◎ 撰文 | 王柔金
◎ 編輯 | 仰鏡伊
◎ 圖片來源 | 圖蟲創意
近兩年經營發展漸入正軌的佳兆業，似乎正迎來發展的“好時光”。
8月27日，佳兆業發佈2019年中期業績，包括銷售額、營收、毛利率等多項財務指標均表現良好，一直困擾佳兆業的高負債問題也得到明顯改善。
與此同時，作為重倉大灣區、特別是重倉深圳的“舊改之王”，今年又收到了深圳建設中國特色社會主義先行示範區的“彩蛋”，連董事局主席郭英成也不得不感嘆一句：“我想我們真是運氣不錯。”
淨負債率降至191% 提前達成降負債目標
掛在佳兆業高管層臉上的笑容，昭示著對上半年業績的滿意程度。
上半年，佳兆業實現合約銷售347億元，同比增長37%，完成全年875億目標的40%。在行業增速整體放緩背景下，依然維持了較快增速。
營收和盈利上，公司同樣表現不俗。上半年，公司實現營業收入201.2億元，同比增長34%；毛利67.1億元，同比增長42%；淨利潤27.8億元，同比增長67%，其中公司持有人應占溢利28.4億元，同比增長67%。
受舊改等較高毛利率項目帶動，毛利率同比上升1.8個百分點至33.4%，處於行業較高水平；而由於企業正處於擴張階段，拓展成本有所增加，淨利率同比微跌1個百分點至13.82%，但仍處於行業正常水平。
更值得一提的是公司在降負債方面所取得的成效。由於歷史原因，佳兆業一直備受高負債問題困擾，最高峰期負債率一度達到300%以上。伴隨著公司經營逐漸恢復正常，佳兆業一直致力於將負債率降到合理水平。
今年初，佳兆業曾提出要在2019年將淨負債率下降至200%以內。從上半年財報披露的數據來看，佳兆業已經提前完成該項目標，期內淨負債率下降45個百分點，達到191%。同期，公司的資產負債率也降低1.49個百分點至82.66%。
截止2019年6月30日，佳兆業擁有總債務1155億元，其中一年內到期的短期債務224億元，佔比19%。同期，公司持有現金300億元，較去年增長31%，足以覆蓋短期債務。
舊改業務成功轉化 下半年多個優質項目入市
作為重倉大灣區的“舊改之王”，在核心城市日漸步入存量時代的當下，大灣區及舊改業務依然是佳兆業無法繞開的重點。
在佳兆業上半年347億元銷售額中，按區域分佈分，大灣區佔比達到了58%，深圳的佔比達到了30%。按項目類型分，舊改項目佔到了整體的33%。
鋒面News瞭解到，作為舊改之王，佳兆業在舊改方面的目標是每年供應80-100萬平方米舊改用地。
2019年，該節奏平穩正常。佳兆業提供的數據顯示，公司於近期已經成功轉化了上海徐行、廣州小坪村和深圳福田口岸三個舊改項目，新增可售面積73萬平方米，可售貨值404億元。據此計算，三個項目平均售價將超55000元/平。公司預計，下半年還將有三個深圳項目可供轉化為土儲，可售面積50萬平方米，可售貨值332億元。
截止2019年6月30日，佳兆業合計擁有土儲2577萬平方米（權益佔比87%），總貨值5010億元。按建面分，76%位於一線及重點二線城市，55%位於大灣區。舊改土儲近730萬平方米，佔總土儲近30%；貨值近2000億元，佔比近40%。
與此同時，公司尚有128個、逾3200萬平方米佔地面積舊改項目尚未轉化，預計貨值將達到2萬億元。該批項目全部位於大灣區，其中深圳佔比1/3，廣州及中山各佔30%。
舊改較低的地價成本可以保障項目較高的毛利率，從而帶動集團整體毛利的上漲。以佳兆業當前已有的730萬平方米舊改土儲為例，其土地成本約為3000元/平方米，僅佔銷售均價到17%。
