房地產行業從2016年5月1日起推行營改增，對房企的財務、採購、成本、營銷等業務都產生了重大影響。
特別是隨著國家“金稅三期”系統的深入推廣，稅務管理的精細化程度將越來越高。新版稅控開票系統自動上傳發票全票面信息到國稅局，發票明細都標明瞭商品稅收編碼，可以明確交易的貨物或服務類別，增值稅發票管理越來越嚴格。稅務大數據等的應用大大提升了稅務徵管和稽查效率，同時也增大企業的稅務風險。
為了更好的應對營改增，防範增值稅風險，恆大、龍光、瑞安、新世界等眾多標杆房企，紛紛著手重新梳理相關業務流程，並通過IT手段進行增值稅業務管理提升。我們今天分享的是恆大的案例。
恆大增值稅管理曾有三大痛點
恆大2016年銷售額3700多億，項目公司遍佈全國各地，開票點多達200多個。國稅對增值稅發票管理要求非常嚴格，恆大的體量大開票點多，其增值稅風險和效率問題因此更加突出。營改增之後，恆大在增值稅管理上之前主要有以下三大痛點：
一、開票內容要求嚴格
國稅部門對增值稅發票開具內容提出了很嚴格要求，發票開具面臨三個難點。
首先是開具內容複雜。
需要錄入客戶的真實姓名、身份證號碼、房屋產權證書號碼、不動產的詳細地址等等，效率非常低且易出錯；
其次是開票場景多。
需要區分正式發票、預收款不徵稅發票、營業稅補開發票等多種開票場景；
最後是各地國稅存在政策差異。
恆大項目遍佈十多個省市，各城市稅局政策解讀不同，對於開票相關規則特別是貨物或應稅勞務名稱、備註等信息有很多細節性差異。
二、開票效率低，存在虛開風險
恆大項目公司分散在全國各地，項目財務人員都是通過開票軟件開具發票，開票軟件一般都是單機版，由財務人員手工錄入發票信息，直接開具打印發票，開具的發票都保存在開票軟件和稅盤之中。一方面，集團稅務負責人無法管控一線開票工作，無法監控是否存在虛開或者錯開涉稅風險，缺少有力管理抓手；另一方面，手工錄入開票信息的效率非常低，平均開具一張發票大概要5分鐘左右，並且非常容易出錯，開完發票之後還需要用一個手工檯賬來記錄開票信息。財務人員的工作量急劇上升，工作壓力大，員工滿意度低。
三、發票變更多，存在管理風險
地產企業在實際開票過程中，常見的有預開、衝紅、作廢三類發票變更業務。特別是房地產業務經常面臨換退房、更名等業務場景，需要對發票進行紅衝、作廢等操作，但是此類操作稅務風險較高，是稅局重點稽查的點。但是一旦操作不當，就會被稅務部門認定為違規操作，面臨嚴厲的稅務處罰。
一套管理系統解決所有問題
為了解決上面幾個難題，提升一線開票人員的工作效率，並實現銷項發票涉稅風險的有效管控，恆大集團聯合明源雲積極進行營改增專項探討，通過實施上線增值稅管理系統來進行管理升級。最終通過以下一些措施解決了問題。
一、開票規則配置化，讓稅務政策平穩落地
通過開票規則引擎解決國稅對開票內容要求嚴格的問題。開票規則引擎可以獲取業務系統已有的字段數據（比如：客戶名稱、客戶身份證號碼、合同總價、建築面積等字段信息），會計根據這些字段來定義開票規則模板。
集團可以根據國家稅務總局的稅務政策要求，提供一套標準開票規則模板給項目公司，項目公司會計在標準模板的基礎上，再根據當地稅局要求調整成本地化開票規則模板；並且還可以根據不同的業態、發票類型、開票場景等維度靈活設置不同的開票規則模板，同時也可以根據業務系統的字段信息進行自由組合，配置出複雜的開票內容，從而完美的適配了各地稅務政策的差異化要求。
靈活的開票規則引擎無需二次開發，完美解決了恆大200多個開票點開票規則配置，未來可以繼續支撐恆大源源不斷的新項目。
二、業務直連開票，控制虛開風險，提升開票效率
通過業務直連開票，控制虛開風險，提升開票效率。打通恆大售樓和增值稅管理系統，恆大現場財務人員收款的時候，只需要點一下保存打印，就可以自動生成發票信息，然後直連稅控盤開具出預收款不徵稅發票或者正式發票。
房地產還有一個比較特殊的場景，就是在交房的時候統一開具正式發票，一次要開具幾百張發票。可以通過增值稅管理系統，批量完成幾百個待交房的收據換髮票工作，並且批量開具幾百張待交房的正式發票。
通過系統直連開具的發票都會自動回填到業務單據上，並且生成到銷項發票臺賬中，讓財務人員完全拋棄掉手工發票臺賬，極大提升了財務人員工作效率。集團稅務人員可以隨時查詢發票開具情況，分析稅務風險，有效控制了虛開發票風險。
三、強控發票變更，有效規避稅務風險
通過強控發票變更，解決發票變更引發的稅務風險問題。恆大地產非常重視發票的變更管理業務，針對發票開具的過程會遇到的特殊情況,如發票信息錯誤、銷售變更、打印問題等需要作廢/紅衝發票，都必須由地區現場出納在增值稅系統中發起變更申請，然後由銷售會計審核，現場出納才能進行作廢/紅衝操作。通過強控衝紅、作廢、預開發票特殊場景，從源頭做好發票的開具、審核、傳遞的關鍵點控制，從而確保發票開具的嚴謹性，規避發票虛開風險。
作者：毛志富，來源：明源地產研究院。
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