時代週報記者 胡天祥
近日，有媒體報道稱，合景泰富(HK.1813)斥資9億元從深圳德業基投資集團手中購得深圳南山區一宗宅地72%的股權。為此，時代週報記者向合景泰富求證，對方否認了上述報道的真實性。
雖然並未與德業基發生買賣關係，但從2017年至今，合景泰富已獲得多個位於深圳的舊改項目。時代週報記者獲悉，2017年，合景泰富收購一宗阪田城市更新項目，正式落子深圳。2018年，合景泰富新增鹽田項目。2019年，合景泰富新增位於南山區的漢唐街城市更新項目。“鹽田項目暫定名為合景同創廣場，公司持股為51%，目前已進入施工期。”合景泰富方面告訴時代週報記者，漢唐街項目公司預計持股為55%。
另據時代週報記者從多個渠道獲悉，深圳公司2019年投資拓展目標為60億元。此外，合景泰富自營品牌木蓮莊酒店在深圳首店已正式落子，而鹽田項目也預計最快今年將推出，業態包括公寓、寫字樓和商業。
進軍深圳
對於深圳市場，合景泰富早已心嚮往之。“深圳產業結構和IT產業都比較好，帶來的收入比較高，對樓價都是可以接受的。”在2016年中期業績會上，合景泰富主席及執行董事孔健岷表示，因為近香港，所以深圳的售價相比其他城市會走快一點點。
合景泰富集團營銷管理中心總經理楊歡亦補充稱，未來深圳還會有一些總部級的企業支撐，這些對於深圳的經濟會有提升，所以還是非常看好深圳市場的未來。
但在土地資源稀缺的深圳，公開招拍掛的土地極少。2010-2016年上半年深圳近七年時間總共拍出不到10平方公里新增土地，住宅用地更是稀少，平均每年只有2-3塊。於是，包括合景泰富在內的外地房企，便紛紛通過併購城市更新項目，曲線進軍深圳市場。
2017年，合景泰富通過收購一宗阪田城市更新項目（業態包括公寓、寫字樓、商業），正式進軍深圳市場。資料顯示，該項目位於阪田街道角塘社區，全名為中浩工業城C廠區城市更新項目，項目申報主體為深圳拓鋒實業有限公司，該公司實際控制人來自孔健岷家族。
同年11月，深圳合景實業有限公司成立。據時代週報從多個渠道獲悉，在組織架構上，深圳公司隸屬於合景泰富華南區域（片區），該區域下轄廣州、佛山、肇慶等多個城市公司。目前，宋海任深圳公司董事長，石壯順任深圳公司總經理兼莞惠公司總經理，後者曾任深圳萬科EPC管理事業部助理總工程師。
2018年，合景泰富新增鹽田項目。經確認，上述鹽田項目應為協和電廠城市更新項目，現命名為合景同創廣場項目，實施主體是深圳市創世和實業有限公司（下稱創世和）。時代週報記者查詢深圳市場監督管理局官網獲悉，創世和分別在2018年11月30日和2019年1月16日發生股權變更，合景泰富旗下的深圳市凱睿實業有限公司經兩次增資後，成為創世和的大股東，佔股51%。據悉，合景同創廣場項目有望在今年推出，業態包括寫字樓和商業。
到了2019年6月，深圳市創景實業有限公司以3101.565萬元的價格，從蕪湖長貞投資基金（有限合夥）手中購得萬利加置業（深圳）有限公司51%的股權，後者為深圳南山區漢唐街城市更新項目（業態包括公寓、寫字樓、商業）的實施主體。目前，合景泰富持有創景實業55%股份，自然人股東方怡持有45%股份。
舊改版圖
合景泰富的舊改儲備並不侷限在深圳。2018年，合景泰富拿地策略由原來的“招拍掛為主”轉變為“以收併購為主、招拍掛為輔”，並逐步加大了舊改的拓展力度。據孔健岷透露，截至2018年3月，公司已簽下廣州8個城中村舊改，未來可提供700-800萬平方米的土地儲備。
另據網易房產統計的2019年廣州舊改項目中，合景泰富已介入黃埔雙沙社區（雙崗村、沙浦村、華坑村組成）、番禺塘頭村、黃埔南崗村（村南部）三個舊村改造項目。今年6月，合景泰富旗下佛山合慶置業公司共簽下廣東佛山桂城平西村四個舊村改造前期工作協議，佔地面積合計668畝。
“為什麼整體舊城改造的土地成本偏低，因為有一個缺點是時間偏差，要拆遷，就不像併購可以很快就實現銷售，但是舊改的回報率是非常高的。”業績會上，孔健岷如是解釋公司大力發展舊改的原因。
據龍光地產首席財務官兼執行董事賴卓斌透露，城市更新項目平均淨利潤率可達15%―20%。一家在從事舊改業務的房企中層也告訴時代週報記者，在深圳做舊改，毛利率通常在40%以上。
不過，舊改高利潤背後，往往也伴隨著週期相對較長、轉化成土儲存在不確定性等風險。如合景泰富今年入股的漢唐街城市更新項目，有報道稱，該項目從2014年正式納入深圳城市更新單元計劃後，便一直處於無人能接盤推進開發的狀態。
“在深圳做舊改，程序相對複雜，週期短則5-8年，長則8-10年。”高力國際諮詢服務部華南區執行董事陳厚橋告訴時代週報記者，這主要是開發商和其他關聯方均期望過高，利益很難平衡。
合景泰富深圳公司則告訴時代週報記者，漢唐街項目雖為舊改項目，但實施主體已確認，土地已平整，土地證已獲取，手續合法、合規、清晰，具備立即開發條件， 相信未來盈利可期。
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