8月5日，人民幣兌美元匯率離岸和在岸價格均突破“7”這一整數關口。這是人民幣兌美元匯率近十二年來首次突破“7”。當日，多隻地產股股價下跌，房地產板塊集體走低。同策研究院一位研究員分析稱，人民幣匯率“破7”對以海外融資為主的房企影響較大，如果房企通過發行美元債以借新還舊，意味著更高的還債成本。
引人關注的是，自2019年開始，房企迎來償債高峰期。Wind數據顯示，2019年—2021三年間，地產企業海外債券到期規模都在200億美元之上，成為近幾年償還規模最大的三年。其中在2019年房企海外債到期數量66只，到期規模237.57億美元，到期規模同比2018年增加30.91%。“對於之前發行了大量美元債的房企，匯率下跌會造成匯兌損益，從而造成房企海外發債成本上升，也將造成房企淨利潤下滑。”一位全國性房企副總裁告訴財聯社。
業內人士認為，匯率波動對高槓杆的中小房企的財務衝擊會更大。“高槓杆房企融資成本本身就比較高，融資相對較難，面臨經營困難以及償債風險等問題。”一位房地產機構的分析師如是說。據中原地產統計，截至2019年7月末，房企計劃發行美元債460.7億美元，同比2018年同期的386億美元上漲幅度達19.1%。
與此同時，融資成本也出現上升，多家房企發行美元債的資金成本超過10%。華泰證券研報也顯示，2019年，海外發債成本整體上行，短久期高票息特點明顯。其中景瑞控股發行2022年到期的2.6億美元票據，年利率為12%；花樣年擬發行2022年到期的2億美元票據，年利率為12.25%；天譽置業發行1.05億美元的票據，年利率為13%；佳源國際擬發行2.25億美元於2022年到期的優先票據，年利率為13.75%；；泰禾集團發行4億美元的債券，票面年息高達 15%“這些房企發行如此高利率的美元票據，雖然短期內可以改善其資金狀況，但會對後續的債務兌付形成較大的壓力。
尤其是人民幣匯率波動帶來的匯兌損益，未來實際支付的利息會更高。” 一家國際資管公司的高管告訴財聯社記者。協縱策略管理集團創始人黃立衝則認為，未來房地產開發商可能面臨流動性寒冬，尤其是高槓杆房企，不排除未來會有地產上市公司出現債務違約。
“美聯儲有著很強的降息預期，但在全球經濟下行壓力增強以及投資者避險情緒影響下，美元債發行成本上升的概率會增強；另一方面，如果房地產企業從境外發行美元債用於清償境內債務，則要面對利率和匯率的雙重風險。”上述房地產研究機構分析人士向財聯社表示。事實上，人民幣2015年“8·11”匯改後曾出現的貶值，引發不少房企匯兌損失。
據彭博統計，2015年全年房地產企業因為匯兌損失超過120億元，其中恆大、雅居樂等美元債額度較大的房企損失均超過10億元。此外，2018年全年人民幣兌美元下跌幅度超過5%，2018年萬科A、招商蛇口、新城控股的匯兌損失分別為13.2億元、5.36億元、4.16億元。為避免匯兌損失，降低風險，此前房企曾選擇提前贖回，上述房企副總裁也稱，“最好的方法就是提前把美元債還掉”。
但黃立衝表示，現在的情況與幾年前不太一樣，今年融資環境收緊，房企提前贖回債券的可能性不大，因為不少房企手頭並不寬裕。7月12日，發改委要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。而在發改委發佈該政策前，房地產企業利用窗口期大量發行美元債。“現在融資難度很大，對房企來說最重要的是能融資，尤其是債務比較高的房企，融資的錢必須要償還債務。”黃立衝說。
（文章來源：財聯社）
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