'月薪7000，房價4萬，讓人心寒的樓市背後藏著這麼多祕密'

這是魔都財觀的第280篇原創文章

現在已經進入了“房住不炒”時代，我們經常說，要更加理性的來看待這個樓市，還有是從本源出發，尋找房產增值最根本的脈絡。

可能之前我們已經聽多了各個所謂專家堂而皇之的各種理論，但不知道大家有沒有想過，有很多理論靜下心來想想，真的還是值得商榷的。

今天我們就來說幾個。

01

房價是經濟發展程度的體現，經濟越發達，房價就越高？

這句話從整體和長週期看，當然沒什麼問題，但影響房價的因素真的非常多，在很多時候，房價也並不一定是經濟發展的體現。

比如印度經濟不發達，老百姓很貧窮，可孟買的房子和北京上海一樣高，但是孟買的經濟跟北京和上海比，又真的是不好比。

2018年上海市實現生產總值(GDP)32679.87億元，但是2018年孟買的GDP總量折算人民幣只有1.5萬億左右，這個數字在中國也只是和成都差不多，不到上海的一半！

但孟買房價已經排入了世界大都市中前十名，孟買市區價格為每平方米4萬元人民幣~12萬元人民幣之間，而海濱大道一帶的海景房，價格能達到每平方米10萬元人民幣~12萬元人民幣。

我們再來看看國內很多縣級城市的房價。比如山東的龍口，百強縣排名第10，但房價排名第94，還有瀏陽，百強縣排名14，房價排名77，江蘇的江陰，是個僅此於崑山的超級縣級市，但房價排名只有53。

很多人不知道的是，房價的高低關鍵在於是否有那麼多願意出高價的購房者。經濟其實只是反映房價的一個維度而已。

除此之外，人口流入很重要，信貸支持很重要，這些都是構築需求端的支撐。更重要的是房產下面這塊土地上單位平方公里上的資源。因為房價說到底就是地價。而地價是由周邊配套的優質小學、初中、高中，三甲醫院，211院校，高新產業園區這些決定的。

中國這個地方和其他國家有太多不同，在我們這裡，資源是掌握在國家手上的，而國家分配資源的時候會有意無意地傾向於高能級城市。

所以單這個角度來說，你會發現像西安、鄭州他們的經濟發展程度可能及不上那些百強縣，但是就它能調動的潛在資源和想象空間來說，大城市有先天的優勢。

隨著時間的拉長，經濟與房價之間的這種不平等的鴻溝，會被慢慢的拉平。這當中會產生錯配。有的人會去選擇一些經濟發達的小城市，期盼房價會補漲，跟上經濟發達的腳步。而我更相信第二種情況：

那些房價已經到位的大城市，他們的經濟會在未來很多年，逐步兌現預期，迎頭趕上。

這樣的故事在北京、上海身上都發生過。

02

城市的人均收入、人均GDP越高，房價就真的越高嗎？

我們在討論一些城市的時候，除了說這個城市的整體GDP很高以外，往往還會說這個城市房價高是因為“民富”。

比如浙江的義烏、瑞安這樣的，城市GDP其實並不是特別突出，但房價往往能排的特別的靠前，很多專家對此的解釋說“是因為居民人均收入較高”。

但是如果我們對比下，看下上海、南京、無錫三個城市的人均收入、人均GDP相差其實並不大，可房價比卻是4:2:1，換句話說，上海的房價是南京的兩倍，無錫的四倍。

當然啦，現在直接談論人均收入這樣概念的並不是很多，往往是通過另一種形式進行展現——房價收入比。

通常意義上所謂的房價收入比，就是住房總價比上一個地區的家庭可支配收入。

很多人認為就是這個比值越高，說明房價泡沫越大，要趕緊賣房，比值越低，說明房價越健康，值得購入。特別是描繪某些城市房價泡沫的時候，往往會說這個城市房價存在嚴重泡沫，因為房價收入比太高了。

