不予認定建築面積的建築物如何給予殘值補償？
上海韓律師土地房屋徵收動拆遷法律諮詢（第024期）
【客戶諮詢】：
請問韓律師：不予認定建築面積的建築物如何給予殘值補償？
謝謝韓律師！
【律師解答】：
（一）徵收公有居住房屋，按租用公房憑證記載的獨用居住部位的面積（使用面積）作為換算建築面積的基數。廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、晒臺、陽臺、天井、樓梯間等部位的面積不得作為換算建築面積的基數，但單獨調配作為居住部位使用的除外。
（二）已經登記的房屋，以房地產權證記載的建築面積為準。私房中的閣樓（包括房地產權證“附記”部分的閣樓），不予認定建築面積。
（三）未經登記的房屋，有房屋建造批准文件但未記載建築面積的，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量建築面積為準，超出房屋建造批准範圍的搭建部位不予認定建築面積。
（四）未經登記的房屋，無批准文件的不予認定建築面積，但有相關材料證明在1981年以前建造、並用於居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建築面積為準，1981年以後改擴建增加的部位不予認定建築面積。相關材料指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉鎮）出具的證明等。已經登記的房屋，在房地產權證記載以外的搭建面積，不予認定建築面積。
上述規定中不予認定建築面積的部分，可以給予建築物殘值補償，但經認定為違法建築的不予補償。
在實務中，各徵收基地會根據各自實際情況制定相關的殘值補償標準。
請看如下具體解讀。
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（Lawyer-gcsb）
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（一）徵收公有居住房屋，按租用公房憑證記載的獨用居住部位的面積（使用面積）作為換算建築面積的基數。廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、晒臺、陽臺、天井、樓梯間等部位的面積不得作為換算建築面積的基數，但單獨調配作為居住部位使用的除外。
（二）已經登記的房屋，以房地產權證記載的建築面積為準。私房中的閣樓（包括房地產權證“附記”部分的閣樓），不予認定建築面積。
（三）未經登記的房屋，有房屋建造批准文件但未記載建築面積的，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量建築面積為準，超出房屋建造批准範圍的搭建部位不予認定建築面積。
（四）未經登記的房屋，無批准文件的不予認定建築面積，但有相關材料證明在1981年以前建造、並用於居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建築面積為準，1981年以後改擴建增加的部位不予認定建築面積。相關材料指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉鎮）出具的證明等。已經登記的房屋，在房地產權證記載以外的搭建面積，不予認定建築面積。
上述規定中不予認定建築面積的部分，可以給予建築物殘值補償，但經認定為違法建築的不予補償。
在實務中，各徵收基地會根據各自實際情況制定相關的殘值補償標準。
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【具體解讀】：
各徵收基地有各自的殘值補償的標準，比如：
（1）房屋類型為舊裡和新裡的公有居住房屋，公房租賃憑證中記載的獨用晒臺和天井，不計入被徵收房屋的建築面積，按照記載的面積的一半乘以評估均價給予殘值補償。
（2）房屋類型為舊裡和新裡的公有居住房屋，公房租賃憑證中記載的獨用灶間、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、陽臺、樓梯間等部位，不計入被徵收房屋的建築面積，按照記載的面積乘以相應換算係數後再乘以評估均價給予殘值補償。
注：上述給予殘值補償的部位均指公房租賃憑證中記載的獨用部位，公房租賃憑證中記載的公用部位不給予殘值補償。
（3）其他不予認定建築面積的情形或者無其他不予認定建築面積的，另行給予若干元/證的殘值補償。
又比如：
（一）未記入房地產權證、租用公房憑證但經房屋管理部門批准，實際用於居住的閣樓等，經公示後，以居住房屋評估價格乘以殘值補償面積給予殘值補償，其中高度在1.7米以上部分，按照實際丈量結果作為殘值補償面積，高度在1.2米至1.7米的部分，按照實際丈量結果的一半作為殘值補償面積，
（二）其餘不予認定建築面積按照實測面積乘以600元/平方米給予殘值補償。
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【相關案例】：
【當事人信息】：
原告唐某康
原告唐富某
原告唐雨某
原告唐虎某
原告唐亞某
原告董文某
原告唐雲某(兼上述六原告共同委託代理人)
原告唐敏某(兼上述六原告共同委託代理人)
原告唐林某
被告上海市虹口區人民政府，住所地上海市
第三人上海市虹口區住房保障和房屋管理局，住所地上海市
【案情概述】：
原告唐某康、唐富某、唐雨某、唐亞某、董文某、唐虎某、唐雲某、唐敏某、唐林某不服被告上海市虹口區人民政府（以下簡稱“虹口區政府”）所作滬虹府房徵補[2016]141號房屋徵收補償決定，向上海市二中院提起行政訴訟。法院受理後，依法向被告送達了起訴狀副本、應訴通知書及舉證通知書。被告在法定期限內向法院提交了作出被訴房屋徵收補償決定的證據和依據。因上海市虹口區住房保障和房屋管理局（以下簡稱“虹口房管局”）與本案有利害關係，法院依法通知其作為第三人蔘加訴訟。
本案現已審理終結。
原告訴稱：
被告虹口區政府於2016年8月12日作出滬虹府房徵補[2016]141號房屋徵收補償決定，主要內容:
