當下，大灣區內九市均規劃了不少創新發展重點平臺。是把地一賣了之，還是請有實力有運營能力的綜合性企業幫忙開發招商，搞“產城融合”？20年前，廣州番禺華南板塊的“造城運動”固然風光一時，但“睡城”之痛難以忘卻。番禺萬博CBD的橫空出世，再次給了番禺區政府一次全新模式的創新機會，或為大灣區開發打造重點平臺提供新借鑑。
A
意想不到 核心區域寫字樓租金已達138元/平方米
家住星河灣的香港人李先生，在一位地產界朋友多年的幫助下，已在這片1.5平方公里的商圈範圍內，擁有了1萬多平方米的寫字樓，還有六七千平方米的商鋪。雖然施工讓周遭看上去一片忙亂，但核心區域內不斷長高的樓宇帶來區域氣質的突變，李先生又掀波瀾。他再一次向那位地產界朋友發出求助令：在這個區域內幫忙找獨棟寫字樓收購！
萬博商圈的日新月異盡收眼底，但和萬博商圈一路之隔的華南碧桂園業主陳先生，還是沒忍住地替開發商操了一把心——誰會來租那些大量湧現出來的寫字樓、公寓呢？聽到這個問題，李先生臉上露出一絲笑意。就在剛剛過去的7月，他和一大型金融機構簽了三年合約。對方直接拿了一份已蓋好章的合同，急吼吼地租下他多少平方米的寫字樓。租金就按李先生開的價：138元/平方米！幾天後，李先生才知道，原來寫字樓前面的那條路全線貫通指日可待。
李先生心裡有一本很清晰的賬。今年，有朋友招呼他去收購天河北中信廣場旁邊的某棟寫字樓。為表誠意，對方晒出了所有的租賃合同，租金基本上是110-120元/平方米。
從單個物業的租金來看，李先生這個租金甚至高於天河北某些物業。整體上看，該區域寫字樓租金也直逼天河北、廣州金融城了！李先生樂觀地預見，未來，寫字樓租金的水漲船高是趨勢。支撐他的觀點的，是他對這片居住了十幾年的區域的熟知。
B
市場支撐 喚醒華南板塊20年的財富積累
站在快要竣工的粵海廣場36樓360度遠眺，李先生最先指點給我們看的，是最遠處潮汕人修建的金燦燦的“廣州圓”。再把眼光收回一點，清晰可見一個大型水上滑梯。沒錯，那一大片是長隆板塊，目之所極的那些參差錯落的別墅，密密匝匝的洋房，就是被稱為“華南板塊”的知名住宅群，粵派地產商走向全國之起點。
這裡曾是珠三角地產界民企“八大金剛”(祈福、碧桂園、星河灣、廣地、奧園、雅居樂、合生和錦江)風雲際會之處。十年大手筆的“造城運動”，令這裡樓盤林立。廣州單盤規模前十的，有一半在萬博周邊。最為獨特的是，再經過十年的財富積累，這個聚集了近百萬人口的區域，老闆、金領、白領，不斷冒出的“創業新貴”。
萬博商務區，就處在“華南板塊”的核心位置。這個佔地僅1.5平方公里的彈丸之地，承載著番禺區的新時代理想——打造成廣州第四個超大型商圈！而南高北低的地勢，更是讓萬博商圈創新性地建設四層地下空間。屆時，四面八方的汽車將在地下各大商業體之間自由穿梭，由政府主導的智慧停車系統，將給顧客提供優質的停車體驗。
九年前的夢想慢慢變為現實。隨著番禺萬達、奧園國際中心等大型商業體的進駐開業，萬博商圈猶如一根“能量棒”，正在不斷吸收周邊的消費力。
且不說地鐵7號線和18號線這兩條交通大動脈如何給萬博商圈快速運來熙攘之人流，就拿明年來說吧，當廣汽四海城西區、粵海廣場天河城、德舜大廈等次第開業迎客之時，萬博商圈打造廣州“四大商圈之一”的實力將進階。
對於支撐起廣州“四大商圈之一”的消費力，李先生的感受或許比很多人要來得強烈。作為中國某知名私募基金的黑卡(5000萬元起步)會員，今年6月，李先生參加了該基金在長隆酒店舉辦的年度投資峰會。這次峰會的門檻是，每人至少得拿出300萬元資金給該基金打理。在論壇現場，李先生看到了不少定居在萬博周邊的熟悉的面孔。
前幾天，他還聽說，萬博商圈裡一家正在試業的日本料理店，七夕那天的午餐營業額兩萬多元，而晚上則高達9萬元。
儘管不斷在萬博商圈入貨，但李先生還是嚴肅地說：我不炒樓的。持有寫字樓這種物業，我是希望它能帶來持續穩定的現金流。
C
CBD開發新模式 土地變物業 為培育新經濟新業態賦能
