“闌珊花晚景，掩映樹初陰。西照山河影，南風天地心。”
入夏後，人們似乎更容易期待別墅生活：有山有水、有院有花有樹，晚風輕起，帶來清脆的夏日蟲鳴，試問誰沒有勾勒過這樣美妙的院墅夢想？
別墅，買房人眼裡的“終極居所”，是多少人所奮鬥的目標，尤其是綜合容積率1.0以下的“真別墅”，在不斷髮展和擴張的城市中，愈發顯得稀缺和難得。
早在2003年，國土資源部明確表示將對別墅項目、高爾夫項目進行限制。此後，國家發改委、國務院等也多次表示停止別墅類用地的土地供應，層層加碼“限墅令”。
尤其是在2012年，國土資源部、國家發改委聯合發文，明確規定住宅項目容積率不得低於1.0。這一招可謂“釜底抽薪”，從土地出讓這一步對別墅進行了限制。
日前，住房和城鄉建設部近日下發通知，要求地方梳理2003年以來的別墅項目，並上報違建別墅的清查整治情況。一時間，“限墅令”再次活躍在樓市。
“既然限墅令說了十多年了，為什麼南京還有層出不窮的別墅項目在售？”這是許多買房人的疑問。在解答問題之前，讓我們先來看看，南京現在流行的“別墅”有哪些。
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南京樓市主流的別墅主要有兩種，第一種是“疊墅”，以江北老山、江寧九龍湖南等項目為代表，組成結構為下疊+中疊+上疊；第二種，便是真正符合傳統意義別墅概念的城市別墅。
先來說說第一種“疊墅”。這種產品中的下疊往往總價較高，配置地下室和下沉式庭院，面積大，自然總價也高，前後獨立小院也是下疊的賣點；中疊比較普通，更像是我們所說的“躍層”，挑高的客廳和贈送或半贈送的露臺是其賣點；全景大露臺是上疊的賣點。
要注意的是，這種疊墅項目並不“純粹”，往往走的是“高低配”的路線，即疊墅+洋房/小高層/高層的配置，江北的悅風華、保利雲禧、銀城頤居悅見山，還有九龍湖南的葛洲壩融創紫郡府等都是典型項目。
第二種，便是真正稀缺的、獨門獨院的別墅項目，江北的金基九月森林、山河水、正源尚峰尚水等，老城南的萬科安品園舍，江寧的瑞安翠湖山、九龍湖別墅等，便是城市別墅的代表。
除了“城市別墅”之外，近年來還有一種別墅很是活躍——特色小鎮的別墅房源。句容協鑫春風江南小鎮是江蘇省首批省級特色小鎮，總投資超200億，緊密圍繞“綠色”和“智慧”兩大主題，由協鑫集團攜手藍城東方團隊，匠心打造萬畝農耕生態綜合小鎮。
從業態分佈上看，春風江南小鎮由別墅+低層建築、商業配套等為主，還將配建幼兒園和小學資源。春風江南小鎮一期將打造建築面積約82-241㎡的精裝中式合院獨棟，這也是項目的一大賣點，與藍城合作。
藍城，特色小鎮的突出代表，繼承了“老綠城”一貫的精緻和情懷，遵循的是90%的住宅，10%的配套設施，包括醫療、教育、餐飲、娛樂和文化在內。住宅部分，從高層、疊墅、排屋、中式合院到獨棟別墅，基本都會涵蓋，但不得不承認，主打的中小戶型的中式小別墅吸引了諸多經濟能力有限、但又嚮往別墅生活的城市白領一族，宋衛平所瞄準的正是這些人所向往的“十里春風不如你，三裡桃花不及卿”的柔軟情懷。
不過這種特色小鎮主要分佈在主城周邊等都市圈區域，對於經濟能力有限卻嚮往有山有水有院的城市白領來說，是性價比不錯的選擇。但隨著限墅令的不斷加碼，這種打擦邊球的別墅項目很難保證不會變為“被殃及的池魚”。
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說完了特色小鎮的別墅，讓我們來看看真正稀缺的產品——城市資源型稀缺別墅。以萬科2007年買下的一宗二手地——老城南安品園舍為例。在這一2.7萬方的地塊上，萬科打造了86套中式院落別墅，0.86的容積率在南京主城已是絕對稀缺。當然，2500萬起的價格，也對得起安品園舍的位置和萬科在這個項目所傾注的心血。
包括萬科安品園舍在內，無論是金基九月森林、仁恆鳳凰山居等較為“年輕”的項目，還是山河水等“老盤”，大多是在2012年之前出讓的地塊。
對於想入手城市資源型別墅的南京買房人來說，選擇不算多。紫金山是南京第一代城市別墅集中區，每每盤點南京豪宅別墅，環陵路的鐘山國際高爾夫都要被拿出來解讀一番。隨著紫金山土地資源的開發殆盡，江寧三山接棒，成為2.0版本的別墅代表群，瑪斯蘭德、雲深處等也成功躋身南京豪宅榜。
江寧三山已成熟，誰才有資格成為紫金山和江寧三山之後的第三個高端別墅生活區？答案是，江北老山。
在南京為數不多的純別墅項目中，江北老山佔比近一半。仁恆鳳凰山居、正源尚峰尚水、金基九月森林等，還有銷售十餘年的山河水，都是別墅愛好者的心頭好。