一、房屋徵收部門以房屋產權調換的方式補償被徵收人，用於產權調換房屋地址為:本市奉賢區沿港河路XXX弄XXX號XXX室，二房一廳，建築面積82.64平方米（其中陽臺建築面積7.880平方米減半計費），單價人民幣（以下幣種均為人民幣）9240元/平方米，房屋總價727,188元；奉賢區沿港河路XXX弄XXX號XXX室，二房一廳，建築面積82.64平方米（其中陽臺建築面積7.880平方米減半計費），單價9,240元/平方米，房屋總價727,188元；奉賢區沿港河路XXX弄XXX號XXX室，二房一廳，建築面積83.35平方米（其中陽臺建築面積8.112平方米減半計費），單價8,940元/平方米，房屋總價708,888.36元；奉賢區沿港河路XXX弄XXX號XXX室，二房一廳，建築面積82.64平方米（其中陽臺建築面積7.880平方米減半計費），單價9,040元/平方米，房屋總價711,448元。四套房屋總價為2,874,712.36元，產權調換房屋價值同被徵收居住、非居住房屋補償金額結算差價為:118,857.96元（2,874,712.36元-2,755,854.40元）由被徵收人支付給虹口房管局。
二、房屋徵收部門給予被徵收人其他補助、補貼為:1、裝潢補貼11,000元；2、搬遷補助費700元；3、不予認定建築面積（一）殘值補貼632,920.80元；4、不予認定建築面積（二）殘值補貼11,880元；5、設備移裝費2,000元/證；6、非居住房屋其他補貼100,000元；7、非居住房屋自購房補貼370,000元；8、達成協議後按《虹口區158、161街坊房屋徵收與補償方案》（以下簡稱《補償方案》）規定發放相關獎勵。
三、被徵收人唐某康、唐富某、唐雨某、唐亞某、董文某、唐虎某、唐雲某、唐敏某、唐林某等應當在收到房屋徵收補償決定書之日起15日內搬遷至上述產權調換房屋地址，將本市梧州路XXX號房屋（以下簡稱“被徵收房屋”）騰空，與上海市虹口第一房屋徵收服務事務所有限公司（以下簡稱“虹口一徵所公司”）辦理移交手續。
原告唐某康、唐富某、唐雨某、唐亞某、董文某、唐虎某、唐雲某、唐敏某、唐林某訴稱:被徵收房屋系私房，被告認定的評估價格過低，也未對原告戶的土地使用權價值進行補償；被徵收房屋內不存在違法建築，應按照實測的全部面積計算建築面積；被告不僅對原告戶的非居住部分未以非居住房源予以安置，也未將唐敏某妻子吳三瓊、唐虎某妻子王秀玲分別予以引進，系認定事實錯誤，侵犯原告戶合法權益。
故請求判決撤銷虹口區政府作出的滬虹府房徵補[2016]141號房屋徵收補償決定。
被告虹口區政府辯稱:
被訴徵收補償決定認定事實清楚，證據確鑿，適用法律正確，程序合法。
原告戶只有土地使用權證，土地使用面積為22平方米，實際搭建為兩層，故核定該戶的建築面積為44平方米，對超出部分按照基地《補償方案》的規定，作為不予認定建築面積分別予以了補償，未侵犯該戶合法權益；對原告戶內的個體工商戶，被告已依法給予應得補償，以居住房源予以安置亦未違反法律規定；根據被告查明的情況，原告戶內雖有16個戶籍人員，但多人均屬於他處有房，該戶經核定不符合享受居住困難保障補貼的條件，亦不存在應引進人員予以安置的情況。
故請求依法駁回原告的訴訟請求。
第三人虹口房管局述稱:
同意被告虹口區政府的意見，請求駁回原告的訴訟請求。
經審理查明：
因公共利益需要，虹口區政府於2014年12月2日作出虹府房徵[2014]6號房屋徵收決定，對相關房屋徵收範圍予以明確，並收回該範圍內的國有土地使用權。
第三人虹口房管局作為房屋徵收部門委託虹口一徵所公司承擔房屋徵收與補償的具體工作。
該基地簽約期限為2014年12月27日至2015年3月31日止。
截止2015年3月31日，簽約率達到94.44%，補償協議生效。
本市梧州路XXX號房屋在上述徵收決定的徵收範圍內，性質為私房，土地使用權人登記為金則文、唐某康、唐亞某（曾用名唐亞琴）、唐雨某、唐寶衝、唐雲某（曾用名唐雲衝）、唐林某、唐敏某、唐富某。
金則文於2012年9月16日死亡，其與丈夫（已故）生前共育有8名子女，均為土地使用權共有人，其中唐寶衝於2013年11月25日死亡，其法定繼承人為妻子董文某、兒子唐虎某，故房屋徵收決定作出之時，被告認定該戶的被徵收人為唐某康、唐富某、唐雨某、唐亞某、董文某、唐虎某、唐雲某、唐敏某、唐林某。
被徵收房屋類型為舊裡，部位為全幢，用途為居非兼用，開設有個體工商戶上海市虹口區為民裁縫店（經營者為唐敏某）。
被徵收房屋的國有土地使用權記載用地面積為22平方米，實際建築為兩層，測繪建築面積為51.70平方米，閣樓面積為30.90平方米。
經虹口區房屋徵收事務中心核定，被徵收房屋認定建築面積為44平方米，其中居住建築面積為22平方米，非居住建築面積為22平方米。
其餘面積，按照基地補償方案第七條之規定，以居住房屋評估單價乘以殘值補償面積給予殘值補償的（即不予認定建築面積（一）殘值補償）共計18.8平方米，以實測面積乘以600元/平方米給予殘值補償的（即不予認定建築面積（二）殘值補償）共計19.8平方米。
經上海房地產估價師事務所有限公司評估，該地塊的評估均價為28,539元/平方米，被徵收房屋居住部分房地產市場評估單價為33,666元/平方米，非居住部分房地產市場評估單價為57,800元/平方米，估價時點為2014年12月2日。
房屋徵收部門於2014年12月19日向原告戶送達了房屋徵收與補償方案、分戶評估報告、房屋補償方案告知單等，由唐敏某簽收。
原告戶在規定期限內未提出復估、鑑定申請。
房屋徵收部門遂委託上海市房地產估價師協會房地產估價專家委員會（以下簡稱“專家委員會”）對被徵收房屋的評估結果進行鑑定。
2015年9月18日，專家委員會分別出具滬房地估鑑（2015）077-29號《關於虹口區梧州路XXX號全幢（唐某康、董文某、唐虎某、唐敏某、唐林某、唐富某、唐雲某、唐雨某、唐亞某戶）上海市國有土地上居住房屋徵收評估分戶報告的鑑定結果報告》、滬房地估鑑（2015）077-30號《關於虹口區梧州路XXX號全幢（唐某康、董文某、唐虎某、唐敏某、唐林某、唐富某、唐雲某、唐雨某、唐亞某戶）上海市國有土地上非居住房屋徵收評估分戶報告的鑑定結果報告》，認為原告戶的居住和非居住房屋評估分戶報告的估價機構資質和估價師執業資格在註冊有效期內，估價報告基本規範，評估價格合理。
