政策解讀| 市場預判 | 買房觀點 | 樓盤點評
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藍光公園華府將在近期推出洋房,這也是繼龍湖三千庭和藍光公園華府(首批次)洋房售罄之後,大面板塊再推洋房。
但是項目如何?洋房產品又有怎樣的表現?
根據前期讀者票選的結果,我在9月8日對項目進行了踩盤。以下是我根據踩盤情況從區位板塊、項目周邊、地塊以及佈局、產品價格、不確定因素和價格6個方面對藍光公園華府進行的分析與總結,希望對你有用。
△藍光公園華府售樓部實景圖
一、區位板塊
東進主戰場 道路交通、自然景觀資源突出
城市區位是置業的第一要素,它不僅決定了你的居住大環境,還決定你能夠享有怎樣的配套,從而影響後期的增值空間。
藍光公園華府處於龍泉大面板塊,距離成都市區10公里,東靠成都經濟技術開發區,西接錦江區、高新區。
從地理位置來看,處於東進的發展戰線上,在城南限購的情況下,城東毫無疑問是目前最炙手可熱的區位。
而大面板塊位於東進的主戰場——龍泉。作為龍泉核心發展區域,其緊鄰經濟技術開發區,在東進戰略的引領下,其未來面臨的機遇和可能自然是不言而喻的。
瞭解過宏觀層面的區位,我們再來了解區域內的配套情況。
1、 交通
大面板塊目前主力開發的區域正處於驛都大道和成龍大道之間,兩條道路均是城市交通主幹道,且呈放射狀,通達性較高,可以快速與城東南多個主力區域形成銜接。
公共交通方面,地鐵2號線可以輻射到該區域,但最近的大面鋪站距離項目直線距離還有約2公里,所以目前出行主要依靠公交。
不過據瞭解,規劃中的地鐵13號線未來或將輻射到大面板塊,但是具體站點位置還不得而知。
2、自然景觀
項目西側直線距離約1公里是大面規劃達1200多畝的天鵝湖溼地公園,體量是東湖公園的6倍。
△天鵝湖溼地公園
除此之外,從項目驅車經驛都大道到三聖鄉幸福梅林、白鷺灣溼地公園還有三聖花鄉僅有約10多分鐘車程。
3、商業
項目周邊暫無大型商業配套,以社區底商為主,已經呈現的包括融創天府逸家(已入駐商家)和龍湖三千庭的社區底商。
雖然板塊內包括百悅和世茂都有大型商業體的規劃,但遲遲沒有呈現。
△大面板塊內的社區底商
4、教育
目前區域內主要為私立院校,包括北大成都附屬實驗幼兒園、北大成都附屬實驗中學等,公立院校為大面小學和中學,以及規劃建設中的天鵝湖幼兒園和小學。
其中,位於項目北側的大面小學和中學距離項目直線距離均為1.2公里左右。
△北大成都附屬實驗學校
二、項目周邊
居住氛圍已形成 周邊在建工地較多
2012年,大面板塊進入集中開發階段,近5年的發展時間,目前板塊已經具有了一定居住氛圍。
藍光公園華府處於大面核心開發區域,以項目為圓心,周邊一公里範圍內已經交付的項目便包括煒岸城、龍城一號、保利玫瑰花語、百悅城、世茂城等多個項目,因此周邊居住氛圍已經十分濃厚。
但周邊在建工地也較多,包括項目西側的融創天府逸家、東側的凱德卓錦萬黛以及南側的華潤雲庭項目。從交付時間來看,基本都在2019年,對於後期居住而言,影響不大。
三、地塊以及佈局
犧牲高層 保證洋房
藍光公園華府規劃為高層+洋房兩種產品形態。
洋房為開發商推廣口徑的描述,但該產品為11層設計,按照政府對於建築形態的界定,11層應為小高層產品。不過,為了讓讀者能夠清晰的區分出不同產品類型,我決定以下沿用開發商在推廣口徑時採用的洋房說法。
從規劃來看,相比高層,我認為洋房更值得買入。這主要是基於項目所處的地塊以及地塊的規劃邏輯而得出的結論。
△項目效果圖
首先我們來看看地塊本身的指標。
藍光公園華府所處的地塊佔地68畝,對比區域內來看,體量上並沒有優勢,但該地塊容積率為3.0,低密優勢突出。
再來看看地塊的規劃邏輯。
項目所處的地塊樓面地價並不低,為5075元/平方米,同比當年,僅低於百悅6562元/平方米的天花板樓面地價。再加上略小的地塊,所以如何實現土地溢價的最大化,自然是項目開發的原則所在。所以從目前的呈現來看,規劃了2棟高層+1棟獨棟商業+8棟洋房。
從整體佈局來看,項目還是充分保證了洋房產品的使用價值,將兩棟高層和一棟獨棟商業放置在了唯一臨路的西側,其餘8棟洋房全部處於項目內側。
最終洋房4面不臨幹道,此外再加上南北朝向的陣列式佈局,以及南北兩側均沒有高層遮擋,充分保證了視野景觀。
對比來看,高層產品似乎在為洋房產品“遮風擋雨”,顯然後期居住舒適度等各方面都不如洋房。
四、產品價值
改善關注洋房 高層適合剛需
1、產品定位
