樓市資本論獲悉，7月27日，北京公開拍賣三宗商住地，分別位於昌平、大興，土地總面積19.90萬平方米，起始總價84.3億元，成交總價110.3億，溢價率30.8%。
其中大興區域兩塊地溢價率更是接近50%，可見北京土地市場依然火爆。
樓市資本論認為繼北京區域的地產中介們重啟“商住房”業務的好消息後，開發商們在北京市場的拿地熱情及其中透露出對未來行情發展的信心，也再次給上半年飽受摧殘的北京“商住”業主們帶來寬慰。
值得商住房業主歡欣鼓舞啊。
大興成交地塊區位圖
【一】溢價率近50%，北京拍地創新高
據瞭解，大興區瀛海鎮地塊共吸引金融街、中海、遠洋+首創+世茂、保利+首開+龍湖、金茂、萬科+平安、國瑞+金地、碧桂園、中鐵建等房企參與。
最終，經過37輪角逐，遠洋+首創+世茂聯合體以47.9億元+26%自持比例拿下該地塊，溢價率49.69%。
資料顯示，大興區瀛海鎮地塊宗地位於大興區瀛海鎮。
由YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地塊組成。
用地性質為R2二類居住用地、A33基礎教育用地，建築規模133506㎡。
本地塊為限價房地塊，銷售均價不超過52449元/平方米，且最高銷售單價不得超過55071元/平方米。
大興區黃村鎮地塊共吸引金融街、中海、華潤、保利+首開+龍湖、平安、萬科、金地、碧桂園、遠洋等房企參與競拍。
最終，金融街以22.9億總價外加6%自持面積拿下上述地塊，溢價率49.67%。
資料顯示，大興區黃村鎮DX00-0102-0702地塊用地性質為F1住宅混合公建用地，建築規模56795㎡。
本地塊為限價房地塊，銷售均價不超過55016元/平方米，且最高銷售單價不得超過57767元/平方米。
昌平區北七家鎮地塊共吸引中海、華潤、金地、萬科+遠洋+首開+未來科技城等房企參與競拍。
僅經5輪報價就宣佈成交，華潤以39.5億元拿下該地塊，溢價率6.76%，未達到最高限價。
資料顯示，昌平區北七家鎮地塊用地性質為B4綜合性商業金融服務業用地、A61機構養老設施用地、R2二類居住用地、A33基礎教育用地，建築規模202324㎡。
本地塊為限價房地塊，銷售均價不超過49520元/平方米，且最高銷售單價不得超過51996元/平方米。
【二】200-500萬總價的商住註定還是要火
接下來我們再關注下最近廣受熱議的商住房，為什麼說200-500萬總價的商住註定是會火呢？
從不同客戶角度上，去分析不同商住產品的未來前景如下：
第一，改善型客戶。
北京改善型客戶，多數都是賣房改善，因此基本上不會考慮去購買商住，要麼是一手住宅，要麼是二手住宅。
如果沒有資格，一般都會等到60個月的資格後再行改善。
因此，商住主打改善客戶的可能性不存在。
這也就決定了大商住，高總價商住，市場行情在未來很長時間內，都不會太樂觀，需要更加漫長的等待。
這種大商住產品的未來可能出路在於賣給公司進行SOHO，公司的購買力要比個人強，同時又需要較大的辦公空間，企業老闆又有居住的需要，因此購買一個相對於寫字樓價格要便宜的商住，又能註冊辦公，是企業購房的一個很好選擇。
第二，剛需型客戶。
剛需客戶在北京所佔比例是巨大的，只不過是這幾年由於房價高企，基本上都被住宅市場擠出了。
有資格的剛需，要麼去搖自住房，要麼就購買小二手房進行過渡。
還有一部分有資格的剛需客戶，由於手裡資金有限，同時又有過貸款記錄，近期搖中自住房的可能性又太低。
這部分客戶的選擇只能是二手商住進行過渡，低總價和房產可以落戶到個人名下是關鍵的兩大要素。
而沒有資格的剛需客戶，就只能以公司名義購買一手商住或二手商住了。
由於這部分客戶人數眾多，因此未來地鐵沿線，200-500萬的商住產品註定是要火的。
某商住項目展示圖
為什麼是200-500萬呢？
按目前北京最新均價5.1萬元/平米,100平米的住宅，首付款即為175萬。
因而200萬也算是當前北京剛需上車的起步條件了。
再考慮到改善性客戶的二套房在當前背景下基本也都告別普宅，得80%的首付，即400萬起了。
另外，5萬單價的住宅基本都在5環外了，裡面的價格要高不少。
樓市資本論認為目前看北京一手住宅房價在政府的嚴厲調控下已經沒有上漲空間，但同時在高地價及限價政策下也沒有了下降的市場空間，因此只能是橫盤。
但不論是純商品房還是政策性商品房如自住房（需要搖號）等，普通購房客戶想拿到房源很困難，因而低總價又有區位優勢的“商住房”還是有前景的。
綜合自：大山房產俱樂部（dsfcjlb）
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