被徵收房屋內共有在冊戶籍16人，分別為唐敏某、唐忻偉、唐林某、孫芝敏、唐富某、唐文、唐雲某、唐敏、唐雨某、董文某、唐虎某、唐博鋒、唐某康、唐忠忻、王燕蓉、唐逸傑。
2016年6月2日，經虹口區舊區改造居住困難戶認定小組認定，結果為申請居住困難戶對象為16人，經評議小組認定該戶家庭不符合居住困難戶條件。
根據有關規定以及該基地徵收補償方案，被徵收房屋評估價格為740,652元（33666×22×100%），價格補貼為188,357.40元（28539×22×30%），套型面積補貼為428,085元（28539×15），被徵收非居住房屋評估價格為1,271,600元（57800×22×100%），停產停業損失補償為127,160元（57800×22×10%），被徵收房屋貨幣補償金額共計2,755,854.40元。
原告戶另可得其他補貼、補助，包括:
1、裝潢補貼11,000元（500×22），
2、搬遷補助費700元（15×22，不足700元按700元計算），
3、不予認定建築面積（一）殘值補償632,920.80元（33666×18.8），
4、不予認定建築面積（二）殘值補償11,880元（600×19.8），
5、設備移裝費2,000元/證，
6、非居住房屋其他補貼100,000元（2500×22，不足100,000元按100,000元計算），
7、非居住房屋自購房補貼370,000元（150,000＋10,000×22），
8、達成協議後按《補償方案》規定核發相關獎勵。
協商過程中，第三人虹口房管局提供貨幣補償方式和房屋產權調換方式供原告戶選擇，但該戶未能接受上述方案。
因徵收雙方在簽約期限內未達成補償協議，第三人遂於2016年7月13日報請虹口區政府作出房屋徵收補償決定，提出以房屋產權調換的方式補償原告戶並結算差價的補償方案。
虹口區政府受理後，向原告戶送達了報請作出徵收補償決定的報告、會議通知、申請居住困難意見徵詢單等材料。
虹口區政府於2016年7月21日召集雙方進行了調查和調解，原告戶出席。
因雙方未能就徵收補償達成協議，虹口區政府經審查後認定虹口房管局提出的補償方案合法、適當，遂依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條 、《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第四十二條、《上海市人民政府關於批轉市住房保障房屋管理局制訂的的通知》以及涉案地塊房屋徵收補償方案，於2016年8月12日作出滬虹府房徵補[2016]141號房屋徵收補償決定，並依法送達原告戶。
原告收到上述房屋徵收補償決定後不服，遂向法院提起行政訴訟。
證據：
以上事實，由被告虹口區政府提供的房屋徵收決定，虹口區158、161街坊房屋徵收與補償方案及附件，關於虹口區158、161街坊簽約期內總體簽約率的公告，房屋徵收部門的授權委託書，徵收實施單位的企業法人營業執照，房屋徵收工作人員工作證，評估機構的資質證書，關於虹口區158、161街坊被徵收房屋評估均價的公告，編號為滬房地師估（2014）房字第07**號4-220的上海市國有土地上居住房屋徵收評估分戶報告，編號為滬房地師估（2014）房字第07**號4-個-220的上海市國有土地上非居住房屋徵收評估分戶報告，房屋補償方案告知單，舊區改造和房屋徵收資料送達簽收單，兩份鑑定結果報告，土地使用情況查詢回覆，待徵建築面積表，被徵收房屋建築面積認定審核表，編號XXXXXXX的私房建築面積認定通知，上海市虹口區為民裁縫店營業執照，戶籍情況摘錄表、戶籍證明、被徵收人身份證複印件，戶口本複印件，啟東市南陽鎮樂庭村村民委員會證明2份，居住困難戶認定報告，戶內人員他處有房材料，當事人送達地址確認書、委託書，談話筆錄，看房單，關於虹口區158、161街坊徵收地塊增補房源的公告、房源清單、安置房屋的上海市房地產權證，關於對原告戶作出房屋徵收補償決定的報告，申請居住困難戶意見徵詢單、會議通知及送達回證，調查筆錄，被訴房屋徵收補償決定書及送達回證等證據以及當事人庭審陳述予以證明。
【法院判決】：
駁回原告的訴訟請求。
案件受理費由原告共同負擔。
【法院認為】：
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條 第一款 和《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第四十二條第一款之規定，被告虹口區政府具有作出被訴房屋徵收補償決定的行政職權。
本案中，第三人虹口房管局因與原告戶在徵收補償方案確定的簽約期內未達成協議，報請虹口區政府作出房屋徵收補償決定。
虹口區政府受理後，核實了證據材料，查清了房屋徵收補償的事實，並組織原告戶與第三人進行調解，因雙方意見不一無法達成協議，虹口區政府遂於法定期限內作出被訴房屋徵收補償決定，並向雙方送達，執法程序合法。
被訴房屋徵收補償決定對被徵收房屋的類型、性質、被徵收人、用途、建築面積、不予認定建築面積、評估價格、應得貨幣補償款與補貼等費用及差價款的計算，以及產權調換房屋的建築面積和價格的認定，有相應證據予以佐證，事實清楚。
虹口區政府所作被訴房屋徵收補償決定對原告戶以房屋產權調換並結算差價的方式進行補償，並要求第三人支付原告戶其他應得補助、補貼，決定內容符合法律、法規規定及涉案地塊房屋徵收補償方案，未損害原告戶的合法權益。
關於被徵收房屋面積，原告戶就該房屋未提供合法的翻建執照，根據相關土地使用權證登記記載，被徵收房屋土地使用面積為22平方米，實際建造為二層，被告據此認定被徵收房屋的建築面積為44平方米，並無不當。
根據對被徵收房屋的實測情況，建築面積為51.9平方米，閣樓面積為30.9平方米（其中高度大於1.7米的共計15.6平方米，高度大於1.2米，小於1.7米的共計15.3平方米）。
根據《補償方案》第七條第（一）項規定，未記入房地產權證、租用公房憑證但經房屋管理部門批准，實際用於居住的閣樓等，經公示後，以居住房屋評估價格乘以殘值補償面積給予殘值補償，其中高度在1.7米以上部分，按照實際丈量結果作為殘值補償面積，高度在1.2米至1.7米的部分，按照實際丈量結果的一半作為殘值補償面積，第（二）項規定，其餘不予認定建築面積按照實測面積乘以600元/平方米給予殘值補償。
