機構：中信建投證券股份有限公司 研究員：江宇輝
房企資金端整體延續放緩態勢。1-6月房地產開發企業到位資金84,966億元,同比+7.2pct,增速較1-5月-0.4pct,到位資金增速小幅下滑。其中,1-6月國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款分別同比+8.4pct、+4.7pct、+9.0pct、+11.1pct,增速較1-5月分別+2.9pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。一方面,銀保監會對違規資金流入房地產市場的監管升級,交易所市場和銀行間市場暫緩部分房企的融資計劃,郭樹清警示高槓杆過度融資等問題,房企融資渠道條條收緊;另一方面,銷售降溫,定金及預收款增速下滑,銷售回款緩慢。
6月房企股權再融資低迷,密集轉讓旗下地產項目股權。2016年“930”新政出臺之後,房地產股權融資收到嚴格把控,上市房企過去幾年的再融資窗口正在關閉,再融資規模明顯回落。2019年上半年,僅大悅城成功實施定增,募集金額144.5億元,為緩解資金壓力,多家房企密集轉讓旗下房地產項目股權。
6月融資環境持續收緊,債券發行規模不斷萎縮。5月17日,銀保監會出臺23號文,釋放房地產信託業務降溫的信號;5月31日,央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資通道;6月13日,銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上直指目前房地產市場、房地產金融存在居民高槓杆與房地產過度融資的風險與問題;6月,融資收緊範圍逐漸擴大,交易商協會通過窗口指導,暫緩部分地產商銀行間市場的發債融資計劃,避免過度融資;7月12日,國家發改委發佈通知,要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務,融資用途受限。近期,地產融資調控不斷升級,政策進一步收緊,預計著下半年土地市場或將降溫。從發行總額來看,2019年上半年,房企融資總額為6113億元,同比增長36%,其中,境內發債3592億元,同比增長35%,佔比59%;境外發債2521億元,佔比由2018年下半年的27%大幅攀升至41%。
6月房地產信託仍為發行主力,監管升級,業務降溫勢在必行。6月信託成立數量為410個,募集資金928億元,環比提升49.5%,佔所有產品發行總額的48%,佔據半壁江山,在融資政策持續收緊情況下,房地產信託回暖明顯,平均收益率為8.29%,平均期限為1.52年。從監管形勢來看,銀保監會日前發佈23號文,重申嚴格信託監管,規範房地產信託業務;7月6日,銀保監會約談部分信託公司,加強房地產信託領域風險防控,今後會將對信託公司的警示提醒指導作為一項常態化工作。融資成本上行,龍頭企業優勢依然顯著。房企融資出現回暖,但融資成本普遍回升,主流房企融資成本可控上行。龍頭房企憑藉規模優勢和穩健的經營風格,優勢依然顯著。