房主自拆上百平米違建！百年四合院重生變長租公寓

除了院中間一棵歪脖棗樹，百餘年曆史的小茶葉衚衕12號院幾乎都變了。從高處俯視小茶葉衚衕，唯獨12號院格外不同：瓦片淺灰，鱗次櫛比，每條屋脊線都歸整有序，透著京味建築的氣派。

一年多前這裡還是另一番景象：院裡塞滿了違建，破磚爛瓦，髒水橫流。上世紀七八十年代，院子裡就開始搭建各種房子，擠得滿滿當當的。這些房子被分租給20多戶，大多都是做生意的。按照統計，院子內的違建面積超過100多平方米，算平房裡的“違建大戶”了。

人太雜，環境自然就亂了。“院子裡的自行車、電動車就能擺一排，人要出門得側著身才能過去。”院子主人陳先生說。

去年4月，這裡的違建終於拆了。讓他改變想法的是同一條衚衕的16號院。16號院在2017年經過改造，徹底升級更新。看到隔壁變了樣，陳先生也羨慕。多方聯繫下，他和負責16號院改造設計的北京清築建築設計有限公司的主持建築師劉軍搭上了線。

“我們可以幫您升級改造，但首先得先把院子裡100多平方米的違建拆了。”劉軍提出了條件。協調後，一套此前從未有過的方案出爐：設計方負責投資升級，將院子分為兩部分：老人在原有的空間繼續居住，過去出租的房子由設計方躉租10年、升級變成長租公寓對外運營。老人只需要負責自己空間的裝修費用，每月還能固定收到一筆租金。

陳先生算了一筆賬。這樣下來每月的收入比過去還要高。於是，雙方一拍即合，盤踞在院子裡幾十年的違建終於拆除。

東西城衚衕裡的私房不在少數，大量私房都已經嚴重破損、甚至已是危房。但由於成本高、程序複雜，老百姓很難對私房進行改造。於是，本能體現老北京風味的院落，就漸漸破敗了。

歷經8個月的改造，建築面積超300平方米的12號院徹底變身。

房子保留了老北京喜歡的屋頂和木質結構。過去6米高的屋頂讓房子有了增加隔間的可能。現在，陳先生和老伴的臥室在二樓，一層是客廳、廚房，“雖然還是原來的房子，但空間一下子變大了，客廳多出一間屋子。”他說。

按照最初簽訂的協議，12號院除陳先生居住的房間外，已被改造升級為長租公寓。

自打設計之初，長租公寓就瞄準了在金融街上班的高級白領。高級白領住衚衕，他們願意嗎？

改造完成推向市場的效果很不錯，7套房子目前只剩下1間了。“價格、面積都和過去租的老樓房差不多，但感覺更舒適，關鍵有北京味道。”大連人趙先生幾天前剛搬進來，除了屋裡備齊傢俱家電能“拎包入住”外，他最滿意的其實是衛生間。

以往老百姓住衚衕，最頭疼的也是衛生間。過去，12號院裡有處衛生間，男女共用，臭氣熏天。但經過改造，現在每個房間裡都配備了現代化的衛生間。在解決上下水難題上，用上了最新的“電馬桶”。住過四合院的都知道，排水難主要是屋內管線與市政管線高差小、距離遠，汙水難排。這種“電馬桶”因為插電，自帶提升泵，還能將糞便打碎，在32毫米直徑的排水管中就能順利排出。

此外，屋裡的木地板下，鋪著防水防潮材料、地暖管線。這種地暖有別於傳統電地暖，是利用空氣源熱泵中央空調，耗電量不算太高，就能保證屋內的溫度。

現在，陳先生有空就會找隔壁的租戶聊聊家常，聽聽年輕人的想法。過去擠滿違建的四合院，正通過拆違、改造、升級，實現重生，院裡的居民也得以“共生”。這樣的私房改造路徑，也恰恰為其它衚衕院落提供了借鑑。