可以看到，大灣區以及舊改項目，依然是當下佳兆業土儲當中的重點。而舊改項目較好的地理區位和較高的售價，又決定了它仍將成為下一階段佳兆業銷售和利潤貢獻最具競爭力的板塊。
優質土儲“保底” 千億銷售可期
或許正是由於手握超2萬億優質舊改土儲，相對於孫宏斌、李思廉等房企大佬對下半年審慎乃至悲觀的態度，郭英成顯得樂觀且信心十足。
郭英成認為，房地產從整體上來看，大灣區特別是深圳是相對平穩的，同時也符合公司的投資目標。另一方面，今年以來，一線城市走得比較不錯，特別是長三角也不錯。佳兆業在這兩方面都佔據優勢，因此是有抗風險的能力條件的。
在深圳建設中國特色社會主義先行示範區熱點下，郭英成也特別點出了佳兆業重倉深圳的優勢，這也是郭英成對未來市場保持樂觀的重要原因之一。
佈局優勢給佳兆業未來跨入千億陣營提供了更大的想象空間。
鋒面News瞭解到，佳兆業設定的2019年全年目標為875億元，上半年完成近40%。2019年下半年，集團整體的可售資源約1200億元，據此推算，只要去化率達到44%，即可達成全年目標。基於此，佳兆業多位高管均表示，對完成全年目標充滿信心。鋒面News推算得出，倘若按照目前增速，佳兆業將在2020年正式發起千億衝擊。
雖然面對何時達成千億的提問，郭英成僅以“你們會看到的”作為回答，但更多跡象顯示，佳兆業已經在為此做準備。
最突出的表現便是，佳兆業在土地獲取上非常“進取”。2019年上半年，公司新增收購土地15快，新增土地建面246萬平方米。權益總地價162億元，超越去年全年。
同時，在中期業績發佈會上，佳兆業透露了2019年下半年4大發展策略，其中之一是“保持拓展力度、優化戰略佈局區域投資”，強調在投拓方面將保持精準、穩健，確保後期土地的持續優質供應。
郭英成在答記者問時也明確說到：“關於拿不拿地，每個公司都不一樣，假如有錢的話，公司在大灣區還會繼續尋找優質土地。”這或許也意味著，下半年，佳兆業仍將維持上半年拿地力度，為千億目標繼續儲備“彈藥”。
直面挑戰 拓融資控成本積極應對
在一路高歌邁向千億的同時，挑戰也如影隨行。
雖然，由於較為成熟的舊改經驗和舊改團隊，佳兆業每年舊改轉化量基本可以穩定在80-100萬平方米之間，免除了舊改結轉具備較大不確定性的問題。但舊改較長的轉化週期依然讓市場有所擔憂，特別是在當下融資收緊的大背景下。
對此，郭英成團隊迴應表示，上半年，公司重新獲得境外國際評級機構對佳兆業主體的信貸評級。其中，穆迪五評級為B1，標普及惠譽評級為B，展望均為穩定，為公司拓寬融資渠道奠定了基礎。報告期內，集團開拓了供應鏈金融、長租公寓、購房尾款、航運信託收益權等ABS業務，總額度近百億，已發行近20億元。未來，公司將繼續積極管理債務，拓展融資渠道，優化債務結構，並通過減少重資產比重，適當出售一些非核心資產回籠資金實現降負債。目標是到今年底，將淨負債率降低到180%以下。
另一方面，要想在規模上再進一步，在舊改之外，佳兆業必須尋求新的土地拓展方式並保持土地拓展力度，這也是過去一年多佳兆業積極在做的事。但在重點佈局一線和核心二線城市情況下，土地市場競爭激烈和土地價格較高也是佳兆業必須直面的問題。對此，佳兆業方面則表示，將繼續多元化拿地策略，嚴控土地投資紀律，在低地價舊改項目平衡下，集團土地成本和毛利率成本都將控制在合理水平。
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