來源：子木聊房，已獲授權轉載

卷首語：

近期，第一財經社發佈了一份榜單——《中國主要城市居民資金槓桿率》，意在用這個指數來測算當下城市的房地產泡沫值。其中令人驚訝的是，多個城市的居民槓桿率已經超過100%，也意味著當下一些城市居民償還房貸的能力岌岌可危，容易發生房價踩踏事件。

那麼居民槓桿率該如何解讀，哪些城市存在房地產風險，下面這篇文章將會深度剖析，還原真相。

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儲蓄到負債

老一輩人肯定會記得，中國在很多年前曾以「儲蓄大國」聞名世界。

愛存錢，是中國人刻在骨子裡的。

一是因為老一輩人處在社會發展初級階段，資源匱乏，抗風險能力差，唯有存錢才能讓心裡踏實；再一個是千年“溫良勤節儉”文化薰陶，“借錢可恥，節儉為本”的思維方式，也就傳承了下來。

所以中國儲蓄率(尤其居民)一直傲居全球之巔。

當然這種文化，老外並不理解。早年間，美國耶魯大學一經濟學教授就曾公開發表刊論：“我研究數十年，都研究不出中國人為什麼這麼愛存錢！”

那時抨擊中國人存錢不花錢的國內專家也很多，在他們眼裡，儲蓄意味著不消費，不消費意味著中國經濟缺乏內在動力。於是這些搞消費經濟學的專家們每天湊在一起，只幹一件事————如何把中國人的錢從腰包裡掏出來。

最後，終於找到了破局良方，就是將「中國人愛買房」的傳統文化繼續發揚光大。

“招拍掛，炒樓花，千萬富翁一把抓”，數據顯示，中國房地產市值從2004年的32.7萬億上升至2018年的450萬億，14年翻了14倍，房地產創造土豪的速度世界第一。

在趨利心理和羊群效應的影響下，之前那些愛儲蓄的人開始心甘情願，紛紛把多年積攢的辛苦錢，以贊助下一代的形式，一個子兒不剩砸進了樓市。

於是，國民儲蓄率在2008年達到極值後，開始一路下滑，而舉債買房，也成了喜聞樂見的事。

數據顯示，1996年中國居民槓桿率只有3%，2008年也僅為18%，但是自2008年以來，居民槓桿率開始呈現迅速增長態勢，短短六年間翻了一倍，達到36.4%。

截止到2018年末，槓桿率已經高達53.2%，較2008年激增了近35個百分點，高於國際上大多數新興市場國家的平均水平。

我們用10年時間達到了美國40年的“成就”，這個成就，值得“驕傲”。

這時候，那些高消費經濟的專家們反而銷聲匿跡了，因為這麼年驗證了，儲蓄率下降並未讓消費經濟崛起，反而大家的幸福感卻在逐年降低。

前段時間，中國銀保監會主席郭樹清翻看居民負債底牌後，不淡定了。趕忙在公開場合打報告預警。

“目前，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。”

言外之意，就是很多揹著高槓杆買房的家庭，正在資金鍊斷裂的邊緣徘徊。房貸斷供對樓市的影響，想必大家都能猜得到。

7月16日，國家發改委網站發佈了由13個部門聯合印發的《加快完善市場主體退出制度改革方案》，其中提出“研究建立個人破產製度，逐步推進建立自然人符合條件的消費負債可依法合理免責，最終建立全面的個人破產製度。”

其實個人破產製度就可以從這裡理解，就是為了防止發生日本90年樓市泡沫破裂後，居民生無可戀的情景而準備的，虧空就虧空了，等房子被拍賣，一切也就結束了，不至於還要揹負一輩子的債。

所以綜合看來，目前居民槓桿率已經處於高位，雖然官方確認目前可控，但細分到城市，高企的槓桿率，擠壓了城市消費，經濟很容易落入逆向循環，那麼到底哪些城市的槓桿率居高，存在風險呢？

2

樓市風險

對於居民槓桿率，一般有兩種計算方法。我們先來了解第一種：用城市住戶總貸款除以城市住戶總存款，得出的結果可以被稱為“住戶存貸比”或“居民資金槓桿率”。

舉個例子，A城市大家從銀行貸款，總共貸了100萬，大家往進存錢，總共存了100萬，那麼居民資金槓桿率就是100%。

這種方法的最大優點是，簡單直接，可以很容易看到各大城市居民的債務風險。按照這種計算方式，我們得出以下結果——

(數據源於：第一財經)

從榜單可以看出，居民資金槓桿率達到100%以上總共有8座城市，分別為廈門、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、蘇州和廣州。其中，廈門以172.2%位居第一，深圳以144.4%位列第二，其後是杭州以136.7%位居第三。

只要談到廈門房價，無論是外地人還是廈門本地人，只有一個字，謎。但歸根結底，造成目前廈門高居民槓桿率的原因主要有三點。

1、廈門是宜居旅遊型城市，教育資源優質，政治地位又高，滿足了福建所有有錢人對財富地位的追求。2、福建人生意做得好，閩系房企在廈門炒作地皮的本事不比香港人差。3、廈門土地資源極其缺乏，狼多肉少，肉價必然攀升。

廈門又非金融中心城市，自然吸儲能力較弱，意味著前來買房的人儲蓄都在外地，但買房卻從本地貸款，這樣存貸比會進一步拉大。

至於廈門房價存不存在風險，還要看福建到底有多少有錢人還能托起當地市場。目前來看，福州崛起分流省內需求，而廈門有如此高的居民槓桿率，也讓外來年輕人不敢輕易踏入。後期產業轉型和房價增長空間，可想而知。

