大河報·大河客戶端記者 李燕紅 文圖
核心提示|距鄭州5月再次升級調控政策,至今已有月餘。但綜觀5月份鄭州的房產市場,無論是限購區域還是非限購區域,房價並未出現大幅回落、去化率居高不下。某業內人士稱:調控政策收緊房產市場,目前並未顯現威力。長遠來看,鄭州房產市場維穩仍是主要目標。
調控升級滿月,樓市穩中有升
5月1日調控升級前,無論是限購區域、還是非限購區域的住宅項目,購房者購買熱情高漲。5月3日限購後,售樓部雖已不見多人搶購一套房源的“盛況”,但購房需求不減,開盤項目去化率居高不下,市場穩中有升。
6月份第一週,只有經開萬錦城、紅星國際廣場等兩個公寓項目開盤,去化率分別為38%、75%。
記者經梳理髮現,2017年1月份開盤項目3個,平均去化率89%;2月份開盤項目9個,平均去化率66%;3月份開盤項目17個,平均去化率79%,其中限購區域去化率達68%、非限購區域去化率為96%;4月份開盤項目25個,平均去化率92%,其中限購區域去化率84%、非限購區域去化率97%。
5月份開盤的項目中,去化率在80%以上的有11個,其中含去化率100%的項目3個;去化率在50%以上、80%以下的有10個,剩下的4個項目去化率不足50%。其中宏江中央廣場去化率僅為15.15%。非限購區域僅有綠地泰晤士新城、碧桂園鳳凰灣2個項目開盤,去化率分別為80.75%、98%。
5月份開盤項目中,兩個公寓項目去化率分別為25%、23.78%。
從以上數據可以看出,開盤數量逐月增加,1-5月份整體去化率波動不大,限購區域去化率大於非限購區域。“1、2月份面臨春節放假,房企會刻意避開這個時間段開盤,3、4、5月份春暖花開,開盤項目逐漸增多,市場穩中有升屬於正常現象。另外,絕大部分人受限於政策,購房需求外溢,使得非限購區域的價格窪地凸顯,某些項目在一定程度上享受到了政策紅利。”某業內人士告訴記者。
記者從數據中看出,無論是限購區域還是非限購區域,去化率在50%以上的項目,主力產品多為88平方米-120平方米的功能性三房或洋房和大戶型房子等剛需、首改產品。由此可見,鄭州購房市場住宅主要以剛需客、剛改型為主要購買力。雖說鄭州5月份房價各項具體數據官方尚未出爐。但從連續幾周市場表現、成交量來看,鄭州5月份房地產市場整體情況穩中有升。
“小步快跑”成5月份開盤共性
2016年8、9月份,房價市場波動較大。開發商為了獲得利潤最大化,動輒數千套的開盤體量成市場常態。而本月開盤的項目,開發商紛紛採取小批量開盤的節奏。
在25個開盤的項目中,動輒幾千套房子的開盤盛況已悄然遠去,只有位於新鄭的某項目此次開盤體量達到了千套,其餘項目開盤體量在數十套和數百套之間不等,最小的開盤套數僅有20套。此外,5月份開盤的25個項目中,大多屬於老盤加推,新項目開盤只佔少數。
在業內看來,受限購政策影響,購房者觀望市場,開發商在備貨時,控制項目的推盤節奏。“‘小步快跑’成為5月份開發商推盤的主要方式,側面反映了大政策基調下,讓樓市在眼下傾向於選擇低調做事的風格。”一知名房產人士稱。
猜想,是否會有下一波調控
5月31日,佛山再次發佈限購政策,將二手房納入限購範圍內,掀開了全國新一輪調控的篇章。南京、長沙、溫州、廊坊、徐州等二三線城市先後出臺調控政策,調控力度和範圍不斷加大。限售、限價正式成為諸多城市調控的“殺手鐗”,預示著全國範圍內讓房子迴歸居住屬性的調控仍在繼續。
自2016年9月份以來,為了穩定房產市場,使其理性發展,鄭州已先後下發5道限購令。面對各項調控政策的持續收緊,鄭州房產市場依然“紅豔豔”,讓人不禁猜想,下一輪的調控還會遠嗎?
“鄭州市內五區及滎陽、新鄭、中牟納入限購區域,證明鄭州調控房產市場、維穩的力度和決心,而項目去化率持續居高不下,無疑是在倒逼政府出臺新的限購政策。”某房企負責人告訴記者。
“房價穩定到何時,與政府之後的政策和長效機制息息相關。目前國內正處於限購的關鍵時期,樓市調控一刻不能放鬆。房價的回落主要受益於樓市調控,鄭州房價如果要歸於平靜還需要一段過渡期。從目前來看,下半年定向加息是一個大概率的事件。”某房產知名專家告訴記者。
來源:大河客戶端