藍光·公園華府｜這個“洋房”有點貴

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藍光公園華府將在近期推出洋房，這也是繼龍湖三千庭和藍光公園華府（首批次）洋房售罄之後，大面板塊再推洋房。

但是項目如何？洋房產品又有怎樣的表現？

根據前期讀者票選的結果，我在9月8日對項目進行了踩盤。以下是我根據踩盤情況從區位板塊、項目周邊、地塊以及佈局、產品價格、不確定因素和價格6個方面對藍光公園華府進行的分析與總結，希望對你有用。

△藍光公園華府售樓部實景圖

一、區位板塊

東進主戰場 道路交通、自然景觀資源突出

城市區位是置業的第一要素，它不僅決定了你的居住大環境，還決定你能夠享有怎樣的配套，從而影響後期的增值空間。

藍光公園華府處於龍泉大面板塊，距離成都市區10公里，東靠成都經濟技術開發區，西接錦江區、高新區。

從地理位置來看，處於東進的發展戰線上，在城南限購的情況下，城東毫無疑問是目前最炙手可熱的區位。

而大面板塊位於東進的主戰場——龍泉。作為龍泉核心發展區域，其緊鄰經濟技術開發區，在東進戰略的引領下，其未來面臨的機遇和可能自然是不言而喻的。

瞭解過宏觀層面的區位，我們再來了解區域內的配套情況。

1、 交通

大面板塊目前主力開發的區域正處於驛都大道和成龍大道之間，兩條道路均是城市交通主幹道，且呈放射狀，通達性較高，可以快速與城東南多個主力區域形成銜接。

公共交通方面，地鐵2號線可以輻射到該區域，但最近的大面鋪站距離項目直線距離還有約2公里，所以目前出行主要依靠公交。

不過據瞭解，規劃中的地鐵13號線未來或將輻射到大面板塊，但是具體站點位置還不得而知。

2、自然景觀

項目西側直線距離約1公里是大面規劃達1200多畝的天鵝湖溼地公園，體量是東湖公園的6倍。

△天鵝湖溼地公園

除此之外，從項目驅車經驛都大道到三聖鄉幸福梅林、白鷺灣溼地公園還有三聖花鄉僅有約10多分鐘車程。

3、商業

項目周邊暫無大型商業配套，以社區底商為主，已經呈現的包括融創天府逸家（已入駐商家）和龍湖三千庭的社區底商。

雖然板塊內包括百悅和世茂都有大型商業體的規劃，但遲遲沒有呈現。

△大面板塊內的社區底商

4、教育

目前區域內主要為私立院校，包括北大成都附屬實驗幼兒園、北大成都附屬實驗中學等，公立院校為大面小學和中學，以及規劃建設中的天鵝湖幼兒園和小學。

其中，位於項目北側的大面小學和中學距離項目直線距離均為1.2公里左右。

△北大成都附屬實驗學校

二、項目周邊

居住氛圍已形成 周邊在建工地較多

2012年，大面板塊進入集中開發階段，近5年的發展時間，目前板塊已經具有了一定居住氛圍。

藍光公園華府處於大面核心開發區域，以項目為圓心，周邊一公里範圍內已經交付的項目便包括煒岸城、龍城一號、保利玫瑰花語、百悅城、世茂城等多個項目，因此周邊居住氛圍已經十分濃厚。

但周邊在建工地也較多，包括項目西側的融創天府逸家、東側的凱德卓錦萬黛以及南側的華潤雲庭項目。從交付時間來看，基本都在2019年，對於後期居住而言，影響不大。

三、地塊以及佈局

犧牲高層 保證洋房

藍光公園華府規劃為高層+洋房兩種產品形態。

洋房為開發商推廣口徑的描述，但該產品為11層設計，按照政府對於建築形態的界定，11層應為小高層產品。不過，為了讓讀者能夠清晰的區分出不同產品類型，我決定以下沿用開發商在推廣口徑時採用的洋房說法。

從規劃來看，相比高層，我認為洋房更值得買入。這主要是基於項目所處的地塊以及地塊的規劃邏輯而得出的結論。

△項目效果圖

首先我們來看看地塊本身的指標。

藍光公園華府所處的地塊佔地68畝，對比區域內來看，體量上並沒有優勢，但該地塊容積率為3.0，低密優勢突出。

再來看看地塊的規劃邏輯。

項目所處的地塊樓面地價並不低，為5075元/平方米，同比當年，僅低於百悅6562元/平方米的天花板樓面地價。再加上略小的地塊，所以如何實現土地溢價的最大化，自然是項目開發的原則所在。所以從目前的呈現來看，規劃了2棟高層+1棟獨棟商業+8棟洋房。