▲老山
在江北新區的新起點下，老山作為江北明珠，迎來了全新的發展。
去年，《南京老山景區（NJJBf010）控制性詳細規劃》正式公示，給了老山風景區全新的定位，並劃分出了十二個組團。老山，不再是單一度假風景區，而將成為江北新區的中央公園。地鐵10號線、13號線（規劃）、在建中的長江五橋，到2035年南京規劃建設的就有24條，長江沿線未來每4公里一座過江通道，“雙主城”的發展下的江北和江南將平起平坐。
要說起江北老山的別墅，不得不說的一家是金基九月森林，今年4月和5月先後兩次開盤，兩次日光。
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金基九月森林位於老山國家森林公園南面山腳下，整體抬高6-10米，契合中國人所秉承的“山南水北謂之陽”的理念。項目總佔地約28萬㎡，地上建築面積只有14萬㎡，一半用來做別墅，一半用來打造景觀等公共區域。
▲金基九月森林區位圖
項目分為4期開發，綜合容積率只有0.5，分別以“林 泉 石 洞”佈局打造每一期的景觀特色，以林為景、以泉為題、以石為奇、以洞為境，延續城的高牆、門洞、街巷裡弄，同時借鑑阿爾罕布拉宮臺地上的宮苑——城外之城、高臺、建築、長廊、內院、外院、花園，背山面城，層層疊疊，徐徐展開，創造出一個具有品質感的自然的森林公園社區，遠望去，宛若與老山渾然一體的“天宮之城”。
▲金基九月森林產品分佈
花石林院的清幽花香、茶石水院的靜謐禪意、香木林的曲徑通幽、臺石竹巷的從容安適……這些小細節，買當人都可以感受到金基所呈現的美學意趣。
在產品設計上，金基將前期產品優化升級，用現代手法演繹東方風格，區別於常見的新中式，打造四期280-390平城市雙拼。
▲金基九月森林
深紅色的金屬格柵鋁不失大氣，幹掛石材的外立面，展示簡約現代的東方之美。與一般項目的幹掛石材不同，金基九月森林的每一塊石材都是從葡萄牙運來的，一平方米約700元，整個外立面+門的造價成本就達到了55萬。在當前的市場行情下，能如此費心考究產品的房企不多了。
▲金基九月森林
樣板間內，隨處可見九月森林的大尺度。
▲金基九月森林
三重入戶，兼具尊崇感和私密性；一層為寬景連廳和中西雙廚的設計，客廳連接南向庭院；二層設計為雙向南套房，其中主臥套房的南向全落地玻璃連通超大露臺，獨立衛生間配置了雙臺盆和大浴缸，這一層的贈送面積近40㎡；三層的多變空間，可以設計為臥室或書房。負一層的地下室做到了 4.8 米的層高，還有下沉式庭院，私家影院、檯球室、紅酒吧等，都可隨心設計。業主專屬的雙車位配置，令人心動。
▲金基九月森林
與此前的毛坯銷售為主的別墅不同，金基將新一代的科技系統引入到九月森林，開創科技雙拼別墅，這也是其能夠在別墅市場橫行的“利器”。
地源熱泵系統、頂棚輻射系統、置換新風系統、新風除霾系統、毛細管地板採暖系統、家庭中央熱水系統、智慧節能控制系統等，都能在九月森林尋見。在看不見的地方，每棟別墅均配置了地源熱泵主機，為後續的綠色科技系統預留相應接口，能源自控系統的機房全年無休的精準運營，能夠根據室外的天氣變化，提前控制和提供剛剛好的溫度、溼度和新風量。
▲金基九月森林
公共配套方面，九月森林配建了一處2300㎡的會所和一所1000㎡的行政酒廊，還有斥資4000萬打造的2.4萬㎡的休閒觀山步道，再加上背後那80平方公里的巍峨老山，國家森林+九月森林，這是金基業主獨享的“雙森林”。
無院落、不別墅，金基九月森林戶戶配有院子、露臺、地下室，贈送南院和北院兩個院子，加起來超過100㎡。
▲金基九月森林
如此闊奢的院落，可搭配全家人的喜好。父母喜愛的亭亭翠竹，安排；妻子鍾愛荷花？挖上一處池塘，初春埋下幾枚種子，蟬鳴之時便可冒出粉嫩的尖尖小荷，深秋收穫甜脆的蓮藕，清炒或煲湯，各有各的美味；孩子們的小寵物每天都能在院子裡撒潑；你的小茶桌也可以擺在樹下，午後細細品一杯茶，何等愜意。
金基九月森林僅599戶，今年4月和5月推出的102套雙拼別墅已全部售罄，千萬別墅也日光，如此好成績，正是買房人對九月森林的肯定。
在九月森林的銷售中，有兩件很有意思的事兒。一位原本只是去考察項目的資深業內，被九月森林的產品力所折服，成為了金基的業主；還有一位選房現場沒選到房的買房人，公開表示願意“加價百萬買退房”。
如果你想要“離塵不離城”的森林生活，只能耐著性子等明年了。
金基九月森林檔案
位置：浦口區江浦街道象山路29號
產品：九月森林四期為280-390平城市雙拼，引入新一代的科技系統
價格：1000萬/套起
動態：目前無房源在售