從2016年年初，到2018年年中，很多地方的房價都漲瘋了。
在濟南：唐冶，從六七千到一萬五了；西客站，也從六七千到一萬四五了；老城區內，燕山、甸柳的二手房從一萬三四到兩萬五六了……
但有這麼一個地方，它可以說是濟南最好的地方，從2016年年底到現在，房價幾乎紋絲不動。
這個地方，就是濟南CBD。它的房價為什麼漲不動？未來走勢又會如何？
1st
兩年多了
CBD房價幾乎沒動
回想起2016年11月，濟南CBD內首個住宅迎來開盤，價格2.3萬元/平方米左右。
當時的市場一片紅火，二三百套房子呼呼地往外賣！到了12月，開發商加推二期產品，價格上漲到2.4萬左右，大家依然趨之如騖。
在當時濟南高端住宅市場，這個CBD內的樓盤可以說是銷售最好的樓盤。
悄然之間，兩年多過去了。
濟南東部很多地方的樓盤，靠著CBD的概念，房價都有了大幅上漲。比如，CBD以北區域，很多樓盤的價格已經兩萬三四了；CBD以東的劉智遠，房價也兩萬多了。
但CBD片區內？CBD片區，目前有七個樓盤在售。
其中，北側有兩個毛坯房在售，分別為綠地項目和華潤項目，價格在2.3萬至2.6萬之間，與2016年價格相比差別不大。
南側，精裝產品。其中，首個精裝產品在2018年年中開盤，價格28990-29990元。目前，片區內的精裝產品價格在3萬元/平方米左右，個別品質較高樓盤可達3.1萬，也有一些產品價格依然在兩萬八九左右。
2nd
百花爭鳴
供貨高峰期
很多地方的房價刷著CBD的概念，呼呼往上走，為何唯獨CBD的房價如此“淡定”？
說起來道理並不難理解。
我們去年就說過，濟南樓市產品出現了一定結構性的失衡。CBD片區還是比較健康的，它呈現整體平衡的狀態。而有些類型的產品，已經出現了供過於求的狀態，比如我們在知識星球裡說的疊墅類產品。
回到CBD片區，這個片區目前供貨量相當之大，六七個高端樓盤同時銷售。而且，北部近期還會新增一個樓盤，中信濟南尊。華潤項目以西，也將新增一個樓盤，城投伴山居，價格比較低，它雖然不在CBD範圍內，但卻緊鄰CBD，也會對CBD內產品形成競爭。
也就是說，CBD正處在供貨高峰期，呈現百花爭鳴之勢。
另一方面，CBD內都是高端產品，價格低的也兩萬二三，即使城投伴山居這種準CBD產品，價格也在兩萬加。這樣的價格，能買得起的人屬於少數人，客戶基數較少。好在它的價格比較合適，吸引很多高端需求者進入這個片區。
還有一點，CBD片區的很多利好，還沒有兌現。
比如，片區內5棟超高，迄今為止只有綠地的項目進展較快，其他項目還沒露出地面，個別項目甚至看不到大規模施工。
再比如，片區內地鐵規劃，這是一大亮點。但迄今為止，只有R3線即將在今年十一通車，其他線路的規劃都有待國家批覆。
3rd
CBD入手窗口期
明年上半年之前
對CBD的長期未來，濟南樓市觀察是堅定看好的。
首先，我們看好CBD未來的產業，這裡是濟南未來的經濟高地。目前，全市乃至全省的很多企業在向CBD轉移，這是不爭的事實。
其次，CBD內的利好正在逐步兌現。超高在建設中；有些地鐵線路沒批覆，但配套工程已經動工，比如中央地鐵站；片區內的綢帶公園也已經部分動工。
（東西向公園，遠處為五頂茂陵山）
（南北向公園，圖中道路為解放路）
隨著這些配套的完善，CBD的價格還會是現在這樣嗎？跟歷下區的平均房價相當？
最重要的，CBD內目前的供貨高峰是階段性現象。待供貨高峰過去，各開發商手裡庫存逐漸減少，“百花爭鳴”沒有了，各開發商就該抬價了。
據說，前一段時間，CBD內一眾大佬在一起商量，探討共同漲價的可能。對目前的漲價，我們不是很看好。因為，合謀可以是點燃乾柴的火苗，但前提是乾柴真的是乾的木柴，而不是溼淋淋的不易燃燒的木柴。在目前CBD供貨量較大的情況下，大幅漲價不易。
什麼時候CBD的市場會成為“乾柴”？
我們判斷，時間在明年年中前後。到那時候，CBD內的供貨高峰已經過去，一些規模較小的項目已經賣得差不多了，大項目供貨高峰也過去，市場就會迎來轉折是時候。
近期，CBD片區還會維持平穩姿態。即使個別樓盤漲價預計也是小幅調整，在這裡買房還可以淡定地慢慢挑選。
對CBD樓盤的盤整姿態，可能有些人覺得‘’坑”，但CBD還算是可以的——房價不漲，這才符合“房住不炒”的精神。
真正的坑，是有些樓盤，從開盤之後價格就不斷下跌。濟南東部就有這樣的樓盤，2萬左右的價格開盤，跌到了一萬七八，甚至出現了一萬六千多的房子……
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