持續、穩定……這正是番禺區主政者想要的。20年前番禺撤市設區時成就了一座新城，但“睡城”之痛如何療治？
當規劃萬博商圈這個概念時，番禺不再讓大型住宅小區當主角，而是讓全新的公寓、寫字樓及商業項目登場亮相，讓這塊地成為未來經濟的一口汩汩不息的“泉眼”。
而此前CBD新區的建設，往往會陷入先引產業還是築巢引鳳的爭論中。先引產業又擔心入駐方僅是產業掛名。所以，萬博CBD的規劃，除了明確地塊發展方向是“華南板塊CBD、珠三角互聯新高地、區域財富中心”外，番禺還對此拿出了不一般的“藥方”。
這副僅八個字的良方，被直接投放在萬博商圈的核心區裡。這八個字往虛裡說，叫“政府主導、市場運作”；往實在裡說，就是“一方出地，一方出資”。
這種共建模式，由區屬國有企業廣州市番禺信息技術投資發展有限公司(下簡稱“信投公司”)作為主體，創新性採用增資擴股模式引入戰略合作。具體方式是，由信投公司以地作價成立項目公司，戰略投資者以建設資金作投資款對項目公司進行增資擴股，貫徹“一方出地、一方出資金”的合作思路，項目建成後，合作雙方按照股比分配項目物業。
如粵海廣場，負責出地的信投公司，等到粵海廣場建成後，將能按股比分到一定面積(數量)的寫字樓、商業、停車場等多元化的物業形態。
目前，萬博核心區裡共有九大項目，分別是番禺萬達廣場、德舜大廈、奧園國際中心、番禺敏捷廣場、粵海廣場、廣晟萬博城、廣汽四海城、華新匯、公共地下商業空間。除德舜大廈由信投公司自己獨立開發外，其他項目信投公司均佔有一定比例的股份。
這種創新性的開發模式，意味著政府不再把“祖宗田”一賣了之，而是與合作方的利益有力地捆綁在一起。比如在項目前期，政府加大統籌力度，如加快推進諸如交通基礎設施建設，讓地塊儘快升值的同時，也能按照原定的規劃讓項目儘快落地。
當項目建成後，政府通過其所屬的信投公司，分回相應比例物業，有效地分享城市發展的增值空間。有一項目方負責人估算過，如果單純賣地的話，番禺區不過落袋100億元而已，但把地變成物業，從2012年到現在，也就七八年時間，信投公司所持有的物業已經增值了好幾倍，總價值估計有250億元之多。
重要的是，番禺區還相當於手握一張“好牌”，把持有的這些物業當作招商引資的載體，靈活運用。
說到招商，這更是萬博商圈的第二個層面的創新。它亦跳出了通常的模式。政府從主導者轉為引導者的角色，請戰略投資者進行築巢的同時，亦請他們當主體，發揮市場機制的優勢，整合資源。而萬博商圈招商成績，則印證了這一開創性模式的成功。目前，萬博商圈已招來思科(中國)創新科技有限公司、歡聚時代、奧園集團、海大集團、小米、攜程、嘉誠物流、虎牙科技等知名企業。接踵而來的，還有這些頭部企業的關聯企業，如思科的30多家合作伙伴公司，歡聚時代逾46家關聯企業、攜程4家關聯企業。
今年上半年，廣州各區“中考”成績單出爐後，番禺上半年1018.99億元的地區生產總值總量，還穩在第四名的位置上。儘管增速放緩，但值得注意的是，今年上半年番禺第三產業實現了較好發展。比如現代服務業快速增長，其中營利性服務業在虎牙、思科、長隆等龍頭企業的帶動下增長了19.2%。
據相關部門提供給南都的最新統計數據顯示，截至目前，萬博商務區商事登記企業累計已超4000家。其中，企業行業分佈主要為信息技術、金融、商貿、文旅等。區內還擁有五家上市企業，分別是奧園集團、海大集團、YY、虎牙直播、嘉誠物流。
如此，可以想見，如果明年萬博商務區核心區九大項目全部運營開業，那它對番禺經濟的貢獻就絕非這個數據了。據瞭解，番禺區政府正在研究，要把漢溪長隆萬博片區打造成為“粵港澳大灣區文商旅融合發展典範區域”。如果有此政策加持，那這一大片區域，必將爆發更大的能量。
出品：南都採編指揮中心
統籌：南都大灣區工作室
採寫：南都記者 黃海珊 實習生 徐婕 黎學桐
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