好龐各莊，一是因為龐各莊區域本身比較成熟，二是因為大興線南延兩站已經提上日程了。近期商務部中國投資指南中，報道了大興線南延的消息，稱將推動南兆路站、龐各莊站和南兆路車輛段的TOD軌道導向一體規劃發展，整合尚未規劃的區塊。

南城的別墅區，優勢在於價低質優，讓一部分新中產和退休人士可以提前住進別墅，實現居住的終極目標，同時又可以享受區域的快速發展，提升物業的價值。所以，南城的別墅成交迅速崛起也在情理之中。

結語

看完了上半年的北京別墅成交數據和榜單，我們的第一感覺是，北京土豪真多 :) 超過1億元的別墅成交創出了歷史新高，價值數千萬的別墅成交也都同比大增。

第二個感覺是，北京樓市的別墅產品現在也更加豐富了。隨著限競房項目的大量入市，一批高性價比的別墅項目為買房人提供更多了的選擇。比如低至700萬中海雲築的類獨棟合院，年初1200萬的北京院子二期小疊拼等等，這些高性價比產品的出現，讓城市的新中產更早的實現了別墅夢。

本週日我們又有看房團活動啦！

7月21週日上午，南線低總價看房團【中海雲築+中海雲熙+大興金茂悅】

看房團專屬福利：大巴接送+現場抽獎（華為全面屏手機+智能音箱+小米電器）+50元車費補貼

大興3個低總價項目現場PK，既有250萬總價的小兩居，也有700萬350平米的合院別墅，一起來看房吧～

詳情和報名戳這裡：

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