雖然原告戶未提供經房屋管理部門批准建造相關閣樓的材料，但被告考慮到該房屋建造的歷史成因，將二層閣樓酌情認定為經批准建造，並以22平方米為限，經摺算後認定18.8平方米為上述規定第（一）項中的不予認定建築面積，以居住房屋評估單價為基數計算殘值補償，對其餘閣樓面積按照600元/平方米給予殘值補償，保護了原告戶的合法權益，並無不當。
原告要求將全部實測面積認定為被徵收房屋的建築面積，缺乏事實證據和法律依據，本院不予採信。
關於被徵收房屋的評估，根據被告提供的證據能夠證明，係爭房屋評估報告由具有評估資質的上海房地產估價師事務所有限公司作出，原告戶收到該報告後未申請復估、鑑定，經第三人委託，專家委員會出具鑑定報告，認可了評估價格。
被告據此以相關評估價格為基礎計算被徵收房屋的補償款等，符合《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第二十七條、第二十八條之規定，未侵犯原告戶的合法權益。
原告在庭後的書面材料中認為該戶應該按照上述實施細則第三十條關於徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋的補償、補貼標準再增加安置補償，該主張與被徵收房屋情況不符，無法律依據。
關於安置房源，虹口區政府以房屋產權調換方式補償原告戶本市奉賢區沿港河路居住房屋四套，未違反相關規定，並無不當。
被告所作被訴房屋徵收補償決定中對原告戶的補償包括了停產、停業損失，同時亦根據基地補償方案給予了非居住房屋其他補貼及非居住房屋自購房補貼等共計47萬元，亦未侵犯原告戶合法權益。
關於原告主張的引進人口問題，根據被告提供的該戶戶內人員的補償安置協議、住房調配單、房地產登記簿記載等材料，唐富某、唐文、唐雲某、唐雨某、唐虎某、唐某康、唐忠忻、唐逸傑均系他處有房，該戶未被認定為居住困難戶，且原告戶申請居住困難戶認定時系按照戶籍在冊人員共計16人予以申報，唐敏某、唐虎某兩人的妻子戶口未登記在被徵收房屋內，也未作為申報人員，故原告的上述主張亦無依據，本院不予採信。
綜上，被訴房屋徵收補償決定認定事實清楚，適用法律正確，主體適格，程序合法。
原告的訴請主張缺乏事實證據和法律依據，本院不予支持。
【案例解析】：
引用此案例主要是為了讓大家瞭解一下，目前實務中對於殘值補償的標註，比如本案例中此徵收基地的殘值補償標準為：
（一）未記入房地產權證、租用公房憑證但經房屋管理部門批准，實際用於居住的閣樓等，經公示後，以居住房屋評估價格乘以殘值補償面積給予殘值補償，其中高度在1.7米以上部分，按照實際丈量結果作為殘值補償面積，高度在1.2米至1.7米的部分，按照實際丈量結果的一半作為殘值補償面積。
（二）其餘不予認定建築面積按照實測面積乘以600元/平方米給予殘值補償。
【相關法條】：
《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》
滬房管規範徵[2012]9號“關於貫徹執行《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》若干具體問題的意見”
《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國行政訴訟法》
【關鍵詞】：
房屋 徵收補償 被徵收人 同住人 公有房屋承租人 房屋使用人 共同居住人 福利性質取得的房屋 承租的公有住房 計劃經濟下分配的福利房 自己部分出資的福利房 房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房 公房被拆遷後所得的安置房 自己少部分出資的產權安置 按公房出售政策購買的產權房 動拆遷 房屋徵收補償 委託代理人 撤銷 變更 變更代理人 變更之前 代理人 代理權限 動拆遷 房屋徵收補償 徵收補償協議 委託代理人 撤銷 變更 變更代理人 變更之前 代理人 代理權限 動拆遷 房屋徵收補償 徵收補償協議 委託代理人 撤銷 變更 變更代理人 變更之前 代理人 代理權限 簽約主體 主體資格 公有房屋承租人 房屋使用人 共同居住人 福利性質取得的房屋 承租的公有住房 計劃經濟下分配的福利房 自己部分出資的福利房 房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房 公房被拆遷後所得的安置房 自己少部分出資的產權安置 按公房出售政策購買的產權房 他處公房使用權 公有居住房屋 建築面積 租用公房憑證 憑證所記載 居住面積 換算係數 閣樓 實際居住面積的一半 廚房（灶間） 備餐室 廁浴室 壁櫥 箱子間 走道 晒臺 天井 樓梯間等 基數 私有居住房屋 建築面積 己經登記 房地產權證書 房地產登記簿 記載為準 閣樓 未經登記 批准文件記載 實地丈量 搭建部位 房管歷史資料 地籍圖 街道(鄉鎮)出具的證明 殘值補償 違法建築 非居住房屋界定 原始計劃為非居住房屋 公有非居住房屋租賃關係 單位產權房 居住轉非居住房屋 非正規就業 社區服務證 公有房屋承租人 房地產權證 租用公房憑證 公有非居住房屋租賃合同 未經登記的房屋 批准文件記載的建築面積 實際建築面 未經登記的私有居住房屋 無批准文件 1981年以前建造 實地丈量 房管歷史資料 地籍圖 街道(鄉鎮)出具的證明 房地產權證記載的非居住用途 公有非居住房屋租賃合同的 “居改非” 營業執照 營業面積 “面積認定小組” 現場測量 飯店 旅館 實際經營部位 底層部位 公有房屋 簽訂公有非居住房屋租賃合同 合同記載的 建築面積 審批同意 “居改非” 審批文件記載 非居住面積 營業執照 非居住房屋 工商申請 批准文件 營業面積 確權面積 簽約期限內 達到規定簽約比例的 補償協議生效 徵收決定終止執行 簽約比例由區(縣)人民政府規定 不得低於80% 房屋徵收補償 貨幣補償 居住房屋產權調換 補償金額 評估價格 價格補貼 評估單價 建築面積 評估均價 評估總價 總建築面積 補貼係數 套型面積補貼 補貼面積 政府規定租金標準 公有出租居住房屋 租賃關係終止 被徵收人 評估價格 承租人 價格補貼 舊式里弄房屋 簡屋 非成套獨用居住房屋 套型面積補貼 執行政府規定租金標準 私有出租居住房屋 被徵收人 評估價格 承租人 價格補貼 舊式里弄房屋 簡屋 非成套獨用居住房屋 套型面積補貼 由房管部門代理經租 宗教團體的房屋 依法代管 執行政府規定租金標準 私有出租居住房屋 被徵收人 評估價格 承租人 價格補貼 舊式里弄房屋 簡屋 非成套獨用居住房屋 套型面積補貼 徵收 居住房屋 裝潢 補償 標準 不予認定建築面積 廚房(灶間)、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、晒臺、陽臺、天井、樓梯間、閣樓 超出房屋建造批准範圍的搭建部位 不予認定建築面積 殘值補償 廚房(灶間)、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、晒臺、陽臺、天井、樓梯間、閣樓 超出房屋建造批准範圍的搭建部位