從廈門文化基因看，很適合做娛樂、影視等文化產業，但這幾年相關產業落地補貼力度差，發展不起來，於今又開始做半導體。做半導體需要大量高科技人才群策研發，目前在國內連深圳都無法做到，何況缺乏創新基因的廈門。

東一榔頭，西一錘子，產業轉型之路迷離又漫漫。至於房價，島內因土地稀缺，風險性小，但島外就值得深思了。

深、杭兩城的居民槓桿率也不容小覷。其中深圳居民資金槓桿率達到了144.4%，但好在深圳的民營經濟發達，高薪收入人群較多，居民資金鍊斷裂風險會相對小一些，但房貸擠壓深圳消費也非常明顯。

2012年時，深圳的社會消費品零售總額還僅次於北上廣，但在2018年，深圳的社消總額下滑至第7位，被其他新一線城市碾壓。

從上圖可以看出，居民資金槓桿率高的城市，房價高，居民消費能力較差，大家賺的錢基本都還房貸了，哪還有空間去消費，也從側面反映出這個城市居民的生活幸福感。

當然深圳底子畢竟在那，房價風險說不上，但肯定會經歷一段橫盤震盪週期。

杭州炒房氛圍堪比溫州，屬於重點警戒城市。

雖然排行第三，但數據顯示，目前其短期貸款佔比已經超過了34%，這是把能刷的卡都刷爆了，比廈門還高，短期內出現流動性困難的可能性較大。

而且杭州在失去互聯網金融後，單靠阿里巴巴為首的高新產業無法給居民提供後續動力，產業結構分化，也拉大了社會貧富差距。數據顯示，2018年杭州薪酬差異達7.51倍，僅次北京位列全國第二。

好在杭州近年來人口流入量位居長三角城市群首位，一定程度上遮掩了居民槓桿率的事實，但是未來的問題還需要面對，房價是該好好緩幾年了。

其次是南京，南京目前的房價風險也不小，達到了128.6%。南京一銀行朋友說，南京房貸利率正在加速上調，招行首套房貸利率上浮20%，二套上浮25%。本地正在一系列措施收縮房貸，抵制風險，與居民資金槓桿率也有一定關聯。

如果你仔細讀以上文字，會發現，用房貸比去論證房地產風險，需要考慮一個重要因素——外來人口占比，否則有失偏頗。

如果外來人口多（外地儲蓄本地貸款買房），影響居民槓桿率較大，如果外來人口占比少（本地儲蓄本地貸款買房），那麼數值的真實性就可以更真實的體現。

也就是說，這種方法適合人口流動性較低的城市。

（數據來源：各地統計局）

我們按照居民資金槓桿率80%作為分割線，去除外來人口影響，綜合來看，房地產存在風險的還有合肥、珠海、溫州、青島等城市。

3

經濟偏離

現在我們來看第二種計算方法，國際常用的“住戶部門槓桿率”。

其計算方法是，用城市住戶貸款餘額除以城市的GDP，這種方法不用考慮外來人口占比，可以有效地得出房地產對經濟的偏離度。

以此，我們可以得出以下數據。

（數據來源：第一財經）

從圖中可以看出，達到100%以上的只有一個，就是杭州。如果用經濟對房價的支撐能力講，其風險性已在廈門、深圳之上。

據數據顯示，上個月杭州二手房均價以3.35萬元/平米的房價超越廣州，成功躋身全國5強，這對當下的杭州來說，並不是一個好消息。

榜單中，溫州以91.1%高居第三位，成績很亮眼。溫州人炒房是全國出了名的，即使當年房價腰斬過，現在依然還玩著擊鼓傳花的遊戲，實業發展更是置之度外。

按照50%的分割線，房地產對經濟存在偏離，有一定的風險的，除了以上城市外，還有石家莊、瀋陽、保定、海口等城市。

在整個表單中，你會發現，南方城市超越北方城市，沿海城市超越內地城市。當然這也和財富的認識有關。

南方人對於財富的追求和投資投機心理，要遠比北方人強的多。所以，南方主要城市的人口流入量遠大於北方主要城市，供需結構發展轉變，自然南方的房地產炒作氛圍更濃烈。

4

學會觀勢

無論是“居民資金槓桿率”還是“住戶部門槓桿率”，其本質還是居民負債和經濟基礎、人口流入能力的關聯性。

要記得，人口、產業才是城市的根本，房地產的拫基，否則一切高房價都是人為炒作的投機行為，到頭來還是塵歸塵、土歸土。三亞，鄂爾多斯都是血淋淋的例子。

當下來看，大部分城市的居民槓桿率已經超過了房地產金融屬性的理解範疇，人們都用畢生積蓄為其買單，撐住了樓市，這遠比2015年股災前夜股民大放血，壯烈的多。

居民槓桿率高企，風險四伏，這也是再三重申“房住不炒”的真正原因。

未來中國樓市會被迫“穩”一段時間，至於這個時間有多長，還要看居民槓桿率的去化情況。而作為一名購房者，我們一定要學會“觀勢”，對於槓桿率較高的城市，要遠離。

尤其是當下的二三線城市，要緊盯其產業的發展形勢，例如觀察當地大企業的營運情況，寫字樓的入住率等。

尤其是寫字樓入住率，簡直是房地產風險的風向標，如果你所在城市寫字樓黑壓壓一片，連個鬼都抓不住，那你還有什麼動力去接盤呢？