聚焦長三角|2019年1-4月房企在滬杭蘇拿地有何特點？
圖片來源：海洛創意
2019年土地市場成交升溫，根據克而瑞研究中心發佈的“2019年1-4月中國房地產企業新增貨值TOP100”數據，融創、碧桂園、綠地、萬科、新城新增貨值超過千億元；旭輝、恆大、華潤、中海、陽光城等12家公司拿地超500億元。整體來看，規模房企依舊強勢，銷售TOP10貨值佔百強42%。
2018年，可以稱得上是房地產融資最困難的一年。融資並未開閘，資金難以大量流向房企，發改委還曾在2018年5月明確表示，房企境外發債主要用於償還債務，限制投資境內外房地產項目、補充營運資金等。
不過，受益於無風險利率降低，近期房企融資成本下降，土地市場成交熱度也有所回升。從區域佈局來看，中西部依舊是房企拿地佈局的要塞，百強房企新增土儲建面佔比接近4成。但長三角在規劃利好的帶動下，局部熱度維持快速上升的勢態，新增土儲建面佔比持續上漲，1-4月佔比達27%，較前三月上漲3個百分點。
不僅如此，2019年以來長三角地區城市宅地供應普遍不足，加之大型房企投資積極，土拍競爭激烈，蘇州、南通、無錫等地區域均價接連被刷新。下面界面樓市上海將分別選取上海、杭州、蘇州、這三個長三角代表城市，來探究房企佈局長三角的特點。（注：僅供參考）
上海土拍國企參與度增強
土拍成交告別高溢價
據CREIS中國指數研究院數據顯示，2019年前4月，上海共出讓76宗地塊，共計約383萬㎡建設用地，規劃建築面積657.9萬㎡，共成交價450億元。
上海作為長三角一體化的重要城市，一直就是房企爭奪的重心。不少房企將總部遷至上海，拿地佈局就更是重中之重。不過，一線城市的土地資源相對有限，受制於各種政策的影響，上海的土拍市場相對安靜不少。
和蘇州高溢價、高樓面價不一樣的是，上海的土拍市場央企、國企的參與者更多，高溢價也較少出現。3月18日，上海奉賢區掛牌1宗宅地，東原地產以12.22億元拍得，該住宅地塊出讓面積達6.08萬平，成交樓面價13050元/㎡，溢價率0%。
這並不是上海今年土拍市場第一次以低價競得。1月16日，上海普通商品房首次掛牌，由上海中建八局以底價16.5億元競得，樓面價12165元/平。
接下來整個2月，上海共成交住宅、商辦8宗地塊，總建築面積65.6萬平方米，攬金138.4億元。其中，2月首塊內環內的宅地，中海以39.8億元競得普陀區中山北社區宅地，成交樓板價約52008元/平，溢價率0%；農工商則以8.56億元競得崇明區陳家鎮地塊，成交樓板價約1.17萬元/平，溢價率16.3%。
2月20日，上海實業以底價競得寶山區顧村板塊兩幅宅地，總出讓面積為5.8萬方，總起拍價約28.19億元，樓板價為2.4萬/平。
值得注意的是，2016年，建發中糧以67.9億奪得寶山區顧村板塊的央璽，樓板價53727元/平，溢價率115%。
現在上海的土拍市場，成交基本告別高溢價。
杭州土拍房企不斷補倉
房企競爭白熱化
據CREIS中國指數研究院數據顯示，2019年前4月，杭州共出讓182宗地塊，共計約480.9萬㎡建設用地，規劃建築面積1153萬㎡，共成交價849.75億元。
作為新一線城市的杭州，2019年的土拍市場自是少不了掀起一陣搶地潮流。3月29日，杭州土地市場一次性推出了5宗住宅用地，單日攬金73億。