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謝謝！
不予認定建築面積的建築物如何給予殘值補償？
上海韓律師土地房屋徵收動拆遷法律諮詢（第024期）
【客戶諮詢】：
請問韓律師：不予認定建築面積的建築物如何給予殘值補償？
謝謝韓律師！
【律師解答】：
（一）徵收公有居住房屋，按租用公房憑證記載的獨用居住部位的面積（使用面積）作為換算建築面積的基數。廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、晒臺、陽臺、天井、樓梯間等部位的面積不得作為換算建築面積的基數，但單獨調配作為居住部位使用的除外。
（二）已經登記的房屋，以房地產權證記載的建築面積為準。私房中的閣樓（包括房地產權證“附記”部分的閣樓），不予認定建築面積。
（三）未經登記的房屋，有房屋建造批准文件但未記載建築面積的，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量建築面積為準，超出房屋建造批准範圍的搭建部位不予認定建築面積。
（四）未經登記的房屋，無批准文件的不予認定建築面積，但有相關材料證明在1981年以前建造、並用於居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建築面積為準，1981年以後改擴建增加的部位不予認定建築面積。相關材料指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉鎮）出具的證明等。已經登記的房屋，在房地產權證記載以外的搭建面積，不予認定建築面積。
上述規定中不予認定建築面積的部分，可以給予建築物殘值補償，但經認定為違法建築的不予補償。
在實務中，各徵收基地會根據各自實際情況制定相關的殘值補償標準。
請看如下具體解讀。
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（Lawyer-gcsb）
【具體解讀】：
各徵收基地有各自的殘值補償的標準，比如：
（1）房屋類型為舊裡和新裡的公有居住房屋，公房租賃憑證中記載的獨用晒臺和天井，不計入被徵收房屋的建築面積，按照記載的面積的一半乘以評估均價給予殘值補償。
（2）房屋類型為舊裡和新裡的公有居住房屋，公房租賃憑證中記載的獨用灶間、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、陽臺、樓梯間等部位，不計入被徵收房屋的建築面積，按照記載的面積乘以相應換算係數後再乘以評估均價給予殘值補償。
注：上述給予殘值補償的部位均指公房租賃憑證中記載的獨用部位，公房租賃憑證中記載的公用部位不給予殘值補償。
（3）其他不予認定建築面積的情形或者無其他不予認定建築面積的，另行給予若干元/證的殘值補償。
又比如：
（一）未記入房地產權證、租用公房憑證但經房屋管理部門批准，實際用於居住的閣樓等，經公示後，以居住房屋評估價格乘以殘值補償面積給予殘值補償，其中高度在1.7米以上部分，按照實際丈量結果作為殘值補償面積，高度在1.2米至1.7米的部分，按照實際丈量結果的一半作為殘值補償面積，
（二）其餘不予認定建築面積按照實測面積乘以600元/平方米給予殘值補償。
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【相關案例】：
【當事人信息】：
原告唐某康
原告唐富某
原告唐雨某
原告唐虎某
原告唐亞某
原告董文某
原告唐雲某(兼上述六原告共同委託代理人)
原告唐敏某(兼上述六原告共同委託代理人)
原告唐林某
被告上海市虹口區人民政府，住所地上海市
第三人上海市虹口區住房保障和房屋管理局，住所地上海市
【案情概述】：
原告唐某康、唐富某、唐雨某、唐亞某、董文某、唐虎某、唐雲某、唐敏某、唐林某不服被告上海市虹口區人民政府（以下簡稱“虹口區政府”）所作滬虹府房徵補[2016]141號房屋徵收補償決定，向上海市二中院提起行政訴訟。法院受理後，依法向被告送達了起訴狀副本、應訴通知書及舉證通知書。被告在法定期限內向法院提交了作出被訴房屋徵收補償決定的證據和依據。因上海市虹口區住房保障和房屋管理局（以下簡稱“虹口房管局”）與本案有利害關係，法院依法通知其作為第三人蔘加訴訟。
本案現已審理終結。
原告訴稱：
被告虹口區政府於2016年8月12日作出滬虹府房徵補[2016]141號房屋徵收補償決定，主要內容:
一、房屋徵收部門以房屋產權調換的方式補償被徵收人，用於產權調換房屋地址為:本市奉賢區沿港河路XXX弄XXX號XXX室，二房一廳，建築面積82.64平方米（其中陽臺建築面積7.880平方米減半計費），單價人民幣（以下幣種均為人民幣）9240元/平方米，房屋總價727,188元；奉賢區沿港河路XXX弄XXX號XXX室，二房一廳，建築面積82.64平方米（其中陽臺建築面積7.880平方米減半計費），單價9,240元/平方米，房屋總價727,188元；奉賢區沿港河路XXX弄XXX號XXX室，二房一廳，建築面積83.35平方米（其中陽臺建築面積8.112平方米減半計費），單價8,940元/平方米，房屋總價708,888.36元；奉賢區沿港河路XXX弄XXX號XXX室，二房一廳，建築面積82.64平方米（其中陽臺建築面積7.880平方米減半計費），單價9,040元/平方米，房屋總價711,448元。四套房屋總價為2,874,712.36元，產權調換房屋價值同被徵收居住、非居住房屋補償金額結算差價為:118,857.96元（2,874,712.36元-2,755,854.40元）由被徵收人支付給虹口房管局。
