一、首先,講兩個概念。
關鍵詞:房產稅是什麼?房產稅怎麼徵收?
1、房地產稅不同於房產稅。簡單來講,房產稅∈房地產稅。房地產稅包含了對房產和對土地徵收的兩類稅種,而房產稅主要是針對房產。
2、房產稅徵收有兩個環節。一是交易環節,即房屋買賣的徵稅。二是持有環節,國外如美國等發達國家,持有環節的徵稅已全面普及。
二、其次,講下為什麼要徵收房產稅。
關鍵詞:分稅制,用地增量天花,稅制改革
1、看歷史,要追溯到1993年經濟改革中的分稅制的推出。
分稅制簡單來講,就是過去大部分稅收歸地方管,中央財政缺錢,但還得辦事,那怎麼辦?
於是中央大哥和地方大兄弟商量,哪些稅,是歸到中央的,哪些稅,可以留在地方的。
但結果是,中央大哥不出手不要緊,一出手就用力過猛。
分稅制推出後,中央財政收入約佔全國的50%,但中央支出僅佔全國的30%。
這樣一來,地方大兄弟要叫了,不能光辦事不給錢啊。
於是,中央大哥同意地方可以買賣土地,土地財政收入便成了地方經濟增長的重要引擎。
2、看現在,以上海為例看土地出讓市場的增量天花板。
上海的城市用地規劃,土地使用率大概是50%。
目前已經開發多少,還剩到多少呢?
簡單來說吧,目前大概開發密度,差不多是45%,也就是隻剩5%的用地增量。
那土地經濟不是馬上要碰天花板出現滯漲了嗎?
沒錯,所以現在北上廣深提出的城市開發的戰略中都有存改增的做法。
即存量轉增量。
第二產業為城市帶來經濟繁榮的時代已經一去不復返,退二進三是主流一線城市產業結構調整的核心。
於是,城中村改造,工業用地轉性,商辦用地轉性,前期粗放式開發逐漸向精益型開發轉變。
3、迴歸主題,為什麼徵收房產稅?
房產交易階段帶來的稅收,無法與土地財政經濟相比擬。
稅收是國家主導經濟、把政治訴求落地的重要途徑,稅收少了,基建、配套、基礎福利等都會出現問題。
那麼,怎麼辦呢?
向前期密集開發,但未曾徵稅的非經營性住房徵收稅費,也就是房產稅。
說白了,房產稅是土地經濟開發進入滯漲期後的必然結果,是國家稅收來源轉移的剛性訴求。
三、房產稅出臺會讓財富蒸發嗎?如何讓自己的財富保值?
潘石屹說房產稅出臺會影響400萬億的存量房財富,到底會不會?
按照發達國家的歷史規律,房產稅出臺,房產價值下跌5%。我們的財富會蒸發嗎?
答案很簡單:
不會!
這個社會財富分兩種,一種是創造性增量財富,一種是常規性存量財富。
房產價值顯然屬於第二種。
它由兩部分組成,持有期間的被動存量收入,買賣期間的價值增量收入。即租金和房屋價值。
1、很多人認為,房產稅出臺,房租會跌。
錯,房租會漲。
因為成本轉移的規律在。
政府向房產持有人徵稅,那麼,房產持有人會向租賃用房人漲租。
亙古不變的道理。
2、很多人認為,房產稅出臺,房價會跌。
看情況!
差的房產,會跌。因為本位價值低的房產,不具備成長性,而且需要定期支出稅收,除了被迫的居住用途外,不再具有投資屬性,價值會削減。
好的房產,依然漲。好的資產,必須具備改善屬性。
人往高處走,水往低處流。
中國人有錢後改善生活的頭等兩件大事,換房換車。
從差的居住環境,換到好的居住環境。居住環境我們稱之為自然資源。
從差的配套板塊,換到好的配套板塊。配套屬性我們稱之為經濟資源。
優質的自然資源和優質的經濟資源,優質的經濟資源,這些都是房產保值和增值的必要元素。
除了這些資源以外,還有哪些要素會影響房產的財富增值?
歡迎關注我的微信公眾號:一個地產人的自我修養。回覆增值,我把房產財富保值的核心資源發給您。
以上,是本期對房產稅落地以後對財富影響的看法,歡迎留言討論。