據悉，蕭山三宗地包括市北興議商住地、戴村仙女湖宅地、戴村恆達路宅地，餘杭兩宗地包括塘棲商住地和九喬宅地，分別被綠城、德信、銀泰、新希望競得。
蕭山地塊方面，綠城以19.7億總價、25768元/平樓面價、49.81%溢價率拿下蕭山市北地塊；德信以12.4億總價、8017.74元/平樓面價和45.8%的溢價率競獲蕭山南部的戴村恆達路宅地；銀泰以1.4億總價、6628元/平樓面價和10.5%的溢價率競得戴村仙女湖宅地。
餘杭地塊方面，新希望以34.6億總價、21008元/平樓面價和31.3%的溢價率競獲餘杭地區喬司的土地，樓面價刷新了板塊最高價格；合景泰富以4.97億總價、10483.7元/平樓面價、49.77%溢價率競得餘杭塘棲宅地。
值得注意的是，杭州市場佔有率靠前的房企正在不斷補倉。綠城在拿下蕭山市北地塊後，連奪兩宅地。4月16日，杭州一次性推出7宗地地塊，包括三塊住宅、一塊商住用地、三塊商業用地，共攬金126億。斥資超過50億元拿地的濱江和綠城分別將三宗純住宅分食。
據悉，綠城以35.3億元拿下了位於江乾區筧橋單元住宅地塊，樓面價27413元/平，溢價率29.7%；最後一塊住宅用地在經過36輪競價後，同樣被綠城以總價19億元、溢價率23.1%、樓面價29736元/平競得。
熱點城市成佈局重心
蘇州出現三次百億級土拍
據CREIS中國指數研究院數據顯示，2019年前4月，蘇州共出讓106宗地塊，共計約367萬㎡建設用地，規劃建築面積685萬㎡，共成交價506.19億元。據不完全統計，出讓涉宅地塊與商服用地建設用地共成交價492.43億元，多集中在三次單天的成交總額上。
蘇州的土地市場開始回暖，自然吸引了一批房企爭相佈局。據統計，新力、陽光城、旭輝、中駿、佳兆業、新城等房企紛紛落子蘇州，甚至還出現了三次轟動性的百億土拍。
4月24日，蘇州成功出讓5宗涉宅地塊，吸引了碧桂園、金地、招商、新城等多家房企參與競拍，共攬金134.51億元。其中，碧桂園斬獲的蘇地2019-WG-3號地塊最高報價為26.26億元，較起拍價增加了9.5億元，溢價率56.66%，摺合樓面價為21993元/平，已超該板塊此前的最高樓面價。
2個月前，蘇州成功出讓6宗涉宅地塊與1宗商服用地，其中包含一宗定銷房用地，總出讓面積34.90萬㎡，總規劃建築面積62.53萬㎡，本次出讓地塊主要分佈在姑蘇區、吳中區、相城區、高新區。起始總價80.86億元，總成交價為98.25億元，接近100億元，被中駿、大華集團、佳兆業、中樑、融信等房企收入囊中。
百億級土拍的出現，最早要追溯到蘇州2019年1月4日的土拍首秀。此次土拍共出讓10宗地塊，房企報價增至175輪，共攬金129.19億元，一度成為媒體報道的重點。而仔細研究拿下這10宗地塊的房企，多為旭輝、陽光城、新力、首開、中鐵等老牌房企補倉蘇州。
土拍市場的火熱，帶動了市場成交量的攀升。諸葛找房數據顯示，蘇州4月份成交面積118.8萬㎡，環比上漲64.1%，同比上漲65.6%，漲幅明顯。
樓市已經提前入夏，這股熱風也吹到了土地市場，特別是長三角規劃下三省一市更受房企青睞。眾多房企在這樣的背景下，也紛紛開始轉變思路，在土拍市場上不斷補倉杭州、蘇州等熱點城市。
但中央政治局在會議上再次提出堅持“房住不炒”的定位不動搖，對地價上漲較快的城市提出了預警，房企投資佈局仍然需要保持謹慎。