二、房屋徵收部門給予被徵收人其他補助、補貼為:1、裝潢補貼11,000元；2、搬遷補助費700元；3、不予認定建築面積（一）殘值補貼632,920.80元；4、不予認定建築面積（二）殘值補貼11,880元；5、設備移裝費2,000元/證；6、非居住房屋其他補貼100,000元；7、非居住房屋自購房補貼370,000元；8、達成協議後按《虹口區158、161街坊房屋徵收與補償方案》（以下簡稱《補償方案》）規定發放相關獎勵。
三、被徵收人唐某康、唐富某、唐雨某、唐亞某、董文某、唐虎某、唐雲某、唐敏某、唐林某等應當在收到房屋徵收補償決定書之日起15日內搬遷至上述產權調換房屋地址，將本市梧州路XXX號房屋（以下簡稱“被徵收房屋”）騰空，與上海市虹口第一房屋徵收服務事務所有限公司（以下簡稱“虹口一徵所公司”）辦理移交手續。
原告唐某康、唐富某、唐雨某、唐亞某、董文某、唐虎某、唐雲某、唐敏某、唐林某訴稱:被徵收房屋系私房，被告認定的評估價格過低，也未對原告戶的土地使用權價值進行補償；被徵收房屋內不存在違法建築，應按照實測的全部面積計算建築面積；被告不僅對原告戶的非居住部分未以非居住房源予以安置，也未將唐敏某妻子吳三瓊、唐虎某妻子王秀玲分別予以引進，系認定事實錯誤，侵犯原告戶合法權益。
故請求判決撤銷虹口區政府作出的滬虹府房徵補[2016]141號房屋徵收補償決定。
被告虹口區政府辯稱:
被訴徵收補償決定認定事實清楚，證據確鑿，適用法律正確，程序合法。
原告戶只有土地使用權證，土地使用面積為22平方米，實際搭建為兩層，故核定該戶的建築面積為44平方米，對超出部分按照基地《補償方案》的規定，作為不予認定建築面積分別予以了補償，未侵犯該戶合法權益；對原告戶內的個體工商戶，被告已依法給予應得補償，以居住房源予以安置亦未違反法律規定；根據被告查明的情況，原告戶內雖有16個戶籍人員，但多人均屬於他處有房，該戶經核定不符合享受居住困難保障補貼的條件，亦不存在應引進人員予以安置的情況。
故請求依法駁回原告的訴訟請求。
第三人虹口房管局述稱:
同意被告虹口區政府的意見，請求駁回原告的訴訟請求。
經審理查明：
因公共利益需要，虹口區政府於2014年12月2日作出虹府房徵[2014]6號房屋徵收決定，對相關房屋徵收範圍予以明確，並收回該範圍內的國有土地使用權。
第三人虹口房管局作為房屋徵收部門委託虹口一徵所公司承擔房屋徵收與補償的具體工作。
該基地簽約期限為2014年12月27日至2015年3月31日止。
截止2015年3月31日，簽約率達到94.44%，補償協議生效。
本市梧州路XXX號房屋在上述徵收決定的徵收範圍內，性質為私房，土地使用權人登記為金則文、唐某康、唐亞某（曾用名唐亞琴）、唐雨某、唐寶衝、唐雲某（曾用名唐雲衝）、唐林某、唐敏某、唐富某。
金則文於2012年9月16日死亡，其與丈夫（已故）生前共育有8名子女，均為土地使用權共有人，其中唐寶衝於2013年11月25日死亡，其法定繼承人為妻子董文某、兒子唐虎某，故房屋徵收決定作出之時，被告認定該戶的被徵收人為唐某康、唐富某、唐雨某、唐亞某、董文某、唐虎某、唐雲某、唐敏某、唐林某。
被徵收房屋類型為舊裡，部位為全幢，用途為居非兼用，開設有個體工商戶上海市虹口區為民裁縫店（經營者為唐敏某）。
被徵收房屋的國有土地使用權記載用地面積為22平方米，實際建築為兩層，測繪建築面積為51.70平方米，閣樓面積為30.90平方米。
經虹口區房屋徵收事務中心核定，被徵收房屋認定建築面積為44平方米，其中居住建築面積為22平方米，非居住建築面積為22平方米。
其餘面積，按照基地補償方案第七條之規定，以居住房屋評估單價乘以殘值補償面積給予殘值補償的（即不予認定建築面積（一）殘值補償）共計18.8平方米，以實測面積乘以600元/平方米給予殘值補償的（即不予認定建築面積（二）殘值補償）共計19.8平方米。
經上海房地產估價師事務所有限公司評估，該地塊的評估均價為28,539元/平方米，被徵收房屋居住部分房地產市場評估單價為33,666元/平方米，非居住部分房地產市場評估單價為57,800元/平方米，估價時點為2014年12月2日。
房屋徵收部門於2014年12月19日向原告戶送達了房屋徵收與補償方案、分戶評估報告、房屋補償方案告知單等，由唐敏某簽收。
原告戶在規定期限內未提出復估、鑑定申請。
房屋徵收部門遂委託上海市房地產估價師協會房地產估價專家委員會（以下簡稱“專家委員會”）對被徵收房屋的評估結果進行鑑定。
2015年9月18日，專家委員會分別出具滬房地估鑑（2015）077-29號《關於虹口區梧州路XXX號全幢（唐某康、董文某、唐虎某、唐敏某、唐林某、唐富某、唐雲某、唐雨某、唐亞某戶）上海市國有土地上居住房屋徵收評估分戶報告的鑑定結果報告》、滬房地估鑑（2015）077-30號《關於虹口區梧州路XXX號全幢（唐某康、董文某、唐虎某、唐敏某、唐林某、唐富某、唐雲某、唐雨某、唐亞某戶）上海市國有土地上非居住房屋徵收評估分戶報告的鑑定結果報告》，認為原告戶的居住和非居住房屋評估分戶報告的估價機構資質和估價師執業資格在註冊有效期內，估價報告基本規範，評估價格合理。
被徵收房屋內共有在冊戶籍16人，分別為唐敏某、唐忻偉、唐林某、孫芝敏、唐富某、唐文、唐雲某、唐敏、唐雨某、董文某、唐虎某、唐博鋒、唐某康、唐忠忻、王燕蓉、唐逸傑。
2016年6月2日，經虹口區舊區改造居住困難戶認定小組認定，結果為申請居住困難戶對象為16人，經評議小組認定該戶家庭不符合居住困難戶條件。
根據有關規定以及該基地徵收補償方案，被徵收房屋評估價格為740,652元（33666×22×100%），價格補貼為188,357.40元（28539×22×30%），套型面積補貼為428,085元（28539×15），被徵收非居住房屋評估價格為1,271,600元（57800×22×100%），停產停業損失補償為127,160元（57800×22×10%），被徵收房屋貨幣補償金額共計2,755,854.40元。
原告戶另可得其他補貼、補助，包括:
1、裝潢補貼11,000元（500×22），
