晚上10點，一場溝通晚宴剛剛結束，王成（化名）立刻趕去了機場。明天早上，在另一個城市，他還有一場融資路演，今晚怕是又一個無眠之夜了，儘管這個夜晚，是星期日。王成是一家上市房企融資負責人，在過去的一年中，“出差、喝酒、找錢”幾乎是他工作生活的主基調。
“從去年開始，監管就開始趨緊，今年集團給的融資指標不低，市場上融資成本卻越來越高，工作不好做。”在去年的一次採訪中，王成告訴《證券日報》記者，能夠使用的融資工具幾乎都使用了，基金、銀行和金融機構多是“晴天送傘”。很多企業的融資成本都超過15%了，但更多的是即使願意承擔15%的資金成本，持資方仍舊不願意出錢。
在過去的2018年，王成大部分時間是沒有上下班之分的，最忙時甚至一週每天都在飛。這並不是個案，上市房企尚且如此，民營未上市房企的2018年，融資負責人找錢更為艱難。
“在去槓桿大環境下，很多企業老闆不得不將個人股權質押出去籌錢。”一位民營企業融資負責人向記者透露，但去年的錢太貴了，有些老闆用不起，就賣了一些項目換現金，這是割肉換生存。
有息負債升至6.8萬億元
正如上述企業融資負責人所述，融資曾是2018年房企的頭等大事。如今，從上市房企披露的2018年年報數據中也可窺見其當時的艱難。
據《證券日報》記者根據iFinD統計數據獲悉，截至2018年底，A股118家上市房企資產負債率超過80%紅線的有39家，佔比高達33%；以更為準確反映企業負債情況的剔除預收款項後的資產負債率指數來看，有13家房企超過70%，佔比達11%。此外，上述118家上市房企總資產合計約10萬億元，負債合計約為8萬億元，平均資產負債率為80%。
不過，從整個房地產行業來看，2018年房企銷售回款有所增加，加上融資環境普遍收緊，企業降槓桿取得一定效果，淨負債率有所下降，但融資成本上升。
據克而瑞研究中心統計數據顯示，2016年至2018年，176家房企現金從2萬億元升至將近2.9萬億元，較期初增長18%；總有息負債從4.5萬億元升至6.8萬億元，較初期增長16.6%；淨負債率走出了從74.2%到89.11%，再到85.15%的曲線。
另一組統計數據顯示，2018年176家房企現金持有量同比增長了18.4%至28715億元，增幅與上年基本持平；有息負債同比增長了16.6%至68456億元，但增幅則相比於2016年的27%和2017年的30%下降明顯。其中64家重點房企總有息負債58109億元，同比增長18.7%，重點房企債務增加幅度大於其他房企。2018年期末64家重點房企總有息負債佔比為84.9%，同比增加1.5個百分點。
克而瑞研究中心分析師認為，隨著行業集中度不斷提高，企業為了進一步促進規模增長和提升市場佔有率，依然需要大量的資金支持，這就使得整體負債規模持續加大。但因為融資環境收緊，房企拿地較去年相對謹慎，加上降槓桿的壓力，讓企業不得不加快項目週轉速度，更為重視回收現金。
該分析師進一步表示，從償債能力來看，由於融資環境趨緊，大多數企業都紛紛將降低負債、回籠資金作為主要工作目標，比如陽光城、佳兆業、融信等企業都在中期業績發佈會上提出了要降低其淨負債率。此外，2018年以來有多家房企成功上市，比如弘陽地產、大發地產、德信中國等，也改善了財務結構。
值得一提的是，2018年房企現金短債比和長短期債務比維持了較為穩定的水平，整體財務槓桿相比年初有所降低。
五成房企淨負債率下降
據克而瑞研究中心統計數據顯示，2018年底176家房企加權平均淨負債率為85.15%，較年初降低了3.95個百分點，54%的企業的淨負債率有所下降。
“整個行業銷售端的競爭壓力越來越大，現金回籠力度很難維持企業發展規模，因此融資規模仍決定著企業發展速度。”一位房企高管曾向《證券日報》記者直言，高槓杆一定是有風險的，但是過去許多房企在高槓杆運營模式下，趕上了土地紅利時代，嚐到了規模化發展帶來的甜頭，轉換運營模式並不容易。