要了解一個項目的產品價值,我認為首先要明確項目的產品定位。
從規劃佈局可以看到,有了高層產品分攤容積率之後,洋房產品的居住密度顯然得到了保證。
在低密的優勢下,洋房產品還採用了一梯兩戶板式結構、南北朝向的佈局,這一方面充分保證了項目通風采光的效果,另外一方面,由於公攤面積更小,再加上一定的贈送空間,實得空間更大,居住舒適度也更高。
此外,從產品面積來看,規劃為136—161平方米不等(不包括洋房的頂躍和底躍)的產品,其中最小的136平方米產品也是四房雙衛的配置,且是洋房產品供應的主力。
結合以上來看,其洋房產品是具有改善品質的。
再來看看高層產品。由於承擔了更高的容積率,且臨主幹道,再加上27層2梯5戶的規劃,高層產品只能賣給剛需。
2、產品分析
明確了定位,我們再來看產品。
以其主打的136平方米的洋房產品為例。
首先是空間佈局方面。
由於是一梯兩戶的板式設計,該戶型充分保證了主要功能空間均面對景觀,尤其是客廳區域,4.2米的開間搭配4.2*2.8米的景觀陽臺,通風、採光、觀景俱佳,空間也顯得大氣。
但是,有利就有弊。整個空間並沒有明顯的動靜分區,未來在使用上勢必會形成相互干擾。例如目前的餐廳位置,處於整個戶型的中間,周邊環繞著三個居室,且背靠兩個衛生間,對居住舒適度略有影響。
其次就是休息空間的面積規劃,主臥3.8*4.6米的規劃,符合基本標準;其他3個休息空間,開間均為3米,同比龍湖三千庭134平方米產品,標準基本相當。
再來看看高層產品。以124平方米的四房雙衛產品為例。
該戶型處於樓棟端頭的位置,三面採光觀景、其中客廳採用了橫廳設計,開間近7米。
再來看看休息空間,主臥開間3.5米,進深為3.9米,是同等面積段產品的基本標準。但是剩下三間休息室,其中兩間開間面積為3米,最小的僅有2.6米,能滿足功能需求,但不能更好的滿足居住需求。
總結來看,124平方米的戶型沒有太大的瑕疵,但是也沒有足夠多的亮點,對比其他剛需產品,標準相當。
3、精裝
據置業顧問介紹,項目首批次洋房的精裝標準為2800元/平方米左右,後期基本相當。
根據項目公示的精裝配置標準,我諮詢了室內裝修的專業人士。他表示,結合各項主材和電器品牌來看,預計精裝的成本價在1000元/平方米左右,但具體還要根據開發商選擇的主材檔次為準。
五、其他不確定的因素:
1、 物管
據項目置業顧問介紹,項目後期將採用藍光嘉寶物業,且為金管家的服務,目前正在服務的項目包括藍光公館1881,是藍光定位高端改善的項目。如果確是如此,對項目的品質就有保證。
2、 市政用地
據置業顧問介紹項目南側為市政用地,但目前具體用途不得而知。但在項目公示的小區周邊不利因素中顯示,對於該地塊公佈的為暫未出售或動工。
如果未來是高層建築,亦或是市政生活類設施,或將對項目造成一定影響。
六、價格及購買建議:
據瞭解,藍光公園華府項目將在近期陸續推出洋房和高層產品,目前對外宣傳的價格口徑是,136平方米的洋房產品總價預計180萬元左右,計算單價為13000元/平方米左右,高層產品單價在11000—12000元/平方米左右。
從付款方式來看,項目採用一次性付款,對於資金實力並不允許的置業者,我並不建議。
從價格上來看,首先我認為藍光公園華府這批次洋房產品定價是合理的。因為5075元/平方米的樓面地價並不低,再加上3500—4000元/平方米左右的建安成本,以及預計成本在1000元/平方米左右的精裝修,其成本已經達到了約10000元/平方米左右。
但為什麼我會說洋房有點貴?因為合理不代表合適。我把價格進行了橫縱向對比:
1、洋房產品,對比相鄰的龍湖三千庭項目。
目前已經售罄,其最後一批次精裝洋房的價格為14000多/平方米。但無論從其開發規模、品牌、洋房產品開發實力和精裝配置都各方面來看,龍湖三千庭綜合優勢顯然更突出。
2、高層產品,對比同區域9月初開盤的凱德卓錦萬黛。
雖然也是一次性付款,但清水均價為7500元/平方米。藍光公園華府高層,精裝價格預計在11000-12000元/平方米,即使按洋房的精裝成本減掉1000元,單價也高出卓錦萬黛2500-3500元。
3、再來對比城東其他區域。
在限價的情況下,13000的單價,或者高一點還有其他選擇,例如三聖鄉,或是萬年場。此前華潤二十四城7期最後一棟136平方米的房源,單價也就在14000多。
以上是我通過一天時間踩盤總結所得,有關項目的基礎經濟指標,大多為置業顧問所介紹,具體以開發商口徑為準。
踩盤報告所得信息可能不全面,但是保證客觀真實!
文/邱霜