2、搬遷補助費700元（15×22，不足700元按700元計算），
3、不予認定建築面積（一）殘值補償632,920.80元（33666×18.8），
4、不予認定建築面積（二）殘值補償11,880元（600×19.8），
5、設備移裝費2,000元/證，
6、非居住房屋其他補貼100,000元（2500×22，不足100,000元按100,000元計算），
7、非居住房屋自購房補貼370,000元（150,000＋10,000×22），
8、達成協議後按《補償方案》規定核發相關獎勵。
協商過程中，第三人虹口房管局提供貨幣補償方式和房屋產權調換方式供原告戶選擇，但該戶未能接受上述方案。
因徵收雙方在簽約期限內未達成補償協議，第三人遂於2016年7月13日報請虹口區政府作出房屋徵收補償決定，提出以房屋產權調換的方式補償原告戶並結算差價的補償方案。
虹口區政府受理後，向原告戶送達了報請作出徵收補償決定的報告、會議通知、申請居住困難意見徵詢單等材料。
虹口區政府於2016年7月21日召集雙方進行了調查和調解，原告戶出席。
因雙方未能就徵收補償達成協議，虹口區政府經審查後認定虹口房管局提出的補償方案合法、適當，遂依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條 、《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第四十二條、《上海市人民政府關於批轉市住房保障房屋管理局制訂的的通知》以及涉案地塊房屋徵收補償方案，於2016年8月12日作出滬虹府房徵補[2016]141號房屋徵收補償決定，並依法送達原告戶。
原告收到上述房屋徵收補償決定後不服，遂向法院提起行政訴訟。
證據：
以上事實，由被告虹口區政府提供的房屋徵收決定，虹口區158、161街坊房屋徵收與補償方案及附件，關於虹口區158、161街坊簽約期內總體簽約率的公告，房屋徵收部門的授權委託書，徵收實施單位的企業法人營業執照，房屋徵收工作人員工作證，評估機構的資質證書，關於虹口區158、161街坊被徵收房屋評估均價的公告，編號為滬房地師估（2014）房字第07**號4-220的上海市國有土地上居住房屋徵收評估分戶報告，編號為滬房地師估（2014）房字第07**號4-個-220的上海市國有土地上非居住房屋徵收評估分戶報告，房屋補償方案告知單，舊區改造和房屋徵收資料送達簽收單，兩份鑑定結果報告，土地使用情況查詢回覆，待徵建築面積表，被徵收房屋建築面積認定審核表，編號XXXXXXX的私房建築面積認定通知，上海市虹口區為民裁縫店營業執照，戶籍情況摘錄表、戶籍證明、被徵收人身份證複印件，戶口本複印件，啟東市南陽鎮樂庭村村民委員會證明2份，居住困難戶認定報告，戶內人員他處有房材料，當事人送達地址確認書、委託書，談話筆錄，看房單，關於虹口區158、161街坊徵收地塊增補房源的公告、房源清單、安置房屋的上海市房地產權證，關於對原告戶作出房屋徵收補償決定的報告，申請居住困難戶意見徵詢單、會議通知及送達回證，調查筆錄，被訴房屋徵收補償決定書及送達回證等證據以及當事人庭審陳述予以證明。
【法院判決】：
駁回原告的訴訟請求。
案件受理費由原告共同負擔。
【法院認為】：
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條 第一款 和《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第四十二條第一款之規定，被告虹口區政府具有作出被訴房屋徵收補償決定的行政職權。
本案中，第三人虹口房管局因與原告戶在徵收補償方案確定的簽約期內未達成協議，報請虹口區政府作出房屋徵收補償決定。
虹口區政府受理後，核實了證據材料，查清了房屋徵收補償的事實，並組織原告戶與第三人進行調解，因雙方意見不一無法達成協議，虹口區政府遂於法定期限內作出被訴房屋徵收補償決定，並向雙方送達，執法程序合法。
被訴房屋徵收補償決定對被徵收房屋的類型、性質、被徵收人、用途、建築面積、不予認定建築面積、評估價格、應得貨幣補償款與補貼等費用及差價款的計算，以及產權調換房屋的建築面積和價格的認定，有相應證據予以佐證，事實清楚。
虹口區政府所作被訴房屋徵收補償決定對原告戶以房屋產權調換並結算差價的方式進行補償，並要求第三人支付原告戶其他應得補助、補貼，決定內容符合法律、法規規定及涉案地塊房屋徵收補償方案，未損害原告戶的合法權益。
關於被徵收房屋面積，原告戶就該房屋未提供合法的翻建執照，根據相關土地使用權證登記記載，被徵收房屋土地使用面積為22平方米，實際建造為二層，被告據此認定被徵收房屋的建築面積為44平方米，並無不當。
根據對被徵收房屋的實測情況，建築面積為51.9平方米，閣樓面積為30.9平方米（其中高度大於1.7米的共計15.6平方米，高度大於1.2米，小於1.7米的共計15.3平方米）。
根據《補償方案》第七條第（一）項規定，未記入房地產權證、租用公房憑證但經房屋管理部門批准，實際用於居住的閣樓等，經公示後，以居住房屋評估價格乘以殘值補償面積給予殘值補償，其中高度在1.7米以上部分，按照實際丈量結果作為殘值補償面積，高度在1.2米至1.7米的部分，按照實際丈量結果的一半作為殘值補償面積，第（二）項規定，其餘不予認定建築面積按照實測面積乘以600元/平方米給予殘值補償。
雖然原告戶未提供經房屋管理部門批准建造相關閣樓的材料，但被告考慮到該房屋建造的歷史成因，將二層閣樓酌情認定為經批准建造，並以22平方米為限，經摺算後認定18.8平方米為上述規定第（一）項中的不予認定建築面積，以居住房屋評估單價為基數計算殘值補償，對其餘閣樓面積按照600元/平方米給予殘值補償，保護了原告戶的合法權益，並無不當。
原告要求將全部實測面積認定為被徵收房屋的建築面積，缺乏事實證據和法律依據，本院不予採信。
關於被徵收房屋的評估，根據被告提供的證據能夠證明，係爭房屋評估報告由具有評估資質的上海房地產估價師事務所有限公司作出，原告戶收到該報告後未申請復估、鑑定，經第三人委託，專家委員會出具鑑定報告，認可了評估價格。
被告據此以相關評估價格為基礎計算被徵收房屋的補償款等，符合《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第二十七條、第二十八條之規定，未侵犯原告戶的合法權益。