但企業近兩年也意識到，不降低負債率保持穩健的財務盤面，一味衝規模快跑，帶給企業的風險同樣不低。畢竟，在房地產增量市場天花板來臨的大環境下，負債越高、評級越低的企業得到投資者的認同度越來越低，越來越難拿到錢，尤其是資金成本低的錢。長此以往，資金成本對利潤的侵蝕程度將嚴重影響企業的運營質量。
事實上，去槓桿政策環境下，受融資監管影響，房地產企業主動也好，被動也罷，確實也在實施一些降低負債的策略。比如，完善債務結構的同時，抓現金回籠。
據克而瑞研究中心統計數據顯示，截至2018年底，176家上市房企的現金持有量為28715億元，較期初增長18.4%。其中64家重點房企的現金持有量為25080億元，較期初增長22.7%；64家房企的現金總量佔比87.3%，較期初增加了3個百分點。隨著行業集中度不斷上升，規模房企的資金融通也更具優勢。截至2018年底，持有現金超千億元的企業有5家，較期初增加2家。
克而瑞稱，超過六成企業持有現金出現不同程度的上漲。64家重點企業中現金增長的企業佔比更高，達85.9%，其中增幅超過50%的企業就達到了21家。從各梯隊來看，百強企業平均現金持有量有所增長，而百強之外的企業平均現金持有量則有所下降。現金增幅最為顯著的是30強-50強企業，這些企業在2018年普遍加大了財務優化力度。
對此，一位房企高管曾向《證券日報》記者表示，“在未來高手過招的市場中，一個大項目的負債處理不好可能就會拖垮整個企業，所以抓回款是公司去年最重要的工作之一。為了實時監測我們的財務系統，公司甚至建立了一套運營體系，各個城市各個項目每天上報銷售額，以便企業在保證資金鍊安全的情況下，進行融資和投資安排。”
現金回款的增加，一方面是應對2019年下半年到來的還債高峰期，另一方面也有助於降低負債。在上述176家房企中，截至2018年底，64家重點房企的加權淨負債率為89.06%，同比下降6.56個百分點，淨負債率下降的企業佔比為56.3%。
克而瑞分析師認為，這主要由於2018年下半年以來房企融資收緊，房企利用加大銷售回款等手段，從而維持現金持有量的增速持續上漲；另一方面房企為應對未來市場風險，調整及優化財務結構，總有息負債同比增速下降，且幅度較大。
融資成本上升
控制住負債規模，並不意味著企業可以高枕無憂。生存難題或許可解，但發展質量的問題同樣嚴重。
正如萬科董事長鬱亮曾表示，“大公司有的時候也很脆弱，如果萬科信用評級下降，集團的融資成本就會大幅提高，比如萬科的融資成本是5%左右，而同行大概10%，按照現在5%的融資成本，目前萬科的新業務都不怎麼賺錢，如果提高到10%，可能連開發業務都不賺錢了。”
換句話說，即使找到錢了，如果找不到便宜的錢，企業的發展壓力同樣不容小覷。畢竟，”每天早上醒來就有2億元－3億元的利息等著付”的感覺，並不好受。
2018年，正如上文所提的王成表示，“你想拿便宜的錢，人家連面都不見，根本不跟你談。去年，很多中小房企融資利率都超過了15%。這麼貴的錢，不是什麼企業都用得起的。”
克而瑞統計數據也顯示，從2018年64家重點房企的平均融資成本來看，約有84%的企業的融資成本相比2017年有所提高，整體平均融資成本由2017年末的6.11%增至6.61%，結束了連續兩年的下降趨勢。
克而瑞分析師認為，這主要是由於境內融資環境持續收緊，近期新進行的境內外融資成本均有提高，而原有低成本的公司債陸續到期，因而整體的融資成本也只能水漲船高。
但2018年的資本市場，也出現了一些創新的融資方式，為一些企業新業務打開窗口。克而瑞分析師也表示，租賃融資及各類資產證券化受到了政策的支持，成為房企融資的新突破口。2018年，以購房尾款、物業費、供應鏈、商業租金、長租公寓等為底層資產的資產證券化多次獲批，租賃類REITs以及租賃專項債券也受到鼓勵。
“目前看政策有適度放鬆，我們的壓力也小了一些。或許今年不用動不動開會到夜裡一兩點了。”前幾日，王成向本報記者傾訴了一個樸素的願望，“希望今年不用加那麼多班，能多有幾個休息日。”