鄭州樓市限購升級滿月 5月份小批量開盤成主流

大河報·大河客戶端記者 李燕紅 文圖

核心提示|距鄭州5月再次升級調控政策，至今已有月餘。但綜觀5月份鄭州的房產市場，無論是限購區域還是非限購區域，房價並未出現大幅回落、去化率居高不下。某業內人士稱：調控政策收緊房產市場，目前並未顯現威力。長遠來看，鄭州房產市場維穩仍是主要目標。

調控升級滿月，樓市穩中有升

5月1日調控升級前，無論是限購區域、還是非限購區域的住宅項目，購房者購買熱情高漲。5月3日限購後，售樓部雖已不見多人搶購一套房源的“盛況”，但購房需求不減，開盤項目去化率居高不下，市場穩中有升。

6月份第一週，只有經開萬錦城、紅星國際廣場等兩個公寓項目開盤，去化率分別為38%、75%。

記者經梳理髮現，2017年1月份開盤項目3個，平均去化率89%;2月份開盤項目9個，平均去化率66%;3月份開盤項目17個，平均去化率79%，其中限購區域去化率達68%、非限購區域去化率為96%;4月份開盤項目25個，平均去化率92%，其中限購區域去化率84%、非限購區域去化率97%。

5月份開盤的項目中，去化率在80%以上的有11個，其中含去化率100%的項目3個;去化率在50%以上、80%以下的有10個，剩下的4個項目去化率不足50%。其中宏江中央廣場去化率僅為15.15%。非限購區域僅有綠地泰晤士新城、碧桂園鳳凰灣2個項目開盤，去化率分別為80.75%、98%。

5月份開盤項目中，兩個公寓項目去化率分別為25%、23.78%。

從以上數據可以看出，開盤數量逐月增加，1-5月份整體去化率波動不大，限購區域去化率大於非限購區域。“1、2月份面臨春節放假，房企會刻意避開這個時間段開盤，3、4、5月份春暖花開，開盤項目逐漸增多，市場穩中有升屬於正常現象。另外，絕大部分人受限於政策，購房需求外溢，使得非限購區域的價格窪地凸顯，某些項目在一定程度上享受到了政策紅利。”某業內人士告訴記者。

記者從數據中看出，無論是限購區域還是非限購區域，去化率在50%以上的項目，主力產品多為88平方米-120平方米的功能性三房或洋房和大戶型房子等剛需、首改產品。由此可見，鄭州購房市場住宅主要以剛需客、剛改型為主要購買力。雖說鄭州5月份房價各項具體數據官方尚未出爐。但從連續幾周市場表現、成交量來看，鄭州5月份房地產市場整體情況穩中有升。

“小步快跑”成5月份開盤共性

2016年8、9月份，房價市場波動較大。開發商為了獲得利潤最大化，動輒數千套的開盤體量成市場常態。而本月開盤的項目，開發商紛紛採取小批量開盤的節奏。

在25個開盤的項目中，動輒幾千套房子的開盤盛況已悄然遠去，只有位於新鄭的某項目此次開盤體量達到了千套，其餘項目開盤體量在數十套和數百套之間不等，最小的開盤套數僅有20套。此外，5月份開盤的25個項目中，大多屬於老盤加推，新項目開盤只佔少數。

在業內看來，受限購政策影響，購房者觀望市場，開發商在備貨時，控制項目的推盤節奏。“‘小步快跑’成為5月份開發商推盤的主要方式，側面反映了大政策基調下，讓樓市在眼下傾向於選擇低調做事的風格。”一知名房產人士稱。

猜想，是否會有下一波調控

5月31日，佛山再次發佈限購政策，將二手房納入限購範圍內，掀開了全國新一輪調控的篇章。南京、長沙、溫州、廊坊、徐州等二三線城市先後出臺調控政策，調控力度和範圍不斷加大。限售、限價正式成為諸多城市調控的“殺手鐗”，預示著全國範圍內讓房子迴歸居住屬性的調控仍在繼續。

自2016年9月份以來，為了穩定房產市場，使其理性發展，鄭州已先後下發5道限購令。面對各項調控政策的持續收緊，鄭州房產市場依然“紅豔豔”，讓人不禁猜想，下一輪的調控還會遠嗎?

“鄭州市內五區及滎陽、新鄭、中牟納入限購區域，證明鄭州調控房產市場、維穩的力度和決心，而項目去化率持續居高不下，無疑是在倒逼政府出臺新的限購政策。”某房企負責人告訴記者。

“房價穩定到何時，與政府之後的政策和長效機制息息相關。目前國內正處於限購的關鍵時期，樓市調控一刻不能放鬆。房價的回落主要受益於樓市調控，鄭州房價如果要歸於平靜還需要一段過渡期。從目前來看，下半年定向加息是一個大概率的事件。”某房產知名專家告訴記者。

來源：大河客戶端