原告在庭後的書面材料中認為該戶應該按照上述實施細則第三十條關於徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋的補償、補貼標準再增加安置補償，該主張與被徵收房屋情況不符，無法律依據。
關於安置房源，虹口區政府以房屋產權調換方式補償原告戶本市奉賢區沿港河路居住房屋四套，未違反相關規定，並無不當。
被告所作被訴房屋徵收補償決定中對原告戶的補償包括了停產、停業損失，同時亦根據基地補償方案給予了非居住房屋其他補貼及非居住房屋自購房補貼等共計47萬元，亦未侵犯原告戶合法權益。
關於原告主張的引進人口問題，根據被告提供的該戶戶內人員的補償安置協議、住房調配單、房地產登記簿記載等材料，唐富某、唐文、唐雲某、唐雨某、唐虎某、唐某康、唐忠忻、唐逸傑均系他處有房，該戶未被認定為居住困難戶，且原告戶申請居住困難戶認定時系按照戶籍在冊人員共計16人予以申報，唐敏某、唐虎某兩人的妻子戶口未登記在被徵收房屋內，也未作為申報人員，故原告的上述主張亦無依據，本院不予採信。
綜上，被訴房屋徵收補償決定認定事實清楚，適用法律正確，主體適格，程序合法。
原告的訴請主張缺乏事實證據和法律依據，本院不予支持。
【案例解析】：
引用此案例主要是為了讓大家瞭解一下，目前實務中對於殘值補償的標註，比如本案例中此徵收基地的殘值補償標準為：
（一）未記入房地產權證、租用公房憑證但經房屋管理部門批准，實際用於居住的閣樓等，經公示後，以居住房屋評估價格乘以殘值補償面積給予殘值補償，其中高度在1.7米以上部分，按照實際丈量結果作為殘值補償面積，高度在1.2米至1.7米的部分，按照實際丈量結果的一半作為殘值補償面積。
（二）其餘不予認定建築面積按照實測面積乘以600元/平方米給予殘值補償。
【相關法條】：
《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》
滬房管規範徵[2012]9號“關於貫徹執行《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》若干具體問題的意見”
《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國行政訴訟法》
【關鍵詞】：
房屋 徵收補償 被徵收人 同住人 公有房屋承租人 房屋使用人 共同居住人 福利性質取得的房屋 承租的公有住房 計劃經濟下分配的福利房 自己部分出資的福利房 房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房 公房被拆遷後所得的安置房 自己少部分出資的產權安置 按公房出售政策購買的產權房 動拆遷 房屋徵收補償 委託代理人 撤銷 變更 變更代理人 變更之前 代理人 代理權限 動拆遷 房屋徵收補償 徵收補償協議 委託代理人 撤銷 變更 變更代理人 變更之前 代理人 代理權限 動拆遷 房屋徵收補償 徵收補償協議 委託代理人 撤銷 變更 變更代理人 變更之前 代理人 代理權限 簽約主體 主體資格 公有房屋承租人 房屋使用人 共同居住人 福利性質取得的房屋 承租的公有住房 計劃經濟下分配的福利房 自己部分出資的福利房 房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房 公房被拆遷後所得的安置房 自己少部分出資的產權安置 按公房出售政策購買的產權房 他處公房使用權 公有居住房屋 建築面積 租用公房憑證 憑證所記載 居住面積 換算係數 閣樓 實際居住面積的一半 廚房（灶間） 備餐室 廁浴室 壁櫥 箱子間 走道 晒臺 天井 樓梯間等 基數 私有居住房屋 建築面積 己經登記 房地產權證書 房地產登記簿 記載為準 閣樓 未經登記 批准文件記載 實地丈量 搭建部位 房管歷史資料 地籍圖 街道(鄉鎮)出具的證明 殘值補償 違法建築 非居住房屋界定 原始計劃為非居住房屋 公有非居住房屋租賃關係 單位產權房 居住轉非居住房屋 非正規就業 社區服務證 公有房屋承租人 房地產權證 租用公房憑證 公有非居住房屋租賃合同 未經登記的房屋 批准文件記載的建築面積 實際建築面 未經登記的私有居住房屋 無批准文件 1981年以前建造 實地丈量 房管歷史資料 地籍圖 街道(鄉鎮)出具的證明 房地產權證記載的非居住用途 公有非居住房屋租賃合同的 “居改非” 營業執照 營業面積 “面積認定小組” 現場測量 飯店 旅館 實際經營部位 底層部位 公有房屋 簽訂公有非居住房屋租賃合同 合同記載的 建築面積 審批同意 “居改非” 審批文件記載 非居住面積 營業執照 非居住房屋 工商申請 批准文件 營業面積 確權面積 簽約期限內 達到規定簽約比例的 補償協議生效 徵收決定終止執行 簽約比例由區(縣)人民政府規定 不得低於80% 房屋徵收補償 貨幣補償 居住房屋產權調換 補償金額 評估價格 價格補貼 評估單價 建築面積 評估均價 評估總價 總建築面積 補貼係數 套型面積補貼 補貼面積 政府規定租金標準 公有出租居住房屋 租賃關係終止 被徵收人 評估價格 承租人 價格補貼 舊式里弄房屋 簡屋 非成套獨用居住房屋 套型面積補貼 執行政府規定租金標準 私有出租居住房屋 被徵收人 評估價格 承租人 價格補貼 舊式里弄房屋 簡屋 非成套獨用居住房屋 套型面積補貼 由房管部門代理經租 宗教團體的房屋 依法代管 執行政府規定租金標準 私有出租居住房屋 被徵收人 評估價格 承租人 價格補貼 舊式里弄房屋 簡屋 非成套獨用居住房屋 套型面積補貼 徵收 居住房屋 裝潢 補償 標準 不予認定建築面積 廚房(灶間)、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、晒臺、陽臺、天井、樓梯間、閣樓 超出房屋建造批准範圍的搭建部位 不予認定建築面積 殘值補償 廚房(灶間)、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、晒臺、陽臺、天井、樓梯間、閣樓 超出房屋建造批准範圍的搭建部位
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