如果這個命題邏輯成立的話，那麼，深圳、上海、北京、杭州、廣州這些一二線城市的房價其實是最危險的，整個房價已經與家庭收入嚴重脫軌。

因為一個工薪家庭想要在這幾個城市買房，需要不吃不喝近30年，整個房價已經與家庭收入嚴重脫軌。

像瀋陽、南昌、宜昌、烏魯木齊等這樣三四五線的城市反而是最值得買入的，因為他房價收入比很低，基本沒有泡沫。

但是，真正的房價收入比應該是：房價是對未來中高收入的反應。

請注意，這裡面提到了兩個詞，一個是未來，一個是中高收入。

你可以把這個情況想象成股票，其實從本質上看，房價跟股價是一樣的，是對整個未來你的收入水平的一種預期反應。

另外一個概念就是中高收入，隨著城市化進程的不斷推進，並不是所有人都有機會購買房子，地產的頂層設計邏輯是低端有保障、中端有支持、高端有市場。

換句話說就是房子就應該是賣給中高收入的，低收入階層的住房需求很可能就是通過租賃市場來解決的。

在我們看來，用房價收入比來探討房價，有太多的硬傷，我更願意相信：一個城市的房價，是由這個城市裡最高端購買力裡最窮的那部分人決定的。

簡單的說，這個城市的房價天花板，是由當地富豪、金領決定的。而房價的中位數，是由中產以上的人群決定的。

03

隨著經濟的發展和城市化進程的推進，房價會越來越高？

這樣的結論其實還真的挺武斷的，需要分情況看。

如果你去看日本東京的房價，是大阪的兩倍，其他地方的城市房價更低，談論日本的房價可以直接分為東京區和非東京區。

未來中國的房價，也大概率會出現這樣的形式，就是強一二線城市的房價真的是越來越貴，而五六七八線的城市真的是越來越便宜，甚至會直接出現白菜價，但沒有人會買到情況

比如現在的鶴崗最便宜的房價只要幾百元，比如大慶油田，由於資源逐漸枯竭，城市整體人口外流嚴重，房價失去了最底部的支撐，導致房價一落千丈。

在房產的世界裡，請記住兩句話：

貴肯定有貴的道理，便宜也有便宜的原因；

貴者將越來越貴，便宜的白送可能都沒人要。

去年年底就已經爆出了日本部分郊區城市開始免費送房的新聞，但應徵者寥寥，當一個城市的發展失去活力的時候，房價，也將被“逐漸掏空”

04

從目前的情況看，國家戰略規劃發展的重點已經非常清楚了，我們所有的房產佈局，其一些中小城市出於長期安全的角度考慮，能不碰的就不碰，重點應該針對四類城市/城市群開展。

1、環京城市群：

北京作為國家的首都，是集中國政治、經濟、文化的一極，有著任何城市都不可超越的地位。我們從不懷疑北京樓市還有更大發展。而且環京的城市也會受到良性的輻射。

以北京市中心為圓心，直線距離35km內的環京城市和板塊，都具備住在當地，去北京上班的通勤可能。他們的房價能夠參考北京遠郊板塊的估值獲得長期發展，都是可以買的。

在環京城市中，特別是燕郊目前房價受制於政策的強烈壓制，已經被腰斬，但這是前期過度投機與後期政策過度收縮導致的，長期來看，燕郊房價仍有一定空間。

2、長三角城市群：

上海是長三角城市群的龍頭，目前上海已經橫盤2年多接近3年了，已經處於低價位段，整體的安全邊際非常大。我們在蘇州園區、寧波東部新城這樣的地方都看到了單價5萬以上，在南通、嘉興、花橋看到了單價2.5萬以上的房子，而上海的潛力新區單價也只不過5萬左右而已，足以凸顯上海的窪地價值。

所以，在預算充足的情況下，長三角城市群首選上海，在預算不足的情況下，一定要把握好一個原則，高鐵1小時輻射圈內，與上海通勤時間超過1小時高鐵的城市，說明後期與上海聯動會不足，有一定風險。最佳選擇是和上海有地鐵通勤的花橋，它幾乎就可以算成上海市的一部分，也享受上海的房價估值。

如果不選上海，且喜歡求穩的，可以選擇長三角經濟發達的強市，例如南京、杭州、蘇州、無錫，這些地方其實自身造血能力已經足夠強，並不太多依賴上海的資源輸出，他們有自己的高端購買力支持，樓市長期看也沒有更多的問題。當下杭州、南京又放鬆落戶，且當地有不少限價新房，是非常好的購房資格和房價套利機會。

3、粵港澳大灣區：

廣深兩個城市不僅是粵港澳大灣區中最具潛力的城市，對於人才落戶而言，也是大門全開的，每年淨增落戶也是一線城市最多的。在8月18日出臺的《中共中央國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》中，直接將深圳的後期發展目標定義為“全球標杆城市”，在粵港澳大灣區中，深圳的能級和投資價值，將是最高的。

深圳憑藉它超低的落戶門檻，和調整3年的房價，已經成為全國人民跨城買房的最佳選擇。大灣區裡只有深圳是唯一的資源外溢城市，所以大灣區值得期待中小城市應該是深圳周邊的東莞，確定性很大。而像珠海、惠州、中山還需要加以時日。

廣州的城市能級也對得起它的房價，所以給廣州一點時間，它再創新高也不是太大問題。

4、其他區域的省會及核心城市：

省會級核心城市之所以要強調，一是因為中國的城鎮化還沒有完成，人口向省會及核心城市的集中仍是比較大的趨勢，同時，對於中西部城市而言，下階段的發展必然就是強省會，省會城市將成為資源最聚集的城市。大家儘可能去找那些全省人口接近1個億的單核省會城市，比如鄭州、成都等。另外順便說下，我們團隊特別看好成渝都市群，因為無論從戰略上還是經濟上，中國都太需要在西部構建一個高端城市群了。

好了。今天就說到這裡，希望大家都能慢慢形成自己的邏輯判斷和認知，運用自己獨到的知識，配合上相應的槓桿，你終將會得到你應得的回報。

以上是正文，來自華仔和觀觀。

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