從整體佈局來看，項目還是充分保證了洋房產品的使用價值，將兩棟高層和一棟獨棟商業放置在了唯一臨路的西側，其餘8棟洋房全部處於項目內側。

最終洋房4面不臨幹道，此外再加上南北朝向的陣列式佈局，以及南北兩側均沒有高層遮擋，充分保證了視野景觀。

對比來看，高層產品似乎在為洋房產品“遮風擋雨”，顯然後期居住舒適度等各方面都不如洋房。

四、產品價值

改善關注洋房 高層適合剛需

1、產品定位

要了解一個項目的產品價值，我認為首先要明確項目的產品定位。

從規劃佈局可以看到，有了高層產品分攤容積率之後，洋房產品的居住密度顯然得到了保證。

在低密的優勢下，洋房產品還採用了一梯兩戶板式結構、南北朝向的佈局，這一方面充分保證了項目通風采光的效果，另外一方面，由於公攤面積更小，再加上一定的贈送空間，實得空間更大，居住舒適度也更高。

此外，從產品面積來看，規劃為136—161平方米不等（不包括洋房的頂躍和底躍）的產品，其中最小的136平方米產品也是四房雙衛的配置，且是洋房產品供應的主力。

結合以上來看，其洋房產品是具有改善品質的。

再來看看高層產品。由於承擔了更高的容積率，且臨主幹道，再加上27層2梯5戶的規劃，高層產品只能賣給剛需。

2、產品分析

明確了定位，我們再來看產品。

以其主打的136平方米的洋房產品為例。

首先是空間佈局方面。

由於是一梯兩戶的板式設計，該戶型充分保證了主要功能空間均面對景觀，尤其是客廳區域，4.2米的開間搭配4.2*2.8米的景觀陽臺，通風、採光、觀景俱佳，空間也顯得大氣。

但是，有利就有弊。整個空間並沒有明顯的動靜分區，未來在使用上勢必會形成相互干擾。例如目前的餐廳位置，處於整個戶型的中間，周邊環繞著三個居室，且背靠兩個衛生間，對居住舒適度略有影響。

其次就是休息空間的面積規劃，主臥3.8*4.6米的規劃，符合基本標準；其他3個休息空間，開間均為3米，同比龍湖三千庭134平方米產品，標準基本相當。

再來看看高層產品。以124平方米的四房雙衛產品為例。

該戶型處於樓棟端頭的位置，三面採光觀景、其中客廳採用了橫廳設計，開間近7米。

再來看看休息空間，主臥開間3.5米，進深為3.9米，是同等面積段產品的基本標準。但是剩下三間休息室，其中兩間開間面積為3米，最小的僅有2.6米，能滿足功能需求，但不能更好的滿足居住需求。

總結來看，124平方米的戶型沒有太大的瑕疵，但是也沒有足夠多的亮點，對比其他剛需產品，標準相當。

3、精裝

據置業顧問介紹，項目首批次洋房的精裝標準為2800元/平方米左右，後期基本相當。

根據項目公示的精裝配置標準，我諮詢了室內裝修的專業人士。他表示，結合各項主材和電器品牌來看，預計精裝的成本價在1000元/平方米左右，但具體還要根據開發商選擇的主材檔次為準。

五、其他不確定的因素：

1、 物管

據項目置業顧問介紹，項目後期將採用藍光嘉寶物業，且為金管家的服務，目前正在服務的項目包括藍光公館1881，是藍光定位高端改善的項目。如果確是如此，對項目的品質就有保證。

2、 市政用地

據置業顧問介紹項目南側為市政用地，但目前具體用途不得而知。但在項目公示的小區周邊不利因素中顯示，對於該地塊公佈的為暫未出售或動工。

如果未來是高層建築，亦或是市政生活類設施，或將對項目造成一定影響。

六、價格及購買建議：

據瞭解，藍光公園華府項目將在近期陸續推出洋房和高層產品，目前對外宣傳的價格口徑是，136平方米的洋房產品總價預計180萬元左右，計算單價為13000元/平方米左右，高層產品單價在11000—12000元/平方米左右。

從付款方式來看，項目採用一次性付款，對於資金實力並不允許的置業者，我並不建議。

從價格上來看，首先我認為藍光公園華府這批次洋房產品定價是合理的。因為5075元/平方米的樓面地價並不低，再加上3500—4000元/平方米左右的建安成本，以及預計成本在1000元/平方米左右的精裝修，其成本已經達到了約10000元/平方米左右。

但為什麼我會說洋房有點貴？因為合理不代表合適。我把價格進行了橫縱向對比：

1、洋房產品，對比相鄰的龍湖三千庭項目。

目前已經售罄，其最後一批次精裝洋房的價格為14000多/平方米。但無論從其開發規模、品牌、洋房產品開發實力和精裝配置都各方面來看，龍湖三千庭綜合優勢顯然更突出。

2、高層產品，對比同區域9月初開盤的凱德卓錦萬黛。

雖然也是一次性付款，但清水均價為7500元/平方米。藍光公園華府高層，精裝價格預計在11000-12000元/平方米，即使按洋房的精裝成本減掉1000元，單價也高出卓錦萬黛2500-3500元。

3、再來對比城東其他區域。

在限價的情況下，13000的單價，或者高一點還有其他選擇，例如三聖鄉，或是萬年場。此前華潤二十四城7期最後一棟136平方米的房源，單價也就在14000多。

以上是我通過一天時間踩盤總結所得，有關項目的基礎經濟指標，大多為置業顧問所介紹，具體以開發商口徑為準。

踩盤報告所得信息可能不全面，但是保證客觀真實！

文/邱霜