作者莫開偉系中國知名財經作家 中國地方金融研究院研究員
2019年上半年已然過去，下半年步入了我們的生活；儘管目前樓市調控政策已進入越發嚴厲的態勢，樓市價格進入企穩回落狀態，但仍有不少民眾關注我國房地產調控政策及樓市價格的走向。
這也難怪，畢竟現在房產是絕大多數家庭的最重要資產，佔了家庭總資產的百分八、九十；且不少家庭為了住房還揹負著鉅額的債務壓力，他們當然關心政策變化及房價走勢對自身財富及債務償還狀況的影響，這是人之常情。
2019年上半年受到多種因素影響，各地政府在樓市調控上有放鬆跡象，加上央行兩次降準，資金面有所寬鬆，樓市價格也回升較快，出現房價上漲過快或土地市場過熱的景象，這讓不少民眾產生了一種錯覺，似乎中國樓市價格新一輪大幅上漲週期將來臨。
尤其，不少民眾甚至還產生某些幻覺，房地產“分類調控”是否讓各地“分別放鬆”？未來樓市是否還有更多的投資增值空間？樓市走勢到底如何？這些問題如果不弄清楚，確實影響和困擾著很多家庭投資安排及按揭房貸的償還計劃實施。
依據筆者對中國樓市長期觀察及感受，我認為無論如何，未來房地產調控趨嚴的態勢不會改變，畢竟我國政府也表態了，房子是用來住的，而不是用來炒的，房價如何不管住，民生工作就沒做到位。因此，無論如何， 我國政府都會控制住房價的繼續大幅攀升。
基於這些考慮，政府會在如下幾方面保持樓市調控政策的基本穩定：一是房地產調控政策不會動搖，也不會全面放鬆，房住不炒的定位將會保持長久不變。這就等於告訴大家，無論政策如何變動、無論房價如何變化，也無論地方政府調控權力有多大，都將是暫時的，不可能影響中央政府的樓市嚴調控決心。二是因城施策或者“一城一策”將在未來房地產調控中發揮越來越重要的作用。因為目前各地房價漲勢、土地出讓等情況各不相同，決定房地產政策不能“一刀切”，應靈活施策，確保樓市調控政策的嚴肅性和靈活性，也使得樓市調控更加精準有力。三是樓市價格基本趨於穩定，價格不可能再像過去那樣出現大起大落現象了。因為現在政府調控政策更加靈活有力，而且辦法較多，對於樓市價格新出現的情況有較強的把控力。同時，為確保經濟穩定，防範各類金融經濟風險發生，也不允許樓市調控再出現過去那種大起大落的亂象了。四是中央政府對地方政府調控效果問責的力度將不斷加大，地方政府對樓市調控政策再也不再敢打馬虎眼，而是會著眼於經濟發展大局，著眼於房地產穩定大業，根據不斷變化的樓市情況適時調整調控政策，使樓市調控政策更加精準有力。否則將會被嚴厲問責。五是未來隨著房產稅開徵，地方政府財政收入結構將得到有效改善，土地財政將漸行漸遠。目前，地方政府不斷壓縮不必要的開銷，立足經濟增長質量，消除過去靠賣土地的盲目擴張方式，使得土地拍賣減少，對土地財政的依賴性減弱。尤其，房地產即將開徵也將為地方政府帶來許多新的收入預期。這就告訴大家，沒有土地財政推高地價，房價大幅上漲的動因也將不復存在。
因此，從當前各種因素考慮，下半年的情況大致情況是，一、二線城市的房價隨著人口湧入，價格還有可能上漲，而多數三、四城市的房價隨著棚戶區改造接近發聲以及即將退出歷史舞臺，價格可能會有更大的回落。而且，受此影響，銀行房貸也有可能進一步萎縮，房價利率也將有所下降。因此，如果想買房的剛需族，一、二線城市可考慮進入，三四線城市可再等待一段時間，讓房價下跌時再購買。
還要看到，由於銀行信貸有可能對房地產收緊，房企分化現象也將進一步加劇，就是說資金實力大的房企將更加強大，不少資金實力弱的中小房企將面臨一次新洗牌。作為銀行金融機構在信貸投放上要嚴格把好關，對一些資金實力弱的中小房企發放貸款要做好信貸風險評估，不能貿然放貸，否則將會加大信貸資產的風險。
更需要明確的是，未來為縮小社會財富差距，滿足社會公民的基本居住權利，各級政府有可能採取更多有效的措施來解決城市剛需家庭的住房問題，比如實施多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，確保人人都有住房的權利和尊嚴，增強民眾的幸福感，提高社會和諧度和穩定度。